阴阳合同一概无效吗

    一起房屋买卖，竟然出现两份标的相同、当事人相同、房屋价款却相差悬殊的“阴阳合同”。

    2007年5月9日，江苏省苏州市平江区人民法院对这起房屋买卖纠纷作出判决，一审判令被告许晓华按照“阴合同”给付原告丁娟购房尾款1万元。   　　 

    法院审理查明，今年年初，原告丁娟起诉到法院，诉称自己于2006年8月18日在苏州市沧浪区磊磊房产中介服务部的介绍下，与被告许晓华签订了一份房屋买卖合同，约定将丁娟位于苏州市汤家巷79号、建筑面积为28.52平方米的房屋转让给许晓华，房屋价款为12万元，过户所需税费由许晓华负担，房款支付方式为第一次预付2万元，余款过户签字时一次性付清。协议签订后，丁娟将房屋交付给许晓华，并协助其办理了房屋过户手续。许晓华支付11万元后，余款1万元至今未付。多次协商无果后，丁娟诉至法院，要求判令许晓华给付1万元余款。   　　

    庭审中，许晓华也拿出一份房屋转让协议，载明涉案房屋成交价格为5.5万元，付款方式为2006年8月10日前支付定金2万元，余款过户签字后一次付清。同时，为了证明房款是5.5万元且已付清，许晓华提供了税务机关开具的销售不动产通用发票，发票金额为5.5万元，并显示评估价格是7万余元。另外，许晓华还提供了房产中介服务部的一份证明，内容为“兹有汤家巷79号原房主丁娟出卖房屋给许晓华，经双方多次协商最后以5.5万元人民币成交，是按双方约定最后一次性付清购房款的，特此证明”。因此，许晓华辩称已经付清房款，请求法院驳回丁娟的诉讼请求。 

    裁判要旨 价格合理与否是关键   　　

    本案中，原、被告争议的焦点为：房屋价款是12万元还是5.5万元？被告是否已经付清房款？法院审理后认为，本案出现的针对同一标的的两份房屋买卖合同，合同当事人相同，房屋价款不一，显系阴阳合同。其中，原告提供的合同经原、被告及居间方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。被告提供的合同贴有印花税票，且合同约定交易价格与发票一致，可见系用于向房产交易登记管理部门办理过户，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产管理部门的评估价。鉴于原、被告双方并无房产交易以外的特殊关系，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，借此规避交易税费的动机比较明显。

    因此，法院认为原告提供的房屋买卖合同所载明的价款系双方真实意思表示，房屋价款应为12万元。合同中虽约定过户签字时一次性付清房款，但该约定是否已经履行，仍需相关付款凭证来加以证明。同时，居间方虽然证明房屋交易价款为5.5万元，被告已付清，但因该价款与市场价格严重不符，对其证明效力不应予以认可。鉴于被告拒不提供支付价款的凭证，法院应认定为放弃举证，由其承担举证不能后果。因此，法院最终认定，被告已经实际支付原告11万元，尚应向原告支付1万元余款。 

    编后余思 “阴阳合同”断不可签   　　

    现时一些房屋买卖中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”，系房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。现实中，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。   　　

    实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。   　　

    同时，买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。   　　

    本案中，原告虽然打赢了官司，但无疑也支出了大量时间、精力等成本。得失之间，其实也很难说得清楚。 因此，房屋买卖中，“阴阳合同”断不可签。

    卜律师点评：阳合同并不完全无效，其除了房屋价款此项条款以外，与阴合同基本一致，实质上属于《合同法》规定的合同部分无效的具体情形，当然，在具体个案中阴合同并不当然地完全有效，这个要由司法机关认定。在阴合同合法有效的情况下，自然不产生由买方返还房还房屋给卖方和由卖方退还购房款给买方的各自返还义务。