遭遇房主“一房两卖”

□上海市德尚律师事务所 常敬泉[案例]

    李先生将其所有的坐落于市区的某商品房出售给王小姐，后办理房屋交接手续，王小姐顺利入住；为贪图高利，李先生后又高价将该房屋出售给朱先生，并办理房屋所有权转移登记，朱先生取得该房屋的产权证。请问，朱先生能否要求王小姐返还该房屋？

[观点]

    李先生和王小姐之间的买卖合同，在双方当事人就标的物及其总价达成一致意见时，即为成立，双方应按照买卖合同约定履行权利和义务，否则应当承担违约责任。

    王小姐对李先生虽享有合同权利，但对于朱先生而言，无论其是否知道王小姐与李先生签订的买卖合同，都不会影响其与李先生签订的买卖合同的效力。王小姐、朱先生各自享有要求李先生交付房屋，并转移其所有权的合同债权。这两个合同债权互相并存，属于平等地位。

    尽管王小姐可依买卖合同约定占有该套房屋，但这只在李先生和王小姐之间有效，根据债之关系的相对性原理，对第三人则无主张余地。

    所以，对于取得该房屋所有权的朱先生而言，王小姐属于无权占有，朱先生可以请求其返还该套房屋。

    作为补救措施，王小姐可以依据其与李先生签订的买卖合同，请求其承担违约责任。