房屋被查封，是否可以转让？

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这个问题应当分两种情况讨论：

一、买卖合同在查封后签订。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”查封是财产保全的形式之一，而房屋是最常见的查封对象。被查封的房屋在接触保全措施以前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。双方当事人就已被查封的房屋签订的买卖合同，违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和城市房地产管理法》第三十八条的规定，一般认定无效。

二、查封发生在双方当事人签订买卖合同之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《司法解释》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，对已经签订买卖合同但未过户的房屋又被法院查封的，由于签订合同时，房屋未被查封，不存在法律规定不能转让的情形，因此合同应当是有效的，但买房人能否实际取得房屋的所有权，取决于以下几个条件：1、是否支付了房款；2、是否占有了房屋；3、购房人是否有过错。对于付清房款并交付房屋的，书查封错误，应当解封；如果支付部分价款并交付房屋的，根据《司法解释》的第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”因此，可由买房人向人民法院支付剩余价款而解除查封，从而继续履行合同；对于没有交付的房屋，买房人一般不能取得房屋的所有权，应当作为出卖人客观上不能履行合同来认定，合同因履行不能而应予解除，出卖人应向买房人承担违约赔偿责任。

律师提示：

司法实践中，无论是哪种情况，如果双方均同意解除查封后继续履行合同，法院一般也不会干涉，甚至查封后签订的买卖合同也作为有效来处理。

（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）