315话购房维权 湖北松之盛律师事务所律师赵莉做客亿房网

编者按：

　　3月15日上午10：30—11:30，亿房聊天室特邀资深房产律师、湖北松之盛律师事务所律师赵莉与网友共话购房维权话题，以下是文字实录。

　　亿房网主持人：

　　又是一年315，又到了消费者权益保障日，伴随着2009年全国楼市的疯长，房子无疑是人生的头等大事。今天就是3.15消费者权益日了，侵权与维权的讨论在这个时候常常成为焦点。正因为购房置业在生活中占据了重要的位置，房产类的侵权纠纷也就成为了人们关注的焦点和难点。如今的房地产市场消费者到底处于怎样的地位?房地产市场的纠纷焦点集中在哪方面?我们今天有请到了松之盛律师事务所的赵莉律师为我们解答网友的提问，并请她给购房者提出一些建议和忠告。

　　亿房网主持人：

　　其实当我们踏入购房的队伍中时，我们就是一群待宰的羔羊，在购房前您可能还是上帝，签订合同时您成了弱者，可以说在买房过程中许多环节都存在陷阱、许多环节都很霸王一点都不夸张，而第一个“霸王条款”就是《购房合同》，合同虽然是房地局颁发的统一文本，但实际在签合同时购房者完全没有了自主权，要么您就无奈的接受霸王条款，要么就别买房，针对这样的情况，我想问问赵律师是怎样的看法，或者能给购房者什么样的忠告?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　你说的这种情况确实存在，并且具有一定的普遍性.“住”是市民生活中解决了衣、食问题之后的头等大事，随着住宅的商品化，类似的纠纷也呈逐渐增多的趋势。特别是在商品房买卖合同关系中，购房者与开发商之间由于掌握资源的不均等而产生的矛盾和利益冲突尤为突出。主持人刚才说的“霸王条款的问题确实存在，并且具有一定的普遍性。为了规制商品房买卖行为，政府房地产行政主管部门统一制定了《商品房买卖合同》的示范文本，并在实际操作中在统一使用，但由于商品房买卖合同关系从法律性质上来说归根结底是买卖双方缔结合同的民事行为，是私权利的体现，所以行政部门不能强制性的包办代替。在目前以开发商为主导的商品房卖方市场条件下，开发商作为出售方处于比较主动的地位，这也给所谓的霸王条款提供了空间，从《商品房买卖合同》示范文本本身来说相对是公平的，所谓的“霸王条款”主要体现在开发商在《商品房买卖合同》示范文本之外签订的补充协议的相应条款上。比如开发商有可能在补充协议中约定一些规避已方责任、加重购房者责任、侵犯购房者利益的条款。但是我认为购房者在买卖合同关系当中也不能做待宰的羔羊，可以通过各种渠道来争取自己的权益和发出自己的声音。比如在签订合同时要求开发商将自已的合理要求写进补充协议、要求开发商对其拟定的补充协议中不合理的条款予以变更或删除等，在协议中体现自身的权利。另外，在协议签订后的一年以内，对于协议当中显失公平或有重大误解的条款，可以请求人民法院变更或撤销。争议发生后，对于合同中开发商拟定的规避其主要义务、加重购房者责任或限制购房者主要权利的格式条款，可以请求人民法院确认无效，通过上述渠道来维护自已的合法权益。

　　亿房网主持人：

　　我想问一下，可以签订附加条款，有的时候附加条款是有利于开发商的，我们能否拒绝签署对我们没有利的条款?

湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　这是完全可以的。

　　亿房网主持人：

　　如果我们拒绝了，开发商会不会不卖给我们这些房子了?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　这也是有可能的，要么你就不买房，要么就接受开发的补充条款。即便是签署了这样的补充协议之后，万一发生了争议，购房者也是有途径争取自己的权益。因为根据《合同法》的规定，格式条款提供一方规避己方责任，加重对方责任，限制对方权利的这些条款，如果未经与对方协商，可以认为是无效条款。在发生争议的时候，购房者可以通过司法途径请求人民法院确认相关的格式条款无效。通过这种方式来维护自己的合法权益。

　　亿房网主持人：

　　有一个网友提出一个问题，2009年12月签署了一份合同，贷款合同是在2010年2月1日颁布下来的，但是到现在他还没有拿到购房合同，因为已经开始还贷了，购房合同还没有返还给购房者，每次问合同备案号的时候，销售人员总是说在办，还没有办理下来，如果在这期间出现了法律纠纷我们应该如何维护自己的权益?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　这位网友所说的情况是发生在今年2月份以前的事，由于当时没有普遍的实行网上签约制度，开发商往往是将合同分批次的备案，而不是每一份合同签署了以后就备案，这样就会导致了会有合同备案迟延的情况。也正因为这个情况的存在，给一些不良开发商一房二卖的违约行为提供了空间。但这些情况在今年2月1日以后，武汉市统一实施网上签约制度，将会得到解决，通过网上签约在签约的同时，合同即备案。这样可以最大限度的保护购房者的利益。

　　亿房网主持人：

　　刚刚有一个网友提到在附近一个城中村拆迁，即将为拆迁户还建住房，还建住房是在年终开工，两年内完工，有些拆迁户可以获得多套住房，打算提前将这样的还建房转让，完工后可以办理房产证和土地证，价格比外面的商品房便宜得多，我打算购买，但是房子还没有拆迁，买来的只是一纸拆迁还建协议，请问您如何看待?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　拆迁还建协议中的一方当时人应当是拆迁户，在没有办理房地产两证之前是不能转让的，并且房屋建好之后房地产证应该办理到拆迁人的名下。如果此时购买这样的还建房，从法律层面上来说对房屋的物权得不到保障，届时如有卖方违约行为，只能依据合同约定向售方主张合同权利。建议尽量不要购买这样的房屋。

　　亿房网主持人：

　　当我们签署了购房合同之后会碰到一个情况就是延期交房，延期交房是一个很普遍的问题，在合同里面有约定，开发商是需要付违约金的，但是很多开发商会用物业费来抵扣，这是合同的吗?我们是否可以要求开发商用现金来抵扣，而不是用物业费来抵扣?

湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　购房者与开发商之间是商品房买卖合同关系，在这一合同关系中，购房者的义务是缴纳购房款，而开发商的义务是如期依约交付商品房，这一合同关系与购房者在售房以后与物业管理企业形成的物业合同关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈，如果开发商以缴纳物业管理费作为交付商品房的条件是不符合法律规定以及合同约定的。

　　亿房网主持人：

　　如果开发商有这样的情况，一定要用物业费来抵扣作为收房的前提标准，我们应该如何维护?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　如果开发商以缴纳物业管理费为条件交付商品房，显然是违反了商品房买卖合同的约定，作为购房者来说可以在固定这一证据的情况之下依据合同约定向人民法院或仲裁机构提起违约，要求开发商承担违反商品房合同买卖规定相关的责任。

　　亿房网主持人：

　　如果开发商资金断裂之后造成楼盘烂尾，责任在谁?打赢了官司以后，有些业主无法得到应有的赔偿?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　延期交房以后因为开发商资金断裂造成楼盘烂尾责任显然在于开发商，如果超过法律规定或合同约定的交房时间，开发商仍不能如期交付房屋，那么购房者可以有权要求解除合同并且赔偿损失，出现楼盘烂尾的情况是谁都不愿意的。在诉讼的过程当中，为了确保打赢官司之后赔偿款项能够到位，应该在诉讼过程当中采取一些诉讼财产保全措施，比如尽量的调查开发商的资产状况或者查封涉案楼盘的在建工程。在得到法院的胜诉判决以后可以向法院申请强制执行拍卖开发商的资产来获取赔偿。

　　亿房网主持人：

　　现在买房很少人会全款现金购房，一般都会选择贷款，而贷款这个问题就在买卖双方多出了一个银行，呈一个三角关系。这里我们碰到一个案例：网友王先生与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定王先生以按揭贷款的方式支付购房款，否则开发商可以解除商品房买卖合同。但是在合同签订后，因王先生办理了按揭贷款的条件不符合银行的要求，银行不贷款给王先生，故王先生无法按照商品房买卖合同的约定支付购房款某开发商通知王先生解除商品房买卖合同并要求赔偿损失，在此情况他们该如何做?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　首先我们要讲。在有按揭贷款的商品房买卖关系中，存在两个法律关系：购房者与开发商之间的买卖合同关系、银行作为借款人与购房者作为贷款人之间存在的借款合同关系，在借货合同关系中，往往还附带着有商品房低压合同关系和开发商与银行的担保带看合同关系。一般的楼盘开发商都会联系一家或者几家合作银行进驻办理按揭手续，但节看关系是发生在够忙者与银行之间的，购房者一定要有这个意识，及时地办理取得按揭贷款是自己的责任。所以在选择贷款银行和决定贷款恶毒的时候，不要轻信售楼代表声称他们负责贷款能到位的言词。而是要非常注意弄清两个方面的问题落实贷款事宜后再决定如何签订商品房买卖合同。一是要尽可以详细地向各大银行询问获得贷款所需的条件，包括利率、首付比例、贷款年限的限制、贷款人的限制条件等等，考察自己是否符合银行的放贷条件;

　　二是要向银行真实的提供贷款人的情况，如实际收入、已购房产、是否有贷款及是否有逾出类似王先生这种被拒贷的情况。

　　然后，在遇到这种情况下怎么办呢?王先生应尽快和开发商协商，一是可以依据定接触买卖合同并协商损失赔偿办理及数额，尽可能减少损失;二是弄清未获取贷款的原因，看是否能通过变更贷款人、或银行来弥补，使合同能够继续履行。

亿房网主持人：

　　刚刚我们在前面已经提到了银行贷款的问题，王先生的问题可能是他自己的，也有可能是开发商这边的问题，现在还有一个问题，银行对贷款已经收紧银根了，贷款可能就没有以前那么方便了，贷款无法贷下来既不是网友的问题，也不会是开发商的问题，我们应该负责违约金吗?贷款无法贷下来我们应该怎么办?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　这是当前遇到的一个已经普遍的问题，因为银行金融政策的调整导致贷款难度增加，在购房者及售房者签订商品房买卖合同的时候，无法预见到这一政策的变更，而导致无法按照商品房买卖合同约定的时间取得贷款。本人认为，可以依据《合同法》中的情势变更原则来解决这一问题，所谓情势变更就是合同双方签订合同时的客观条件发生变化，不基于双方的原因而导致无法按前面合同中的约定来履行合同。这种情况之下，我个人认为不应当视为购房者违约，购房者应与开发商协商延迟贷款期限或者采用其他方式来解决房款的缴纳问题。

　　亿房网主持人：

　　刚才一位网友提到关于二手房买卖的问题，我们希望赵律师来给我们回答一下。

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　如果二手房的卖方夫妻双方是通过法院判决离婚的，过户时不需要拿法院去办理相关手续，如果是通过协议离婚的，需要女方配合办理相关手续，对于购房者来说，如果没有得到女方同意卖房或者授权男方卖房的相关证明，可能存在离婚协议的真实性是否为女方真实意思表示这样的风险。

　　二手房不足五年，为少交营业税五年以后购房是存在风险的。因为在未过户之前房屋的产权人仍为卖方，如果卖方将该房另外卖给他人，并且又办理了相关的产权转移手续，作为前面的购房者可能会存在没有办法取得房屋权利的风险。最后只能向卖房者主张合同违约，并赔偿相关损失。

　　亿房网主持人：

　　有一位网友提到他所买的房子在冬天时全天没有一丝阳光，请赵律师为我们解答一下这位网友的提问?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　首先要看一下房屋建设是否违反规划部门审批的小区建设规划方案，依据建设部的强制性条文规定，规划部门在进行规划审批时应考虑到住宅项目日照的标准来进行相应的审批。如果对于全天不见一丝阳光这样的房屋予以规划审批，那说明规划部门在行政审批过程中存在瑕疵，如有证据证明属实可以向相关审批部门主张提起行政诉讼。如购房者不愿退房，那么可以主张因日照问题导致房屋使用功能受限来主张相应赔偿，但由于我国法律没有对日照问题的赔偿标准进行规定，如何确定赔偿数额的问题目前还是一个法律空白，有待于立法完善。

　　亿房网主持人：

　　物业公司是开发商所指定的单位，如果业主不满意能否拒绝交付物业管理费?

湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　开发商的物业公司对楼盘进行前期的物业管理是依据其与业主之间签订的物业管理合同，如果履行了相关管理职责，业主应当缴纳物业管理费，但如果业主认为物业公司没有按照物业管理合同的约定履行相关职责，对其服务质量不满意，在合同期满后或者期满之前业主大会有权另行聘请物业公司进行小区的物业管理。

　　是否要缴纳物业管理费的问题取决于物业公司的管理是违背了主要的管理责任还只是在管理的过程当中有一些细小的瑕疵。如果业主认为其违反物业管理协议取决于其违约行为的性质和程度。一般情况下还是应缴纳物业管理费。如有侵犯业主利益或者是违约的方面可以另行向物业公司主张其承担违约责任或者是赔偿损失。

　　亿房网主持人：

　　我们再前期征集问题的时候，有佳源花都的购房者向我们反应，他们大多是1、2期业主，因为当时购房维权意识较差，开发商通知收房他们也就收了，但实际上开发商在通知收房时并麽有房屋的竣工验收备案，而且后期无法办理两证，开发商一直拖延着，最后才知道因为开发商违规建楼，所以导致房屋两证无法办理，而入住进去的业主也反应当初承诺的水电煤气及公共设施全部都没有，但是房子已经收了，他们能用什么方法拿回自己的损失呢?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　根据我国法律规定，必须是办理竣工验收备案之后的房屋才能交付使用，如未竣工验收就交付使用，即使是业主已经入主也不能视为已具备交付条件，业主可以向开发商主张违约赔偿。如果收房之后房屋两证办理超过法律规定或者合同约定的期限，根据最高人民法院关于商品房买卖相关司法解释的规定如果房屋交付使用一年之后仍然无法办理两证，业主可以选择解除合同，并要求赔偿损失。

　　另一方面，如果业主不愿退房，房屋的交付使用，业主收房也不等同于放弃追求开发商违约的权利。如没有竣工验收备案证，没有合同中约定的水电煤气及公共设施，开发商显然是存在违约行为。可以追究开发商的违约责任，要求其赔偿违约金。违约金的计算期限应该到开发商实际具备合同约定的交房条件为止。

　　亿房网主持人：

　　刚才有网友提到一个问题，看好了户型交了定金，最后开发商不退还定金。

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　依据合同法及最高人民法院关于商品房买卖相关司法解决的规定，定金是对于双方建立正式的商品房买卖合同关系的一种保障，如果因为双方对于正式合同的条款无法达到一致意见而导致无法达成正式协议的，这种情况不能作为买房不购买房屋而适用定金罚则。开发商应当将定金退还给购房者，如开发商坚持不退，在取得相关证据后可向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

　　亿房网主持人：

　　亿房网主持人：在网友所有的提问中有很多都反映到了根据小区的规定，如果楼间距、收房后的标准实际承诺的有较大的差距，针对这一点有没有具体的衡量标准?业主碰到了这样的情况该怎么办?

湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　在商品房建设规划审批过程中，各栋建筑之间的间距以及绿化率等都有明确规定。商品房竣工验收过程中要依据规划审批进行相应的验收，如果实际建设与规划不一致，规划相关部门不应对发给其竣工验收合格的相关手续。但如果只是售楼人员的口头承诺，往往其口头承诺与实际的规划审批有差距，所以建议购房者不要轻信售楼人员的口头宣传，而要在购房之前进行比较详细的调查了解小区的相关规划情况。

　　亿房网主持人：

　　买房可以说就是一条艰辛的路程，从开始购房到拿到房，如果不出现问题就该叫：上帝保佑了，实际上安全拿到房子问题还不算完，售楼员的承诺到底能否作为交房的依据?

　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　这就涉及到一个比较复杂的法律问题，一般来说，开发商对外所做的选择只能是邀约邀请，邀约邀请不能视为合同的组成部分，但是如果邀约邀请(所做的宣传内容)构成了购房者决定是否购买房屋的关键条件也应当视为合同的组成部分，如果售楼员在签订合同的时候口头承诺的对于购房者购买房屋具有决定性作用的这些条件，从法律意义上来说应当是视为合同的组成部分，但是由于其仅是口头承诺，购房者一般很难取得相关的证据证明当初的承诺，在发生争议之后往往会处于比较被动的局面，建议购房者尽量不轻信口头承诺，如确有承诺要求开发商将其变成书面承诺。

　　亿房网主持人：

　　在赵律师从业这么多年里，也一定碰到过许多业主维权的事情，您能给我们说说关于购房维权的一些事例及建议吗？

　湖北松之盛律师事务所赵莉律师：

　　维权事例很多，主要集中在我们今天谈到的一些类型。我给已购房和准备购房的朋友们一些建议：

　　1、买房是件重要的事情，不要头脑发热。前期要对开发商及楼盘进行详细的了解。包括聘请法律专业人士进行尽职调查。调查的内容包括是否具有几证，是什么开发资质，哪个建筑公司施工，包括开发商和建筑商前期已经开发的楼盘的口碑怎么样，有没有被维权或被行政处罚的记录，土地和在建工程有没有办理抵押等等，都可以从各个渠道，各个层面来掌握信息，在这个基础上选定楼盘。

　　2、在购房和签约前咨询法律专业人士应注意哪些问题，最好是在整个签约过程中有律师全程参与。律师可以从专业的角度对合同进行审查，并及时提示合同条款中可能存在争议或隐含风险的地方给购房者，某些条款可以通过律师一起与售楼部协商进行补充，即使不能补充的格式条款，律师也可以通过交涉取得一些证据，万一发生争议，这些证据可以使购房者站在比较主动的位置;从今年1月起，武汉市实行了网上签约制度，也是希望能从源头避免一房二卖的现象，减少购房人的风险，按规定从月起全部实行网签，但据我所知，有一部分开发商并未按此实行，建议购房者哪怕多费点时间也要督开发商网签。

　　3、要向开发商争取沟通渠道。特别是购买了期房的购房者，要关注商品房建设进度，可以通过前期业主QQ群，后期可以通过业主委员会与开发商保持及时沟通，将建设过程中可以避免的争议解决在盟牙状态。

　　4、在收房这个环节需要专业验房师或律师的参与。目的也是取得平等对话的平台和证据。

　　上述过程可以看到，实际从准备买房开始，购房者就需要法律等专业人士的参与来保护自已的权益，但往往现实中，购房者都是在争议发生后甚至是在吵、闹、投诉等各种办法都不能解决问题的情况下才开始想到找律师。此时往往由于自身的疏忽或迟延，最佳取得证据和谈判的机会已经丧失了，购房者此时往往陷于比较被动的局面。所以购房者的维权意识应该先行一步，聘请专业人士早介入，从源头上杜绝或防范风险的发生，就可以省去许多烦恼，最大限度地维护自已的权益。

　　亿房网主持人：

　　今天很高兴能够请到赵律师为我们的网友进行解答，今天的在线聊天到这里就结束了，欢迎网友们继续在我们的论坛里进行提问，再见!