预告登记制度实施现状

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　因此，所谓预告登记，就是为保全不动产物权的请求权,而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

预告登记与商品房买卖合同的备案登记的区别表现在：预告登记是一种法定的登记类型，其具有确定力（确认权利和义务），执行力（具有执行的强制力），拘束力（应当能拘束作出行政行为的行政机关和具体行政行为的相对人），其实质为：预告登记赋予债权合同物权效力。而登记备案仅指向主管机关报告事由以备查考，登记备案中并无审查、批准的要求；且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第６条规定，除当事人之间有约定，登记备案不影响合同的效力。很明显，登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力，因此备案只是一种行政管理方式。其次，二者的效力不同。登记备案是一种基于行政部门对房地产市场宏观掌控需要而以法律明示的管理职能，它是一种事后的行政监督，不会发生物权的排他效力。预告登记则给予属于债权法的请求权以排他的物权效力。再次，二者的范围不同。登记备案是《商品房预售管理办法》针对预售商品房所规定的行政监管方法，其适用范围仅限于预售商品房。而《物权法》第２０条所规定的预告登记则是包括了预售商品房在内的房屋买卖和其他不动产物权协议在内的物权请求权。最后，二者的启动主体不同。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。另外，二者在程序上也有较大的差异。登记备案在目前的立法体系中缺乏明确的程序性规定，而预告登记在《物权法》中却要遵循相应的申请—受理——审核的登记程序。

2008年，建设部依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定了《房屋登记办法》（以下简称“办法”），在该办法中，对日常律师实务中遇到较多的预告登记业务—房屋的预告登记具体办法进行了详尽的规定，细化了《物权法》关于买卖房屋或者其他不动产物权的协议中涉及房屋的预告登记操作办法，列明了涉及房屋的可以申请预告登记的四种情形，具体规定了各种可以办理预告登记的情形的时间、流程及需提供的材料等，使得原物权法原则性的条文规定具有了现实的可操作性和规范了各地不同的操作行为。

然而，在《物权法》对预告登记制度作出了明确的规定，登记主管的部委机关也作出了具体的登记办法的同时，笔者注意到，实务中办理预告登记的状况并不尽如人意，具体原因总结大致如下：

一、预告登记制度作为新生制度，社会对其认知度不够

虽然预告登记制度在法律界人士来说并不陌生，是保障物权的一项重要制度，但中国作为一个成文法国家，在国家未能以法律的形式确认该项制度的时候，即使最高人民法院的以前的司法解释也有涉及，然而终未能让登记主管的行政机关所接受。2007年生效的《物权法》及2008年建设部出台的《办法》则规定了具体的预报登记制度。相关的法律、规定出台后，普法宣传的滞后使得普通的民众并不知道预告登记制度的存在，即使知道底预告登记的也不清楚它跟商品房买卖合同的备案有什么区别，缺乏民众申请或协议约定要求预告登记的认识基础。

二、售房者或抵押人等不愿意进行预告登记

预告登记的强大保障功能不言而喻可以改变商品房买卖合同登记备案制度的缺陷与不足、可以有效保障其他不动产物权协议权利人的期待性物权，预告登记通过将不动产物权的请求权进行登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记物权权利的实现。从而防止出卖人、抵押人等通过恶意违约仅付出较小的违约成本侵害预告权利人的期待物权而获取较大利益情形的出现。因此，从利益角度出发，预告登记的出卖人、抵押人等也有不愿意进行预告登记的基础。笔者接触到的实例中发现，很多的开发商在与购房人签订购房合同时利用其强势地位及购房人对预告登记制度的不了解，在合同中写明“购房人放弃预告登记申请”，且还告知购房人，商品房买卖合同备案后就可达到保护其权利的目的了。而一旦房价剧烈上涨，开发商违约的何止一两个，善良的购房人被美丽的谎言欺骗的欲哭无泪。

三、登记管理部门的消极作为

如果说2007年生效的《物权法》缺乏具体的预告登记制度可操作的规定的话，那么2008年建设部的《规定》则是明确了预告登记的各种情形和流程等，而至今，各地房地产管理部门完全按照《规定》开展各类预告登记的并不多见。以郑州市房管局办理预告登记为例，目前，该局仅仅办理针对开发商作为出卖人的商品房销售的预告登记业务，而对于其他情形的商品房买卖和诸如以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等的预告登记业务被告知均不予办理。

当前，随着房地产作为很多购房人为数不多甚至唯一的价值较大的物品，在经济交往中其所起的融资、担保作用越来越大，例如在投资担保行业里，很多的商品房的预购人想通过把预购的房产抵押出去给获得融资，而房管登记部门不予办理预告登记，出借人和担保公司因预购人不能提供其他更有保障作用的担保物而不予借款和提供担保，这在很大程度上妨害了预购人利用该房产发挥其效用、最大限度利用其价值的作用，影响了经济交往的快速、效率、安全的原则实现，房管局的不予办理登记的行为也是与《物权法》第一条规定的“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”的立法目的和基本原则相违背的，也违背作为全国房屋登记主管部门的建设部制定的《办法》中的具体规定的。

总之，预告登记制度作为一项重要的保障物权的制度，其制度的存在无疑能减少不动产物权变动方面的纠纷，保护物权权利人或具有物权期待权人的权利，发挥物的效用。有关部门应加大普法力度，宣传预告登记制度；作为律师，我们也应当在为当事人提供法律服务的过程中，尽职尽责的提醒当事人重视该项制度；房屋主管部门尤其应当严格按照法律及部委的规定，在当前全球金融风暴的时期，及时依法开展各项预告登记业务，服务好经济交往，促进物的流通、物尽其能，为经济更好更快发展做好行政服务。