二手房买卖合同签订前应注意哪些事项？

(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com) 

二手房由于具有个别、分散的交易形式，虽然相对于一手房来说比较灵活，选择性也更强一些，但由于不像一手房一样向公众发售，所以二手房的相关信息业不如一手房透明和充分，购房者应特别注意尽量充分的了解目标房屋的信息。

在签订合同前，对以下问题应特别注意：

1、 卖家是否为房地产登记簿记载的权利人。《物权法》第十七条：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，如果房地产登记簿记载的权利人与产权证不一致，则有可能产权证系伪造，即使是真实的，也是有风险的，应暂停签订合同，并停止付款。

2、 房屋是否存在共有人。如有共有人，须征得共有人的同意。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。

3、 房屋的用途是商用还是居住用。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，从该司法解释来看，有利害关系的业主享有“一票否决权”。因此，如果拟购房用于经营，对房屋的用途应特别注意。

4、 房屋是否有抵押或租约等。房屋设定抵押或带租约，均属房屋权利瑕疵。设定抵押，抵押权人享有行使抵押权并优先受偿的权利；而带租约，则承租人享有优先购买权，而且根据“买卖不破租赁”的原则，房屋暂时无法交付使用。

5、 房屋性质是商品房、房改房或是经济适用房。房改房、经济适用房的交易与一般的商品房的交易，适用的法律法规不同，在交易手续、是否有转让限制及税费的负担都有特别的规定，购房者应在签订合同前注意了解。

（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）