因政策变化贷款不能获批，退房是否要支付违约金？

先是银行贷款提高首付额、提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请不能获得批准的情况频频出现。 很多陷入此种情形的购房者来电咨询，贷款没有批准，又没有办法筹集购房款，此种情形之下，退房是否属于违约？要不要承担违约金？为此，笔者专门抽出时间撰写此文，希望能够帮到同样为此烦恼的购房者。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
理解与适用中，明确规定：商品房买卖合同订立后，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
（1）、如系因一方当事人原因，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；
（2）、如系不可归责于双方当事人的事由，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。

    也就是说，购房者在决定通过贷款方式购房时，应该对自己的资信有充分的了解，并事先就此咨询银行，以避免因为自身资信不足导致贷款不能而无法履行合同的情况出现。如果是这种原因造成贷款不能获批的，属于购房者的原因，购房者如果退房，需承担违约责任；但是，在目前这种国家大规模的宏观政策调控背景下，购房者对国家政策是无法预知的，政策变化属于不可抗力。购房者如果无力承担房款，可以请求解除合同，并无需支付违约金。

  另外，  如果合同中有类似于：“无论出于任何原因，均不能解除合同”的约定，购房者也不必为此烦恼。此种条款属于霸王条款，系无效条款，不产生任何法律效力。

  
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