二手房买卖中卖房人需否提供土地使用证若干问题及解答

【新法制报圆桌议题】2013年6月8日，通过中介买房时，南昌市民易女士发现其所购的二手房没有土地证。因此，她以该房屋产权存在瑕疵为由，要求解除合同。岂料，中介方非但不同意，反倒下发了“催告单”，要求其限期过户付款。    

争议中，买方讨要说法的同时，卖方和中介方也据理力争。而纠纷的背后，也折射出土地权属登记和房屋权属登记相对分散的事实，并引发“是否应该将土地证列入交易过户必备条件”的法律争议及“两证合一”的设想。  

对此，本报邀请了业内人士、律师、法学专家探讨。从现实情况及法理学角度，细致梳理“两证”分合的利与弊、土地证是否系交易法定条件、房地产两证合一是否可行。最终，统一产权登记能否根治眼下存在相关问题。

主 持 人：淦丹丹 付强 

本期嘉宾：李春华 广东（深圳）穗江律师事务所专职律师，法学硕士

一、土地证是否交易法定条件？    

在以往接触的纠纷中，当事各方争议的焦点在于二手房交易是否必须具备土地证。一方面，有关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；另一方面，从现行的法律来看，也没有直接规定“必须房、地两证齐备方可交易房屋”。到底土地证是不是房产交易的法定条件？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：我国《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但该条体现不出必须房、地两证同时齐备方可转让房屋，因此土地证在我国目前并非房产交易的法定条件。要求必须持有土地证方可转让房屋，也不符合社会现实的客观要求，一定程度上还会造成社会经济生活的混乱。随着城市房地产业的发展，多层多产权主体的建筑物大量出现，现行房地产权属登记制度明显滞后，城市房屋所有权人不能及时取得相应的土地使用证的现象十分普遍。所以，一般情况下，未能取得土地使用证，不影响房屋所有权的转让，更不会导致房屋买卖合同无效。当然，土地证和房屋所有权证毕竟是两个不同概念，购买了无土地证的二手房，很可能会给自己今后的生活留下隐患，这是必须警惕的。

二、两证分开的利弊之争？      

随着我国住房商品化程度不断提高，房地产社会生活中的作用日益重要，房地产的取得、转让、抵押等均以登记为标志。但目前，南昌市的不动产登记机关是由土地部门和房管部门组成，相对分散。前者依据的是国土资源部颁布的《土地登记规划》执行，后者是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来登记。管理权限的交叉和冲突引发了各自为政、互不买账等问题，直接导致了南昌房产交易不须土地证，“两证”分开的利弊也显露无遗，对此，你们怎么看？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：房地两证分开登记与我国房地产登记管理的历史渊源有关，可以说是特殊时期的产物，当时有其必要性，但是随着这么多年来房地产管理“房地一体原则”的实施，分开登记的做法越来越不合时宜，弊端日益明显。

 　“房地一体原则”源于房产与地产不可分离的自然属性。房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上两者也是密不可分的，人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人、登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题外，还可能导致法律漏洞，客观上造成了社会实践与司法实践的矛盾。对于购房者来说，办理两证费时费力，需要重复准备资料，增加了购房者的时间成本和费用成本；由不同的部门分管造成了机构设置重叠，程序繁杂，遇事互相推诿扯皮，浪费了行政资源，损害了政府公信力。尤其在房屋抵押时，如果只办了房屋他项权证而没有办理土地他项权证，容易导致重复抵押，造成法律纠纷。

因此，将土地证和房产证合二为一，统一办理“房地产权证”，是大势所趋。当然，合二为一也并非万能。首先，对于此前早已存在的许多有房产证但没有办甚至按照现行政策根本办不了土地证的情况该如何处理，这个问题必须解决，否则容易引起纠纷甚至引发社会矛盾，从而消减两证合一办证所带来的好处。其次，要做好两个部门的利益分配与工作安排的协调，这也需要相当的智慧。以前分开办证，对于单个部门而言，业务方面轻车熟路，还有利可图。合在一起，如果解决不好上述问题，貌合神离，很可能是“一加一未必大于二”，尤其是触动利益比触动灵魂都难。综之，只有所有问题都解决好了，办证效率才能提高，民众才能真心拥护。

三、房地产两证合一是否可行？  

以天津等城市为例，将土地证和房产证合二为一，统称为“房地产权证”。两证合并后，房屋所有人在法律上可拥有房地权属的完整性，还可以避免因房屋所有权人、土地使用权人不一致而引发纠纷。但与此同时，也有人提出了反对意见，房屋所有权和土地使用权均属于物权,两项权利都有绝对性和排他性的特点，不适合两证合一。从实际情况出发，房地产两证合一是否可行？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：可行。

首先，从法律上讲，《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。另外，《城市房地产转让管理规定》等也明确，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。换言之，房屋所有权人和该房屋占用范围内的土地使用权人应该一致，不应分离，这就要求两证合一。

有人认为“房屋所有权和土地使用权均属于物权,两项权利都有绝对性和排他性的特点，不适合两证合一”，个人认为该观点站不住脚。两证合一，其目的之一正是为了解决房屋所有权和土地使用权可能存在冲突的问题，这也恰恰证明了两证合一的必要性。如果两证不能合一，则意味着房屋所有权人和土地使用权人仍可能分属不同的主体，一旦发生纠纷，如何做出裁决，这无疑将置司法于尴尬境地。

其次，从实践来看，上海、重庆、广州、深圳等城市都已实行了两证合一。实践证明，“两证合一”登记发证制度对保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产交易市场的秩序起到了积极的作用。一是避免了房屋所有权人、土地使用权人不一致引发的民事纠纷；二是解决了长期存在的手续繁琐、必须到两个部门登记、重复收费的问题；三是有效遏制了两证分开、分别抵押给国家和当事人的造成损失的弊端。

因此，房地产两证合一是符合改革发展的方向和市场经济发展要求的，是便民、利民的一项好制度，其无论在法律依据、民意、实践经验等方面均不存在障碍，技术操作上更不存在问题，应该尽快实行。

四、统一产权登记能否根治问题？对于保障交易安全以及房屋产权的完整性，您还有什么建议？  

2007年颁布的《物权法》中，确定了不动产登记将实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。那么，此举能否根治眼下存在的相关问题？对于保障交易安全以及房屋产权的完整性，您还有什么建议？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：

1、此举能否根治眼下存在的相关问题？

统一产权登记主要有助于解决我国目前房地产行业存在的如下问题：（1）因房屋所有权人及土地使用权人不一致引发民事纠纷；（2）必须到两个部门登记且手续繁琐、重复收费；（3）两证分开、分别抵押可能给国家和当事人造成损失。

对于其他问题的解决，也许有一定的促进作用，但指望毕其功于一役、想一劳永逸根治所有问题是不现实的，无异于痴人说梦。对此，我们应该抱着清醒的认识，不断去发现问题、解决问题，才能最终让老百姓满意。

2、对于保障交易安全以及房屋产权完整性的建议：

第一，政府领导必须重视，相关部门相互支持配合。可借鉴其他地区先进经验，在机构设置上，将房产和土地两个部门合在一起，设立国土资源与房产管理局。

第二，可把土地交易中心和房产交易中心合二为一，扫除物理空间上的障碍。在现行机构不变的情况下，房产登记机构和土地登记机构可集中办公，让老百姓在一个大厅就能分别办理房产登记和土地登记；在集中办理的基础上，设立房地产综合登记窗口，一个窗口受理，登记机构内部运作，对房地产实行统一颁发一本房地产权证书（两证合一）。

第三，指定一个部门审批、受理，制定完善、明确的办证程序和管理制度，实行统一窗口咨询、收件、收费，同步审批，以此理顺房产与地产权属关系。

第四，在统一进行产权登记的前提下，及时跟进并完善房产的买卖、抵押等相关信息，为购房者提供较为方便的查询。

第五，设立统一的咨询服务窗口，派专业人士回答购房者的各种问题，指导购房者如何买房，提出可行性建议。