部分产权人没签合同未必导致无效

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本案系上海市闵行区人民法院判决，案号：（2010）闵民三（民）初字第1530号

原告：张xx，女，19xx年x月x日生，上海市闵行区xx路xx号xx室

委托代理人李煜琰，上海欧瑞腾律师事务所

被告一：刘x，女，19xx年x月x日生，上海市闸北区xx路xx号xx室

被告二：刘xx，男，19xx年x月x日生，上海市徐汇区xx路xx号xx室

       原告诉称：原被告于2009年10月7日签订了《购房确认书》，双方约定，原告以33万元购买被告所有的位于上海市闵行区xx路xx弄xx号xx室的房屋。但由于被告一的养母（已于2009年5月去世）名字尚在产证上，被告一称其养母已写下遗嘱，将其份额留给被告二，换领产证后就办理过户登记。原告依据《购房确认书》支付了15万元，被告将房屋交付原告，原告进行了装修。但被告在2010年6月初换领产证后不同意按原件出售，除非原告再加5万元。原告认为双方合同已经成立且已履行主要义务，被告坐地起价的行为违反合同约定，也有违诚实信用原则，要求判决被告继续履行合同，协助原告办理过户登记。

        被告共同答辩称：原告提供的《购房确认书》无效，该确认书没有备案，中介没有资质，另外，产权人不清晰，不可以买卖。被告二是否年满十八岁，被告一是否有代理权，原告都没有审查。被告二对于被告一出售房屋一事根本就不知情，也不同意其出售房屋，被告一没有征得共有人的同意，其出售行为无效。

原告提供了《购房确认书》、收据、委托书、转账凭证、代书遗嘱、房地产登记资料、证人证言、短信等证据。被告提供了民事判决书、民事调解书等证据。

        法院经审理后认为，房屋买卖合同应为要式合同，双方应当签订书面合同。原被告虽然没有签订正式的买卖合同，但根据《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原告已支付大部分房款，被告也收到了该房款，被告向原告交付房屋，原告已接受并居住至今。而且，房屋的具体坐落、转让价格、交房期限都在《购房确认书》中作了清楚的约定，故原被告的房屋买卖合同关系已经成立。被告一系被告二的母亲，其持有房屋产权证、代书遗嘱，实际控制房屋，原告作为受让人，有足够的理由相信其有权代被告二出让房屋，故即使被告一确实未经被告二同意，擅自出售房屋，也不能认定原被告房屋买卖合同关系无效，只是被告二可以要求被告一赔偿。事实上，从被告二参与的相关的如为产权变更到交易中心、去律师所咨询、领取产权证、向法院起诉等事项，不可能得出被告二作为一个成年人会不知晓被告一将房屋转让的结论，但被告二至本案起诉答辩之前，从未提出过异议。

        综上，闵行法院判决：原告应在判决生效之日起十日内向被告支付房款18万元，被告收到上述房款之日将系争房屋过户到原告名下，过户发生的税费由原告承担（按照合同约定）。

律师提示：

        本案中买卖双方仅仅签订了《购房确认书》，还没有签订《上海市房地产买卖合同》的正式版本，但从法律上来讲，该《购房确认书》的内容已经完备，具备了买卖合同的必要条款，并且双方已经按照该确认书的内容部分履行，所以法院认定双方买卖合同关系已经成立。另外，本案中，作为房屋共有人的刘xx虽然没有在确认书上签名，但是有证据证明其知道其母亲刘xx出售房屋的事实，却没有提出异议，因此，法院认定其同意其母亲出售房屋的行为。

（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师 李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）