防范二手房房东跳价

房东跳价一般有以下七种方式：1、拒签居间协议；2、拒收定金；3、宁愿双倍返还定金；4、拒签买卖合同；5、签买卖合同时提出不合理要求；6、拒绝过户；7、要求赔违约金而解除合同。针对这七种跳价方式，笔者试一一分析并提出对策。

一、拒签居间协议

房东已在中介处挂牌待售，中介也为房东找到了合适的买家。按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，但此时房东拒绝签约。

由于居间协议仅有买方签字，房东还未签，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。

对策：中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。

二、拒收定金

房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。

通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。

对策：中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。

三、宁愿双倍返还定金

通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，比如房东收了2万元定金，但房价涨幅可能有10万元，那么房东即使双倍返还，还是有8万元的违约利益，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。

对策：在其他许多合同中，收受定金的一方毁约只需双倍返还定金即可，但在二手房买卖中往往不是这样。因为90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。

四、拒签买卖合同

居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。

对策：在这种情况下，如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。

2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。

对策：根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。

五、签买卖合同时提出不合理要求

通常在居间协议中，双方已就买卖合同的主要条款达成一致，如房价、各期付款的金额及时间等，但也有可能对一些条款如户口的迁移、交房的时间、贷款的放款的时间等没有写明。所以，双方签订的正式买卖合同包括已经在居间协议中确定过的条款和未在居间协议中确定过的条款。

在签买卖合同的时候，房东可能要求在正式合同中改变居间协议的内容，如要求提前支付房款，也可能要求按非常苛刻的条件签订那些在居间协议中没有确定的内容，如要求房款付清三年后再迁户口等。如果买方不能接受这些条件，房东就把不能签合同的责任推给买方。

对策：对那些在居间协议中已经约定过的内容，房东不能单方变更，如因此而造成买卖合同不能签订，房东应承担法律责任。对那些在居间协议中未约定过的内容，要依据诚信原则区分其合理性。