买二手房要留意户口是否迁走

金先生最近在市区买了一套二手公房，在交易过程中他却发现，该房屋上家的上家（于2003年交易）两夫妻的户口居然还留在这套房子里。

上家给金先生看了2003年买房的合同，有一条款规定：上家的上家必须于2003年12月将两个户口迁出，否则，每月将要承担1000元违约金。上家说，因为有这份合同，他以为他的上家早就将户口迁走了。但事实上，两人到派出所一查，两夫妻的户口还在。

当金先生与房东找到了那对夫妻现在的居住地，没想到他们以种种理由拒绝将户口迁走。金先生担心如果将来该房屋拆迁，所获得的拆迁费将不得不分一杯羹给那对夫妻。

★该通过什么样的办法保护自己的权益？
如果将来有拆迁问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，那么不管你愿不愿意，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。这也是很多二手房，尤其是市中心区域二手房户口问题的关键所在。

目前，户口和房屋产权是分开管理：户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。如果遇到原户主不愿迁走户口，社区民警和居委会干部可以上门做思想工作，但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。

买二手房时要给合同打“补丁”

陈律师提醒：目前虽然无法强行要求上家迁走户口，但购房者也不是无计可施。在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。

买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间和责任，写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间还没迁走户口，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院会判决违约方赔偿违约金。

对于卖方来说，在卖房前，有义务到公安机关检查一下房屋的户口情况，并如实地告诉买家。而对于房产中介公司，最好也能在签合同时提醒买方搞清该房的户籍情况，并在合同上打个“补丁”，注明户口迁出日期和违约责任。