测绘登记面积与约定面积不符时,可解除合同

时间:2011-01-07 18:20:39  作者:陈兴国  文章分类:成功案例

测绘登记面积与约定面积不符时,可解除合同

  案情简介:2006年8月2日,肖某的母亲代肖某与张掖市某房地产开发公司签订房屋认购合同一份,根据合同约定肖某购买该公司位于某商城A区前二段一层的商品房一套,合同约定建筑面积为44.35平方米,总造价354800元。合同签订后肖某按约定分次向该公司总计支付购房款220100元,按合同约定,还有134700元房款未付。肖某向该公司交剩余款时,该公司认为肖某购买房屋的面积已变为54.49平方米,要求肖某再缴纳215800元,肖某认为对方存在欺诈行为,没有全面履行合同,故没有答应其的要求,2008年6月25日该公司委托律师发来催款通知,要求肖某再缴纳215800元,从而双方酿成纠纷。至今,该公司未给肖某交付楼房,也未办理房产手续。原告起诉后,一审法院以当事人对面积测绘有异议,可通过其他方式解决为由,判决驳回原告诉讼请求,原告上诉,二审法院撤销原判,改判由被告退还房款。下面是陈兴国律师的一审和二审的代理词。
一审代理词
审判长、审判员:
    陈兴国律师接受原告肖某的委托,办理肖某诉张掖市某房地产开发公司房屋认购合同纠纷一案中肖某的代理人出席今天的法庭,通过法庭审理,结合法律规定,我发表以下代理意见供法庭在合议时予以参考:
一、本案中争议的焦点
法庭总结本案焦点有四个:
1、面积。本案中涉及的面积究竟是多少?包括哪些?双方约定的面积与登记的面积存在误差,原因是什么?
    原告认购被告房屋的时候,被告的主体工程已完工,同时向原告提供了图纸,并告知原告所购房屋的准确位置。因此,在当时而言,建筑面积是确定的,即在合同上所标明的44.35平方米。该认购合同第二条虽备注:“建筑面积最终以产权登记部门认可的测绘机构查丈核实面积为准。”但这种备注只在登记时有影响,对房屋价款没有影响。故双方买卖时标的物是特定的,在有关部门对面积进行测绘、登记时房屋的座落、方位也没有发生任何变化,房屋的建筑面积和实用面积都是确定的,丈量登记时面积为何变成了54.49平方米?从原告提供、来源于被告、且被告认可的房屋建筑面积分户计算明细表(表4)可以看出,套内建筑面积为35.35平方米+阳台建筑面积为0.00平方米+分摊的共有共用面积19.14平方米,构成了54.49平方米。从该表可以看出共有共用面积分摊系数达到了54.14%,而套内建筑面积35.35平方米与合同约定的建筑面积44.45平方米相减可以看出在签订合同时原告已经承担公摊面积9.1平方米(44.45平方米-35.35平方米),而承担的这部分面积是当事人应当承担的公用面积。从以上数据对比可以看出,被告出售给原告的楼房其公摊面积占到使用面积的54.14%。
  原告使用的房屋面积未发生任何变化,只是公摊面积增加了,这种公用面积的分摊如何处理?2000年2月22日国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》和1995年建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定:“商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”
  以上规定与双方认可的房屋建筑面积分户计算明细表(表4)可以看出,被告在对公用面积分摊的时候,阳台面积为0,套内使用面积35.35平方米,分摊的共有共用面积19.14平方米,也就是说被告将自己应承担的公用面积分摊给了各住户,所以我们说这种登记原告的使用面积没有增大,只是在登记本上发生了变化,与价款无任何有关系。
2、价款。双方所签全责对房价款是否有约定,是否确定,究竟是怎么约定的?
双方对价款的约定是否明确?从合同看,双方对认购房屋的价款已有明确约定,认购合同第三条约定:“乙方(原告)认购该商品房的价款按建筑面积计算,单价为8000元,总价为人民币354800元。”从以上约定可以看出,原、被告买卖的房屋是按照整套计价的现售房屋,约定总价款的,总价款是非常明确:一是合同第三条约定了总价款;二是在合同第五条对分期付款时也将总价款进一步明确;三是根据中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十九条的规定,应当按总价款执行原合同。
3、面积与价款之间是否对应、挂钩?
面积与价款之间不存在挂钩的问题,面积只在登记表及房产证上记载。原告的房屋是按套(单计价的预售房屋,当是附所有所售房屋的平面图。对此,交付的面积有误差,怎么办?中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十九条:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”第二十条:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
4、当面积误差比超过3%,应如何处理?
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同,请求返还已付购房款及利息的,应予支持。”本案中面积误差达到22.8%以上,依据上述规定,原告有权解除合同并要求被告退还已付认购款、赔偿相应的损失。
二、关于原告的诉讼请求
原、被告双方签订的房屋认购合同合法有效。被告擅自扩大建筑面积,违反合同,原告有权解除合同并要求被告返还购房款、赔偿损失。
1、原、被告签订的认购合同属于格式合同,根据原告代理人对被告的当庭发问,被告认可该合同是由被告打印、被告工作人员填写、为了销售商品房与其他商户签订合同方便而反复使用的的合同。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”原、被告签订的认购合同属于格式合同。
2、对合同内容有不同理解时,如何处理?被告对合同内容作了片面理解,按照建筑面积乘以单价进行计算,建筑面积计算多少乘以多少,房价是不固定的,这种理解是错误的;而原告理解为该房屋房价款是固定的,即是按套计算的。合同双方当事人对合同条款理解发生歧义,根据《合法法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”的规定,应当作不利于提供格式条款一方即被告的解释,也即该房款是按套确定的总价款。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)……;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。目前,该房屋登记面积为54.49平方米,合同约定的面积是44.35平方米,登记面积增加了10.14平方米,面积的误差比为22.86%,原告不愿意买受该房屋,根据上述司法解释应当解除合同、退还房款、承担利息。
4、上述条款适用的前提。被告还认为本案不适用该条款,理由是双方当事人有明确的约定,也即按测定的面积乘以房屋单价款,显然也是作了一种片面的理解,而原告理解为是总价款。对此应约定不明确去理解,既然约定不明确就应适用该条款。
绽上,代理人认为,原、被告签订的房屋认购合同合法有效,原被告应当严格履行合同义务,双方对房屋购买时约定的面积和总价款是固定的,房子也是特定的,双方应严格履行合同,现被告擅自扩大建筑面积(实为公摊面积)的行为违反了合同约定,损害了原告的合法权益。面积误差比绝对值超过3%,对超过部分,原告不应承担任何责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定,原告有权解除合同,被告应立即返还购房款并支付同期银行利息。
  以上意见请合议庭在合议时予以参考并采纳。
               
               代理律师  陈兴国


二审代理词
审判长、审判员:
    通过法庭审理,结合法律规定,我发表以下代理意见供法庭在合议时予以参考:
    一、一审法庭认定事实正确,但适用法律明显错误
   类似案件在全国非常多,网上公布的各级法院的判例也不胜枚举,在我市也有类似案件曾经判决,所有这些案件,都适用的是同一个司法解释。即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(二)面积误差比绝对值超过3%,买卖人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
    代理人认为,本案在一审处理时,对认定的事实、证据,双方都无异议,一审法院审理时,在判决的主文中也引用了上述司法解释,但在案件最终处理时却撇开了上述规定,采取了一种回避矛盾的办法,所以我们说这一案件的处理结果确有错误。
    下面,我针对本案的焦点问题,对下列问题作以论述:
    一、双方合同的性质是格式合同。根据上诉人代理人在一审时对被上诉人的当庭发问,被上诉人认可该合同是由被上诉人打印、并被上诉人工作人员填写、为了销售商品房与其他商户签订合同方便而反复使用的合同。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”双方所签订的合民属于格式合同。对合同内容有不同理解时,如何处理?被上诉人对合同内容作了片面理解,按照建筑面积乘以单价进行计算,建筑面积计算多少乘以多少,房价是不固定的,这种理解是错误的;而上诉人理解为该房屋价款是固定的,即是按套计算的。合同双方当事人对合同条款理解发生歧义,这种歧义不仅在面积、而且在房价款、房价款的计算方法上都存在争议。被上诉人认为本案不适用该条款,理由是双方当事人有明确约定,也即按测定的面积乘以房屋单价款,显然也是作了一种片面的理解,而上诉人理解为是总价款。对此应约定不明确去理解,既然约定不明确就应适用该条款。根据《合同法》第四十一条的规定“对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”的规定,应当作不利于提供格式条款一方即被上诉人的解释。
    二、上诉人房屋登记面积的变化与价款没有任何关系      上诉人认购被上诉人房屋的时候,被上诉人的主体工程已完工,同时向上诉人提供了图纸,并告知上诉人所购房屋的准确位置。因此,在当时而言,建筑面积是确定的,即在合同上所标明确的44.35平方米。该认购合同第二条虽备注:“建筑面积最终以产权登记部门认可的测绘机构查丈核实面积为准。”但这种备注只在登记时有影响,对房屋价款没有影响。故双方买卖时标的物是特定的,在有关部门对面积进行测绘、登记时房屋的座落、方位也没有发生任何变化,房屋的建筑面积和实用面积都是确定的,丈量登记时面积为何变成了54.49平方米?从上诉人提供、来源于被上诉人、且被上诉人认可的房屋建筑面积分户计算明细表(表4)可以看出,套内建筑面积为35.35平方米+阳台建筑面积为0.00平方米+分摊的共有共用面积19.14平方米,构成了54.49平方米。从该表可以看出共有共用面积分摊系数达到了54.14%,而套内建筑面积35.35平方米与合同约定的建筑面积44.45平方米相减可以看出在签订合同时上诉人已经承担公摊面积9.1平方米(44.45平方米-35.35平方米),而承担的这部分面积是当事人应当承担的公用面积。从以上数据对比可以看出,被上诉人出售给上诉人的楼房其公摊面积占到使用面积的54.14%。
    上诉人使用的房屋面积未发生任何变化,只是公摊面积发生了增加,这种公用面积的分摊如何处理?2000年2月22日国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》和1995年建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定:“商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。”
    以上规定与双方认可的房屋建筑面积分户计算明细表(表4)可以看出,被上诉人在对公用面积分摊的时候,阳台面积为0,套内使用面积35.35平方米,分摊的共有共用面积19.14平方米,也就是说被上诉人将自己应承担的公用面积分摊给了各住户,所以我们说这种登记上诉人的使用面积没有增大,只是在登记本上发生了变化,与价款无任何关系。
    三、双方对价款的约定明确。从合同看,双方对认购房屋的价款已有明确约定,认购合同第三条约定:“乙方(上诉人)认购该商品房的价款按建筑面积计算,单价为8000元,总价为人民币354800元。”从以上约定可以看出,双方买卖的房屋是按照整套计价的现售房屋,约定总价款的,总价款非常明确:一是合同第三第约定了总价款;二是在合同第五条以分期付款时也将总价款进一步明确;三是根据中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十九条的规定,应当按总价款执行原合同。
    面积与价款之间不存在挂钩的问题。面积只在登记表及房产证上记载。交付的面积有误差时怎么办?中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十九条:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定在误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买卖人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买卖人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”第二十条:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买卖人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买卖人已付房价款退还给买受人,同量支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买卖人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
    四、面积误差比超过3%,买受人有合同解除权
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。目前,该房屋登记面积为54.49平方米,合同约定的面积是44.35平方米,登记面积增加了10.14平方米,面积的误差比为22.86%,上诉人不愿意买受该房屋,根据上述司法解释应当解除合同、退还房款、承担利息、赔偿损失。
    综上,代理人认为,双方所签房屋认购合同合法有效,双方应当严格履行合同义务,双方以房屋购买时约定的面积和总价款是固定的,房子也是特定的,双方应严格履行合同,现面积误差比绝对值超过3%,上诉人有权解除合同,被上诉人应立即返还购房款并支付同期银行利息。
    以上意见请合议庭在合议时予以参考并采纳。
                                      代理律师:陈兴国

    二审法院主文:上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同,系双方真实意思表示,是有效的民事法律行为,双方应当全面、严格履行。合同约定:建筑面积为44.55平方米(建筑面积最终以产权登记部门认可的测绘机构查丈核实面积为准),故被上诉人以经产权部门测量登记该房屋建筑面积54.49平方米,要求上诉人再交付房款215820元,双方发生争议。根据相关的法律规定,如果双方当事人在预售合同中明确了面积误差的具体比例及相应的处理方法,则应尊重当事人的意思自治,根据合同约定进行裁判;本案双方虽约定按实测面积结算,但未约定误差的比例及处理方法,应视为约定不明,则不能视为双方对误差处理另行进行了约定,仍应按照法律规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的按照约定处理,合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息,应予以支持。本案的面积误差比绝对值已超出3%,根据上术法律规定,上诉人上诉请求解除其与被上诉人签订的商品房预售合同并由被上诉人返还上诉人购房款220100元的诉讼请求成立,本院予以支持。关于上诉人上诉由被上诉人支付同期银行贷款利息,因上诉人并未在合同约定的期限内付清房款,上诉人也应承担一定责任,故上诉人请求由被上诉人支付同期银行贷款利息的上诉请求不能成立,本院不予支持。原判决认定事实清楚,但适用法律错误,判处不当。本院应予以纠正。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
    一、撤销×××人民法院(2009)甘民初字第376号民事判决;
    二、解除上诉人肖某与被上诉人张掖市某房地产开发公司签订的商品房认购合同;
    三、由被上诉人张掖市某房地产开发公司返还上诉人肖某购房款220100元,限于本判决书生效后三十日内付清。
    一审案件受理费5664元,减半收取2832元,由张掖市某房地产开发公司负担。
    二审案件受理费5664元,由张掖市某房地产开发公司负担。

执业机构:甘肃陈兴国律师事务所
 所在地:甘肃 张掖市
手机号码:010-57499208
擅长领域:
劳动纠纷 医疗事故 合同纠纷 交通事故 工程建筑 金融证券 公司并购 刑事辩护 行政诉讼 调解谈判

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