房产交易登记及确权

一、房产交易应符合下列原则：
 （一）房产归属清楚，具备合法的产权证明。
 （二）出售商品房屋，卖方经市建设局批准，具备在本市开发资格、持有市工商局核发的营业执照，商品房需要在境外出售的，须持有外销证，方能办理交易。
 （三）凡经过改建、扩建的房屋，产权人应向房产登记部门办妥房产变更手续，才能出售。
 （四）继承人要出售继承的房屋，应先取得合法的继承权证书，方能申请出售。
 （五）单位出售自筹资金兴建的房屋，应有国有资产经营管理公司和主管部门审查同意的批文，方能办理交易。
 （六）出售共有或出租的房屋，卖方应提前三个月通知其共有人或承租人，共有人或承租人在同等条件下，可优先购买或租用。
 （七）私人享受国家、单位津贴或以优惠价购买、建造的房屋需出售时，原则上出售给原津贴单位或房管部门，确实需要出售给其他单位或个人的，须经原津贴单位同意。
 （八）有下列情形之一的，不能进行房屋交易：
  （1）房屋产权未经确认为合法的或仍有他项权利未清的；
  （2）被批准列为城市建设征用地段的房屋。
  （3）尚欠国家贷款或修缮费、房产税的房屋。
  （4）经市房产部门或人民法院裁定，限制产权转移的房屋。
  （5）产权纠纷或来源未清的房屋。
二、商品房确权、交易登记
 （一）商品房确权。
开发企业在商品房竣工验收合格后30天内必须办理确权登记手续，须提供如下资料：
    （1）《开发资质证书》、《营业执照》、地址门牌、项目名称证明文件、公安局楼盘（幢）地址明细表（核验原件，收复印件）；
    （2）《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》（原件）；
    （3）《商品房建设准建证》或《东莞市房地产开发项目手册》（原件）；
    （4）《商品房预售许可证》、有外售的须提供《商品房外销证》（原件）；
    （5）《承建工程施工执照》或《建筑工程施工许可证》、项目总平面图（须建设局、规划局备案）、单体平面和侧视图（原件）；
    （6）《建筑工程竣工验收合格证》或《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（原件）；
    （7）企业法人代表委托书；
    （8）符合标准的《测绘成果报告书》；
    （9）房屋白蚁防治验收证明文件；
    （10）填写《商品房产权权属申请表》一式三份（房管局网下载）。
    （11）经市交易所批准，开发企业缴交房地产初始登记费后，发给开发企业《商品房产权权属证明书》。
（二）商品房交易登记。
    （1）买方提供身份证、已备案的《商品房买卖合同》（买方存）。
    （2）广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明。
    （3）中华人民共和国契税完税证。
三、二手交易
  二手交易提供以下资料：
    （一）《房地产权证》或《房屋所有权证》、[《土地使用证》（已变更为购买方的）]。
    （二） 买卖双方合法身份证及复印件，如买方是未成年人（即未年满18周岁），可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。
    （三）共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。
    （四）如房地产是出租的，须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。
    （五）租地建房的房产转让时，先变更土地后房屋转让。
    （六）继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。
    （七）法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。
    （八）企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表及被委托人合法的身份证明，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明（批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址）；属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书（经公证）。
    （九）有限责任公司、股份制单位，须提交董事会成员名单、董事会决议（决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址）、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的身份证明。
    （十）企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文。
    （十一）房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理（公证委托）。侨居外国的，委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书，须经我国政府委托的律师或机构认证（申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件），亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。
四、房屋交易双方缴交的费用和依据
 （一）商品房：
    （1）商品房预售款监督管理服务费按交易金额0.2%由房地产开发企业负担；[粤价函(1999)532号]
    （2）房地产交易手续费：铺位6元/M2，双方各一半；住宅3元/M2，房地产开发企业负担；[粤价(2002)108号]
 （二）二手房屋：
    （1）房地产交易手续费6元/M2，双方各一半；[粤价(2002)108号]
    （2）房改房再上市需征收土地出让金，费用为楼价总额的百分之一，由卖方承担（代财政局征收）；
二、商品房买卖合同备案登记办事流程：
     根据广东省商品房预售管理条例第二十二条： 预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续，房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。
从2005年1月1日起，《东莞市商品房购销合同备案章》更改为《东莞市房地产交易所商品房买卖合同备案章》。　
（一）受理（房管所）
      1、网上签的合同申请办理备案登记须提交资料：
      （1）《商品房合同备案登记申请表》（3份）；
      （2）《商品房合同备案登记证明书》；
      （3）《商品房买卖合同》（房管部门存）。
      2、 非网上签的合同申请办理备案登记须提交资料:
      （1）《商品房买卖合同备案登记申请表》（一式二份并附磁盘）；
      （2）《商品房买卖合同》原件（一式三份），在境外销售的合同须办理公证。
（二）初审（房管所）
       1、网上签的合同，房管所受理资料，审查无误后打印《东莞市商品房买卖合同备案明细表》，并在《商品房合同备案登记申请表》上签署意见并盖章，资料送市房地产交易所。
       2、非网上签的合同，房管所受理资料，在《商品房合同备案登记申请表》上签属意见并盖章，资料送市房地产交易所。
（三）审核（市房地产交易所）：
       市房地产交易所审核资料无误后，在《商品房合同备案登记申请表》上签署意见，并在所提交资料上盖章，退回房管所存档。
（四）归档（房管所）：
      房管所归档资料如下：
       （1）《商品房合同备案登记申请表》（1份）；
       （2）《商品房买卖合同》（房管部门存）。
      退回购房人资料如下：
       （1）《商品房合同备案登记证明书》(网上签的合同)；
       （2）《商品房买卖合同》（买方存）（非网上签的合同）。
      退回开发商资料如下：
       （1）《东莞市商品房买卖合同备案明细表》;
       （2）《商品房合同备案登记申请表》；
       （3）《商品房买卖合同》（房管部门存）（非网上签的合同）。
三、商品房买卖合同终止流程
   （一）受理（房管所）
       申请办理合同终止须提交资料：
       （1）《商品房买卖合同》（一式二份）；
       （2）《商品房买卖合同备案登记证明书》（网上签的合同）；
       （3）《商品房买卖合同终止申请审批表》；
       （4）已做公证的终止协议书（一式叁份）。
    （二）初审（房管所）
          房管所受理资料后，调出《商品房买卖合同》（房管部门存），审查资料无误后，在《商品房买卖合同终止申请审批表》上签署意见并盖章，打印查档证明，资料提交市房地产交易所。
    （三）复审（市房地产交易所）
         市房地产交易所工作人员审核资料无误后，提交资料到所长审核。
    （四）审核
         所领导审核资料无误后，在《商品房买卖合同终止申请表》上签署意见，并在所提交资料上盖章，保存《商品房买卖合同终止申请表》，网上签合同的将资料退回房管所存档，非网上签合同的所有资料由市交易所存档。
    （五）归档（房管所）：
        房管所归档资料如下：
        （1）《商品房买卖合同》（一式三份）；
        （2）《商品房合同备案登记证明书》（网上签的合同）；
        （3）终止协议书（一份）。
四、商品房按揭登记办理流程
     首次办理商品房按揭登记的抵押权人，须提交委托书（正本），受托人名单和身份证复印件。
 （一）受理（房管所）
        1、网上签的合同申请办理商品房抵押登记须提交资料:
         （1）《商品房合同备案登记证明书》；（已备案）
         （2）《商品房抵押登记申请表》（3份）；
         （3）《商品房他项权登记证明》；
         （4）《借款合同》（或抵押合同）（３份，住房公积金抵押可提交4份）。
       2、非网上签的合同申请办理按揭登记须提交资料:
         （1）《商品房按揭登记申请表》（一式三份,附磁盘）；
         （2）已备案的《商品房买卖合同》（买方存）；
         （3）《借款合同》（或抵押合同）（３份，住房公积金抵押可提交4份）
（二）初审（房管所）
     房管所受理资料后，调出《商品房买卖合同》（房管部门存），审查无误后打印《东莞市商品房抵押登记明细表》，并在《商品房抵押登记申请表》上签署意见并盖章，资料送市房地产交易所。
 （三）审核（市房地产交易所）
     市房地产交易所审核资料无误后，在《商品房抵押登记申请表》上签署意见，并在所提交资料上盖章，打印《房地产抵押他项权证明书》（非网上签的合同），退回房管所存档。
 （四）归档（房管所）
        1、网上签合同房管所归档资料如下：
         （1）《商品房合同抵押登记申请表》（1份）；
         （2）《商品房买卖合同》（房管部门存）；
         （3）《商品房他项权登记证明》；
         （4）《商品房合同备案登记证明书》；
         （5）商品房借款合同（或抵押合同）（1份）。
       2、非网上签的合同市交易所归档资料如下：
         （1）《商品房合同抵押登记申请表》（1份）；
         （2）《商品房买卖合同》（买方存）；
         （3）《房地产他项权抵押登记证明书》；
         （4）《借款合同》（或抵押合同）（1份）。
   退回购房人资料如下：
       《借款合同》（或抵押合同）（1份）
   退回开发商资料如下：
         （1）《东莞市商品房抵押登记明细表》（网上签合同）；
         （2）《商品房抵押登记申请表》。
   退回银行资料如下
         （1）《商品房他项权抵押登记证明》或《房地产他项权登记证明书》；
         （2）《借款合同》（或抵押合同）（1份）。
五、商品房按揭注销办事流程
     初次办理商品房按揭注销的，银行工作人员须出示一份银行授权委托书，银行行长签名、盖公章。
（一）网上签的合同
        1、受理（房管所）
         申请人（购房人和银行）须提交资料:
         （1）《商品房按揭注销申请表》（可在《东莞市房产管理局公众信息网》— “表格下载”处下载，双方签署意见、签名、盖章）；
         （2）《商品房他项权登记证明》或《商品房他项权登记证明书》；
         （3）购房人身份证原件及复印件（原件核对后退回）；
         （4）《商品房买卖合同》（买方存）。
        2、初审（房管所）
         房管所调档（见如下资料），审查后在《商品房按揭注销审批表》上签署意见并盖章，连同当事人（购房人和银行）资料送市房地产交易所。
         （1）《商品房买卖合同》（房管部门存）；
         （2）《商品房他项权证明》（存根）；
         （3）《商品房合同备案登记证明书》；
         （4）《借款合同》。
        3、审批（市房地产交易所）
        市房地产交易所审核资料无误后，在《商品房按揭注销审批表》上签署意见，并在所提交资料上盖章，退回房管所存档。
        4、归档（房管所）
              网上签的合同房管所归档资料如下：
         （1）《商品房按揭注销申请表》；
         （2）《商品房他项权登记证明》或《商品房他项权登记证明书》（存根）；
         （3）购房人身份证复印件；
         （4）《商品房买卖合同》（房管部门存）。
     退回购房人资料如下：
         （1）《商品房买卖合同》（买方存）；
         （2）《商品房合同备案登记证明书》。
     退回银行资料如下：
         （1）《借款合同》。
（二）非网上签的合同
      1、申请人须提交资料:
         （1）《房地产抵押他项权证明书》（正本）；
         （2）《抵押登记注销证明》（一式二份）。
（来源：东莞市房产管理局公众信息网）