太原市“城中村”改造土地处置办法及办理程序

各县（市、区）国土资源局、局机关各处室、事业单位、各有关单位：

为了加快推进“城中村”改造步伐，积极稳妥地实施“城中村”改造的土地管理、配置、使用和土地处置工作，根据市委、市政府有关“城中村”改造政策，制定了《“城中村”改造土地处置办法及办理程序》，并经局内审会讨论研究，现印发你们，请遵照执行。

附：山西省“城中村”集体土地转为国有土地管理办法（试行） 点击查看.doc

二○○四年十月二十九日

“城中村”改造土地处置办法及办理程序

“城中村”所占的土地，是广大农民群众赖以生产和生活的主要来源，并且具有稀缺性、区位性、固定性，故土地问题的处理既是“城中村”改造工作的重点之一，又是一项政策性强、程序严密、涉及面广，需要做大量艰苦细致的工作，方能处理好的问题。因此土地问题处理的好坏，直接影响到“城中村”改造工作能否顺利进行。根据（并政发[2003]10号）《太原市人民政府关于加快“城中村”改造的意见》制定本办法：

一、“城中村”改造土地处理基本原则

1、土地集体转国有。“城中村”村民全部转为城市居民后，其所有的集体土地依法转为国有土地，对合法使用的建设用地、宅基地和留用的建设用地，依照法定程序核发国有土地使用证；转为国有农用地后使用权人不变，由转制后的集体经济组织或原承包人按原用途继续使用，由市土地储备机构进行红线储备，城市建设使用时，依法办理用地手续；未利用的空闲地，由政府依法收回，根据城市规划安排使用。

2、留地发展。“城中村”在土地条件许可的前提下，根据城市规划和其所在区域位置，可留给适当的发展用地，用于就业安置。

二、土地办理程序

3、前期准备工作责任由市辖区政府及区国土局具体承办，市国土局地籍处、利用处指导，勘测中心协助,有关处室配合。具体任务是：

一是对拟改造的“城中村”所有的土地按土地分类进行详细调查统计，列表成册。

二是对现有集体建设用地还应按是否依法办理过批准手续和是否核发过建设用地使用证两种情况分别归类列表统计。

三是有条件的“城中村”可对现有建设用地进行权属调查、实地勘测制作1：500或1：2000比例的地籍图；没条件的可利用现有的1:500或1：2000的地形图，勾画出每宗建设用地的四至范围。其中宅基地可按片进行控制测量或按片勾画四至范围。

四是现有农业用地和未利用土地，除统计造册外，也应利用现有的图件标明各类农业用地和未利用土地的四至范围。

五是对拟转制农业人口登记造册。

六是调查处理拟转制的“城中村”出现的土地权属争议问题。

七是完成拟改造的“城中村”集体土地所有权的确权登记发证工作。

八是按照市规划局批准的“城中村”改造规划及附图拟定该村全部土地的处置方案。方案中应有村民“农转非”变为城市居民后的生活、生产和社会保障的内容。

九是筹备能在撤村建居后能取代村民委员会实施“城中村”改造，统一办理有关土地手续的集体经济组织或其他法人组织。

4、改变土地权属报批工作责任由市辖区政府及国土局和市国土局利用处、地籍处具体承办，耕保处等有关处室协助。其程序是：由市辖区人民政府持下列文件向市政府提出申请，经市国土局审查同意后，向市政府写出审查报告，呈报市政府审核:

（1）市辖区人民政府向市政府呈报的“城中村”集体土地全部转变为国有土地的申请（一村一申请）；

（2）有批准权的政府或民政部门批准的转制和撤村建居文件；

（3）公安部门批准的该村全部村民由农业户口转为城市市民户口的文件及批准的转制农业人口数量统计表；

（4）转制村全部土地的《土地所有权证》及附图；

（5）转制村土地利用现状图、面积统计清册和有关文字说明；

（6）转制村各类用地勘测定界技术报告和勘测定界图；

（7）市辖区政府按照“城中村”改造规划拟定的转制村全部土地的处置方案。该方案应包括市规划局正式批准的“城中村”改造规划及附图和村民“农转非”变为城市居民后的生活、生产、社会保障等内容；

（8）“城中村”撤村建居后，经区政府认可，工商行政管理机关登记的取代原村民委员会实施“城中村”改造和统一办理土地手续的集体经济组织或法人组织的证件（复印件）；

（9）市政府或市国土局提出的其他应报的文件、统计清册或说明材料。

市国土局代市政府草拟呈报省国土厅的请示报告，经市政府核准后，连同有关资料一并呈报省国土资源厅审批。省国土资源厅批准后，以市政府名义发布“城中村”全部集体土地转为国有土地的公告,并由市、区两级国土部门按照职能分工，依照规定的程序办理注销集体土地所有权证书，对集体土地和国有土地统计台帐进行变更。在“城中村”未改造前，其土地使用情况由市政府委托市辖区人民政府按照国有土地进行监督管理，其中农业用地按国有农用地进行监督管理。

5、土地初始登记发证责任由市辖区政府和市国土局地籍处统一组织安排，区国土局具体承办，市局地籍处审核报批，土地登记中心、勘测中心协助。其办理程序和具体内容为：

（1）在市辖区政府和市国土局地籍处统一组织领导下，按照统一标准、统一方法、统一程序、统一表格、统一审查内容的原则，由区国土局负责权属调查、填写登记表等外业和前期工作，提出初审意见，经市国土局地籍处审查、验收合格，呈报市政府批准后，登记造册，收回市辖区政府核发的《集体土地使用权证》（包括宅基地证），换发《国有土地使用证》。

（2）经依法批准使用的原宅基地，按照城市私产房用地登记并换发《国有土地使用证》。

（3）经依法批准使用的工业、商业、市场和公益事业、公共设施等建设用地换发《国有土地使用证》。

（4）农用地和未利用的空闲地及道路、广场、绿化等用地，只登记造册，建立台帐，不核发使用证。

（5）违法使用的建设用地（包括居住用地），市规划局出具《建设用地规划许可证》或其他同意使用意见的，经处罚并补办用地手续后，核发《国有土地使用证》；市规划局出具临时用地规划许可证的，经处罚后由区国土部门按临时用地管理；市规划局不出具同意用地手续的，只登记造册，不核发证书。

（6）原住宅用地在转制前已改为商业、工业、服务业等经营性用地的，需持市规划局同意的文件，经市国土局审查同意报经市政府批准改变用途后，按经营性用地登记发证。否则一律按居住用地发证。

（7）1999年元月1日以后，未依法按照审批权限经市政府批准的除宅基地以外的建设用地，不论区政府是否批准和核发过集体建设用地使用证，不得直接核发或者换发《国有土地使用证》。必须依法重新办理用地审批手续，报经市政府批准后，方可核发《国有土地使用证》。

（8）近期（一年以内）就要按“城中村”改造规划进行拆迁改造的原村民住房使用的宅基地，暂不换发《国有土地使用证》，待办理改造项目用地手续后，再依申请登记发证。

三、办理留用发展土地

6、责任承办部门由市辖区政府和区国土局负责前期工作，市国土局利用处、耕保处负责审核报批，规划处协助，有关处室、单位配合。其办理程序和具体内容为：拟改造的“城中村”现有的住宅、工业、商业、服务业、市场等集体建设用地(包括擅自违法转让的集体建设用地，至今未作处理完善有关手续的和建设商品房向本村以外的市民或外单位出售的建设用地在内)较少，按每个村民平均不足133平米，而且又有较多农用地(不包括林地、已建成的绿化用地)和未利用地的，在符合“城中村”改造规划和城市建设规划用地性质的前提下，按照不超过上述标准的原则，再留给转制后的经济组织一部分发展用地，用于生活、生产与就业安置。经依法办理农用地转用和协议出让供地手续后，核发《国有土地使用证》。政府应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给转制后的集体经济组织 ，专款用于“城中村”改造、就业安置或者转制村民社保等费用。

留用发展用地的位置和土地用途必须先取得市规划局书面同意，并附有规划图。

7、对有下列情况之一的不再留给或者补充发展用地。

（1）已没有农用地和未利用土地的；

（2）现有的农用地(林地、已建成的绿化用地除外)和未利用土地全部留给后仍达不到上述标准的；

（3）现有建设用地不包括学校、敬老院等公益事业用地按每个村民平均超过上述标准的；

（4）不符合“城中村”改造规划确定的位置的；

（5）不符合城市建设规划用地性质的。

8、“城中城”改造时，也可采用先确定每位转制村民的住房面积和商业用房面积标准，再按用户要求分设1-2户加一定面积商业用房等其他确保转制农民当年收入和生活水平年不低于转制前或高于转制前水平的方式确定”城中村”改造后的用地面积。

四、收购或储备土地

9、责任承办部门由市土地储备中心和市辖区政府负责，市国土局规划处、耕保处、利用处和区国土局协助，有关处室、单位配合。其办理程序为：拟改造“城中村”的土地除现有建设用地和留给的发展用地外，如还剩有土地，一律由市土地储备中心储备。其中按城市规划近期内就要开发建设的用地依法办理农用地转用手续后，以现行征用土地标准收购储备；近期不安排建设的土地和规划为道路、绿地、广场、学校以及其它公共设施，公益事业的用地，报经市政府批准后，由市国土局与规划局联合发布公告，以红线控制方式储备，待安排建设时再依法办理农用地转用，并由土地储备中心或者有关建设单位按现行征地标准给予合理补偿后，再予以依法办理供地手续。

 五、“城中村”改造项目用地审批

10、责任承办部门由市辖区政府和区国土局负责前期工作，市国土局利用处负责审查、报批，地籍处发证，有关处室、单位协助。其办理程序和具体内容：

（1）“城中村”改造项目用地除符合法律规定的划拨用地范围和《划拨供地目录》的，按划拨方式供地外，其他一律按市规划局批准的具体改造项目，以有偿使用方式供地。

（2）“城中村”改造项目使用划拨土地的或拟改变出让后的土地用途的，必须依法办理供地和改变土地用途审批手续。

（3）“城中村”改造建设用地，未实行收购储备的，并由同一单位进行拆迁安置与建设的比照旧城改造方式供地;已实行储备的，以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

（4）“城中村”改造项目用地必须严格按照市规划局批准的“城中村”改造规划进行，必须符合城市规划的用地性质，否则不予办理有关用地手续。

（5）按照“城中村”改造规划，在原建设用地范围内由转制后的经济组织进行改造并用于转制村民居住和用于安排原村民生产、经营的建设项目，依照法律规定办理用地审批手续后，政府应收取的土地出让金，经市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的经济组织，专款用于“城中村”改造和就业安置资金，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。

在原宅基地范围内“拆平建楼”用于转制后村民居住的回迁用地，也可以参照旧城改造，以划拨方式供地。

列为经济适用房建设计划的，以划拨方式办理供地手续。

（6）允许转制后的集体经济组织，经市政府批准后将合法使用的建设用地或房地产，依法转让给其他单位或个人依照“城中村”改造规划进行房地产开发，其转让所得专款用于“城中村”改造和就业安置资金，也可将其部分用于转制村民的社保费用。由受让方依法缴纳的土地出让金经区政府或转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，经市政府批准，由市财政局拨付给区政府或实施“城中村”改造的集体经济组织，专款用于“城中村”改造的公益事业、公共设施等配套建设。

（7）转制后的集体经济组织吸收其他单位或个人投资，联合按照“城中村”改造规划和土地处置方案对“城中村”进行改造的，可按具体项目以协议方式出让给转制后的集体经济组织，应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的集体经济组织用于“城中村”改造资金，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。

未经市国土局审查报市政府批准，擅自与其他单位或个人联营、联建的，依法处罚后，符合“城中村”改造规划的，全额征缴土地出让金；不符合“城中村”改造规划的不予办理用地手续，收回土地使用权。

（8）“城中村”改制后，需改变原土地用途的，必须符合城市规划和“城中村”改造规划，经市规划局同意、市国土局审查后，报市政府审批。改变土地用途后，除法律规定可以划拨使用的外，应有偿使用，其中由转制后的集体经济继续使用的，以协议方式出让；拟转让给其他单位或个人使用的商业、旅游、娱乐、商品房等经营性用地，必须通过市场公开出让，土地有偿使用费的征缴管理按上述规定办理。

不符合城市规划和“城中村”改造规划的，不予办理改变土地用途手续。

（9）“城中村”改制后，按照“城中村”改造规划用于工业项目的建设用地，均可按照市委市政府关于加快推进工业化进程的意见和关于进一步加快非公有制经济发展的意见所规定的优惠政策办理。用于房地产开发、商业、商品住宅、市场等非工业项目用地，不享受工业项目的优惠政策。

（10）“城中村”改制后，按照管理体制应向市、区有关部门移交的教育、医疗卫生、广场、道路、绿化等用地，按划拨方式办理。

（11）“城中村”原有的宅基地改造过程中，凡经规划确定为商业、写字楼、商品住宅等经营性用地的，也可采用在地上建筑物先由转制的集体经济组织和村民拆平后，再由市国土局组织以公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖所获得的全部收益除扣除必要的手续费外，经市财政局书面同意，市政府批准，全部返还改制后的集体经济组织用于“城中村”改造费用。

六、有关问题

11、为切实做好“城中村”改制后有关土地上的各项工作，市国土局成立以薛俊明局长为组长，王晓云、李天亮副局长、李延总工为副组长，局办公室、地籍处、利用处、耕保处、规划处、监察处、法规处等处室和储备中心、登记中心、勘测中心等单位负责人为成员的领导组。在局里的统一安排下，各处室、各单位依照各自职能分工，各司其职、密切配合，共同做好此项工作。各市辖区国土局也要由一把手亲自负责，确定专门机构和专人负责此项工作。

12、若国家或省里出台“城中村”改造工作中有关土地问题新的政策规定、程序、办法、具体要求时，按国家和省里的规定、要求执行。

13、市国土局各业务处室应根据法律、法规的规定，“城中村”改造试点的实际和各自负责的工作，制定更具有操作性、更结合工作实际、更具体完善的单项工作的办事程序、注意事项、具体要求等操作规程，由局办公室汇总成册，经批准后以局文件印发执行。

14、原太原市国土资源局印发的《“城中村”改造土地手续办理程序和操作暂行办法》自本办法公布之日起废止。