“新国十条”的退房骨牌效应 ——政策性违约房产纠纷之法律策应

“新国十条”自四月中旬出台以来，至今已逾两个月。在如此高压的调控政策下，中国楼市终于有了实质性的反应，其所带来的“骨牌”效应已毫无疑问地蔓延至司法领域——因房产调控新政出台造成买方违约的案子已在全国各地的法院涌现。据有关媒体报道，房产新政正影响着约三分之一的贷款买受人，已致使买方违约的比例骤性增加。

据悉，国务院公布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”）实行更为严格的差别化住房信贷政策，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。从投资角度上看，上述的各条调控政策均是针对贷款买受人。通过揭制收紧购房者信贷额限制其以银行资金为杠杆进行炒房与投机性购房，从而实际性地降低市场成交量。没有了成交量，虚高的房价自然失去依托逐步回归至合理的幅度。从更深层次来看，调控政策的目的一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏制购房需求减少房屋成交以稳定房价；另一方面是通过大幅度提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。

由于调控政策是直接针对贷款买受人实施的，所以那些正正在“新国十条”调控之列的买受人，就不可能得到国十条出台前所预期的银行贷款。由此一来，定会出现了因无法取得贷款继而无法履行合同的尴尬局面。如果卖房人不同意解除合同退还定金，则买受人被拒后无奈之下也只能诉至法院。因此，“新国十条”出台前尚未获得贷款的房屋买卖交易，都极大可能地在“新国十条”出台后发生纠纷，可能说骨牌已经倒到了法院的门口了。

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据笔者分析，新政策出台后有可能引发以下几种类型的纠纷：一、因高压调控政策出台，买受人预见到房价必然会下调，继续履行合同房子就买贵了，因而想解除合同退房。二、政策调整造成首付比例提高，买受人无力凑够首付款，导致合同无法继续履行。三、所购房屋为第三套住房或买受人非本地居民又不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，银行拒绝放贷，而买受人没有其他有效融资手段凑足购房资金，只能放弃交易。四、由于其它原因造成履约迟延，导致新政出台后无法贷款满足购房资金需求，最终无法履行合同。

上述所列由于政策调整引发的房屋买卖纠纷在个案中都表现为未能按合同履行，但至于此种行为属于哪种性质，是否构成违约，是否属于《合同法》规定的“不可抗力”或“情势变更”，能否顺利解除合同，解除合同后相应责任的划分，司法裁判目前尚无统一处理标准。这个“政策性违约”的法律难题无疑已处于风口浪尖之上。

在法理上，第一种类型的纠纷是可以违约定性：签订房屋买卖协议的双方具备基本的民事行为能力并作出房屋买卖的真实意思表示，达成合意后应以最大的诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现场，价格的波动不能成为当事人不履约的理由，因此，买受人如以价格下跌为由违约，是应当承担全部的违约责任。这种类型的案件中，如双方约定以非按揭贷款的方式支付房款，交易基本上不受新政的直接影响，在审判中自然易于查明，但如双方约定涉及银行贷款的，买受人是否借政策无获得贷款为由拒不履行，在审判中就更需着重查明了。

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对于第二、三种类型的纠纷，在审理查明买受人是否确因政策调整而无法按买卖合同约定的交易条件获得贷款后，法院就得对该行为适用法律进行定性裁量。对此，有人认为应当调控对于个案当事人属于“不可抗力”，笔者认为不然：在司法实践中对不可抗力的适用比较严格，适用时必须要查明是否“不可预见、不能避免、不能克服”。近几年房地产市场一直是社会关注的热点问题，政府一直频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对于调控政策应有所预见，也就是说，政策在合同签订后出台并非无法预见的纯粹偶然。因此，政府对楼市调控政策不属于不可抗力。笔者又认为，处理此类纠纷更宜适用“情势变更”规则，通过变更或解除合同平息当事人之间的纷争。所谓的情势变更规则，是指合同有效成立之后、履行完毕之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。情势变更规则实际上是诚实信用原则在合同履行中的具体运用，其的意义在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标是公平和公正。

如前所述，政府对房价的调控政策并非突然出台，而是成系列连续性地逐步推出逐步收紧。在这个持久的过程中，市场主体应当对市场的政策性风险存有一定程度的预见和判断。然而，市场主体对调控政策的预见只是方向性的预见，即能预见到政府会收紧政策，加大购房成本而已（如上调贷款利息）。从“新国十条”中“更为严格”、“差别化”、“不得低于”、“暂停发放”的措词中，不难发现政策对购受者履约的影响则不是成本层面上的，可以说是在根本上遏制住购房者购房资金的构成。这种遏制资金所增加的负担，已完全超出购房者对一般性的商业风险估计。对于购房者而言，调控政策已使其履行合同所依赖的客观条件发生颠覆性变化，这种履约所依赖的重大客观条件是变化显然是远远超出正常人的合理预期。正因为这种客观条件的变化不可归责于当事人地产生于合同有效成立之后、履行完毕之前，如果仍坚持购房者按原合同履行，只能产生不合理公平的结果：要么购房者另行大费周章融资，要么购房者依约承担违约责任。有鉴于此，人民法院宜用“情势变更”的规则调处此类个案纠纷。另外，在调处过程中还应正确把握司法价值取向，有侧重地保护守约方利益。但如果机械形式地适用“情势变更”规则，允许司法权力介入而不顾守约方的履约情况，强行解除合同完全免除违约责任，那就是公权力对守约方私权利的侵犯，反而造成实质上的不公平。因此，调处个案时不能简单地豁免买受人的义务而使出卖人承受无法交易的不利后果，而要充分均衡双方利益积极引导当事人重新协商改订合同或争取调解解决，如非得判决则须充分阐明情势变更规则的适用并结合个案情况酌情调整双方利益关系。

第四种类型的纠纷较为特殊：买卖合同是在“新国十条”出台前具备完全履行（取得贷款并过户）的可能性，只是在合同签订后出现某种原因迟延至“新国十条”出台后，继而失去依约按揭付款的客观基础。这个迟延的原因也是多样的：或是合同履期约定本身存在不合理因素，当事人无法依约履行，或是当事人一方诚信缺失性拖延履约，又或是合同外的中介经纪、按揭公司的辅助不当造成时间拖延。由于买卖合同本身是具备完全适当履行的客观条件，之所以最终不能履行是因为某些原因发生迟延至履约的客观条件发生变化，故合同不能履行的主要诱因在于迟延而不在于调控政策。因此，在处理这类纠纷时不宜再直接适用情势变更的规则，而应在明确迟延与不能履行的因果关系的基础上，再根据迟延原因、相对方是否作出合理催告而划分各方责任。

通过上述的分析，笔者认为：作为当事人的买卖双方，在出现无法克服的障碍导致合同无法得到履行的情况下，应采取恰当的行为将己方及对方的损失减少到最低，避免承担由于扩大损失所带来的不利后果，并以积极、守信的态度稳妥处理解约退房善后事宜，以缓解调控政策在施行初期给司法领域的压力。而作为司法机关的法院，则应在适用法律解决纠纷时应牢牢把握“新国十条”里遏制房价过快上涨，打击投资投机性购房的政策导向，采取缓和的司法措施并适用情势变更的规则调处新政引发的房产纠纷，而对于搭新政顺风车的恶意违约行为则要果断依法制裁处理，以最终确保顺应和符合国家调控政策的基本目标。

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