浅析无证房屋买卖合同之效力

浅析无证房屋买卖合同之效力

                                 江苏博诚律师事务所 虞 兵  律师

无证房屋买卖合同，是指出卖人就其未依法领取房屋权属证书的房屋而与买受人签订的买卖合同。

随着我国房地产市场的发展，老百姓之间的二手房买卖也日渐增多，其中更是出现了各种买卖无证房屋的情况。但司法实践中，对于无证房屋买卖合同的效力却存在很大的争议。

笔者认为，买卖无房产证房屋的情况在现实中大量存在，一旦买卖双方发生纠纷诉至法院，届时此类合同是有效还是无效将会使法院作出完全不同的处理结果，而房屋作为一种重要的商品，关系到广大老百姓的切身利益，因此正确认定此类合同的效力非常重要。

一、《中华人民共和国房地产管理法》不应作为认定此类合同无效的依据

在过去很长一段时间，主流意见认为此类合同属无效合同，依据是《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。已经失效的《中华人民共和国经济合同法》第七条规定：违反法律和行政法规的经济合同无效。在此情况下，认定无证房屋买卖合同无效显然有着充分的法律依据。   

为了鼓励交易、维护交易的稳定，《中华人民共和国合同法》将上述规定修改为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。随着我国合同法理念的发展，有观点认为法律规范应分为管理性规范和效力性规范，只有违反了效力性规范才导致合同无效。2009年5月施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》为此上述观点提供了法律依据，该解释第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

我国制定《中华人民共和国房地产管理法》的目的是为了加强对房地产的管理，维护房地产市场秩序。如果房屋的出卖人没有依法登记领取权属证书即转让房屋，肯定会影响房屋管理部门房屋权属登记的连续性。该法第三十八条第（六）项正是基于房屋管理部门的管理需要而作出的规定，该规定显然是属于管理性法律规范，不能作为认定无房产证房屋买卖合同无效的依据。

二、《中华人民共和国合同法》第五十一条对合同效力的影响

有观点认为出卖人未依法领取权属证书的房屋，因此尚未取得房屋的所有权，在此情况下出卖房屋有可能构成无权处分，就此订立的合同应属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的效力待定合同。

实际生活中出卖人出卖未依法领取权属证书的房屋大致包括以下几种情形：

1、出卖自建房屋；

2、出卖因生效法律文书取得所有权的房屋；

3、出卖继承的房屋；

4、出卖人自他处购买二手房后，未办理过户登记又将该房屋转手出卖。

上述前三种情形中，在相关事实行为成就或法律文书生效时，出卖人即依法取得房屋的所有权，而不需通过办理登记来设立或取得物权，在此情况下，出卖人出卖房屋属有权处分，所签订房屋买卖合同当然有效。

在上述第4种情况中，出卖人自他人处购得房屋后，因为没有办理过户登记，根据物权法的规定，其没有取得房屋的所有权，此时其将该房屋出卖是否构成合同法第五十一条规定的无权处分？有意见认为房屋的原所有人与房屋的买受人签订房屋买卖合同，双方虽然没有办理过户登记，但其允许买受人对房屋进行处分是其中应有之意思表示，因此，买受人转卖该房屋属有权处分。但此说不能解决连环购房情形中的问题。本文所谓连环购房，就是房屋的原所有人将房屋转让给买受人后，该房屋又被几次转手买卖，但相关各方均没有办理过户登记。在此情况下，如果说房屋的原所有人仍然同意几手后的买受人对其名下的房屋有处分权似乎很难说得通。笔者认为，此种房屋买卖合同认定为效力待定合同更为妥当，具体到个案的处理，如果房屋买卖合同的出卖人能够中诉讼中依法取得房屋权属证书，则合同应当认定为有效。

总之，对于出卖人就未领取权属证书的房屋所签订买卖合同的效力不应简单认定为无效，而应区别不同情况加以分析。