租赁合同纠纷

唐山市丰润区人民法院

民事判决书

                                                    （2006）丰民出字第98号

原告高某等12人。

诉讼代表人高某，男，汉族，农民。

诉讼代表人代某，汉族，农民。

委托代理人王长福，民源律师事务所律师。

被告张甲，男，汉族，农民。

委托代理人张乙，男，汉族，农民。

委托代理人张律师，某法律服务所工作者。

原告高某等12人与被告张甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。12原告诉讼代表人及其委托代理人和被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告是某村生产队十一小组的全体成员。原镇砖厂占用土地返还给原告的小组后，甲一、乙两人以小组的名义于1989年2月2日代表小组成员与被告张甲签订了租期10年的土地出租合同，但是在该合同书后面又增加了“以后中央政策放宽延长使用年限甲方同意张甲长期使用，但不另付租金的文字内容”。我们认为按甲、乙与被告签订的合同，10年租期本身已经很长，对将来可能发生的事情无法预料，不应再有后面如此矛盾的附加文字。另外现在组里的人口已经发生很大变化，人多地少矛盾无法解决。被告超过原定10年的使用期限后又使用了六年，此6年被告没有再交租金。现被告将该土地转租他人收取租金，并于2005年9月6日与小组部分成员签订承租协议，但未履行给付租金。被告的行为侵犯了全体成员的利益，故起诉要求解除第一份租赁合同，确认第二份合同无效，收回该块土地，给付六年的租金。

被告辩称，原被告之前所签订的合同，意思表示真实，内容合法形式完备，并且已实际履行合同，因此有一份有效的合同。原告当庭提出增加给付六年租金请求，按证据规则未能在举证期内完成，应予驳回。另外，第二份合同只差丙、丁二人味同意外，其余多数人表示同意，故应执行该合同。

经审理查明，高某等12原告系某村原十一生产队某小组的全体成员。在原镇砖厂占用该村南长96米、宽50米土地反还给该小组后，使用权归属于小组全体成员，并由小组成员甲、乙为代表和张某于1989年2月2日签订土地出租合同，约定该租用土地期限10年，租金2800元，还约定如以后中央土地政策放宽，延长使用期限，同意张某长期使用。但不另付租金。被告张某交清10年租金2800元。耕种几年后，于1993年张某以该土地为一股，由其兄张某某出资为一股合伙在该土地建一水泥板厂，并建有40多平方米的库房、办公室、宿舍等。2002年6月2日，张某将该土地及附属建筑转租给李某，又于2005年6月2日转租给邱某，租金每年一万元。张某两次对外转租未与12原告商量。张某与原告小组部分成员于2005年9月6日又签订又签订一份《承租协议书》，小组部分成员为甲方，张某为乙方，约定甲方同意租给乙方继续使用，乙方每年每亩地给付甲方500元租金，合计3500元，于2006年2月2日给付，还约定了乙方在承租期间可以转包，甲方无条件干涉的条款。但在签订该合同时不仅缺少高某等小组成员，而且对约定给付的租金未按时履行，同时，被告张甲未提交改变土地用途的相关批示的证据材料。

上述事实有当事人的陈述、该村委会证明、《合同书》、《承租协议书》可证。

本院认为，原被告所签的第一份合同，因租期十年后继续使用不交租费而显失公平，才有被告与部分原告又签订了承租协议即第二份合同，说明第一份合同存有显失公平的事实，并在履行第一份合同中，被告在未征得原告意见的情况下将该土地转交他人，违背了相关法律规定，应予解除；被告和部分原告于2005年9月6日签订的《承租协议书》即第二份合同，因该合同的签订不是该土地所有出租人的全体成员，也未按时履行给付约定的租金；特别是被告在没有相关批示的情况下改变了土地用途，违背了《中华人民共和国土地法》的相关规定，因此属无效合同。故原告要求解除双方签订的第一份合同、确认第二份合同无效的诉请有理，本院应予支持。对原告要求的其它诉请，不愿不予追究。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：

一、确认被告张甲和部分原告于2005年9月6日签订的承租协议无效；限本判决生效之日起解除原被告于1989年2月2日所签订的土地租用合同。

二、其他之诉不予追究。

案件受理费50元，实际支出550元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

                                            审  判  长     孙某某

                                            人民陪审员     张某某

                                                  人民陪审员     郭某某

                                             二00六年一月十一日

                                            书  记  员     曹某某