《物权法》确立的物权登记制度

《物权法》确立的物权登记制度                     

  在天津人民广播电台举办的“物权法影响您的生活”主题活动演讲稿--尹鸿智 

   《物权法》于2007年3月16日经第十次全国人大通过，对于保护物权所有人的民事权利作了法律上的规定，是我国法制建设上的一个新的里程碑，谈到物权法时，首先要弄明白什么是物权？

    《物权法》第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

    通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。物权法是调整有形财产关系的法。每一个公民目之所及，几乎都与物权有关。我们对自己享有或占有的“物”有何种权利以及如何保护这种权利，他人对我们的“物”负有何种义务以及违背义务又将承担何种责任，均是物权法的内容。   

    我今天要向大家说明的就是《物权法》中规定的物权登记制度，物权法第二章规定了对于物权的设立、变更、转让和消灭制度。下面讲五个大问题：第一：我国不动产登记制度的历史沿革；第二：不动产登记制度及其登记的法律效力；第三：不动产的异议登记制度，明确物权的所有权人。第四：不动产的预告登记制度，可以有效防止一房两卖的恶意违约行为。第五：不动产的担保登记制度，可以充分提高物的效用。 

    一、我国不动产登记制度的历史沿革

    我国自周朝就有了对土地的管理制度，隋、唐时期，即有了政府发给不动产权人的文契，这种文契的主要功能有二：一是作为说明产权变动的凭据，用于避免纷争。二是作为征收税赋的根据。在唐朝实行均田法，政府对土地等不动产的私自买卖，有严格的限制。到了宋代，政府推行“鱼鳞册”制度，所有的田产均应向官方进行登记，土地的买卖、变更，须由官方先核对与“鱼鳞册”上登记的是否相符。在“鱼鳞册”上需要登记新业主的姓名等内容，只有进行登记，才算完成了所有权转移的法定程序。   

    1922年，中华民国北京当局颁布了房地产登记条例，建立了不动产登记制度。1930年，国民党政府颁布了《土地法》，规定应对土地及地上定着物进行登记。中国共产党于1947年颁布了《中国土地法大纲》。1950年又颁布了《中华人民共和国土地改革法》，开展了土地改革运动，对土地进行清理、划界后，由人民政府向农民发放土地证和房产证。1950年至1980年间，不动产的登记主要是对房屋和土地的登记。

    二：不动产登记制度及登记的法律效力

   《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

    1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记的范围

    目前我国实行登记制度的财产中，主要有土地，房屋，机动车，船舶和航空器等，实行登记制度的财产，其财产所有权的标志是以该项财产在规定的管理部门进行依法登记之后，才依法享有该项财产的所有权。不动产的登记制度，是物权所有者依法享有物权的重要标志。在物权法制定之前，散见于其他的法律法规和条例之中，《土地管理法》第十一条： 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。没有登记则不发生效力。

    不动产买卖的合同效力和登记效力问题：

   《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在合同效力和产权登记效力发生冲突的情况下：法律规定以不动产的登记为物权生效的法律根据。

   2、可以不进行财产登记的范围：

  《物权法》第九条第二款规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。如土地，荒山、滩涂，草原，水面等，但在对这些国有自然资源进行依法转让时，是必须要进行转让或者变更登记的。

   3、物权进行登记公示的法律意义：物权登记公示是物权享有与变动可取信于公众的外部表现形式。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过登记公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。物权变动的公示方法，不动产物权变更登记；动产以交付，即占有的移转。

    三、异议登记制度，明确物权的所有权人 异议登记：

    是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。   

     1、不动产登记事项的更正：

    《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

   2、异议登记的效力：

    异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。

    3、异议登记的有效期间：

   《物权法》第十九条规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

   4、异议登记的责任：

   异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 

    四、不动产预告登记制度，可有效防止“一房多卖”

    1、预告登记的概念：

    预告登记是当事人在和房地产开发商签订商品房预售买卖合同后，购房者即可向有关登记机关申请预告登记，以保证将来获得对于不动产的所有权。在商品房或二手房买卖中，有不良房产商或房东进行一房多卖。致使一个以上的购房人不能实际取得购买的房屋，尽管签订的合同是有效的，但开发商或者房屋的卖方，只愿意按照合同的约定承担违约责任，给购房者造成经济损失，这次规定的预告登记制度，就完全可以避免一房两卖或者一房多卖的情况再次发生，从法律制度上保护购房人能够按照当时的购房目的，达到购房的愿望。

    2、预售登记后预购人取得的权利：

    在预售登记后，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，这种期待权具有对抗第三人的效力，使预售人不能将期房进行一房数卖。否则预售人违反房屋预售登记的内容所作出处分房屋权利的行为无效。故商品房预售登记效力主要在于使房屋预购人取得如下权利：

  （1） 优先购买权：

    通过预先登记公示，预购人取得了优先于其他人购买预售合同中约定的特定的房屋的权利，使预购人享有登记优先的权利，以对抗第三人的购房权利。

   （2） 期待权：

    预售登记后，使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行合同约定义务并预先登记，预购人便取得了对抗第三人获得特定房屋所有权的期待权。

     3、预告登记的有效期限：

    购买房屋进行预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

    债权消灭：应当是指合同的履行完毕。

    能够进行不动产登记：

    应当是指目前规定的，房地产开发商在房屋登记部门进行房屋初始登记之后。［案 例］：王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并支付了购房价款。随后该改房地产公司又将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。依照《物权法》规定，如果王某进行了预告登记，在张某到房屋登记机关办理产权证书时，房屋登记部门在没有接到王某的撤销预告登机之前，是不会给张某办理房屋产权证书的，王某的购房权利也就得到了相应的保障。王某与该房地产公司所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

     五、不动产的担保登记制度，可以充分提高物的效用

    无论是动产的物还是不动产的物，物权所有人都对物享有占有、使用、收益和处分的权利。为了提高物的效用，自古以来对于不动产的物权，都可以提供担保的，这个权利是物权所有人依照法律规定，充分发挥物权效用价值的一项重要权利，非物权所有人是不能行使此项权利的。《物权法》第171条规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保证实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。担保物权分为：

    1、抵押权：物权法第179条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该项财产优先受偿。可以进行抵押的物品范围。

    2、质权：动产质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。物权法第212条规定：质权自出质人交付质押财产时设立。

    权利质权：第二百二十四条　以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

    3、留置权：第二百三十条  债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。担保物权可以是物权的所有人，在对外签订债权和同时，作为担保物进行抵押、出质或者留置，更好的发挥物的使用效率。