新婚姻法解释三对房产归属的影响

日前，最高法颁布了婚姻法最新司法解释三，该解释中对备受关注的房屋产权归属问题做出了颠覆性的变革。亿房网因此特邀武汉盈科律师事务所赵莉律师及新鸿泰营销总监秦立志与网友在线互动，就婚姻法司法解释三中房产归属问题及对楼市影响展开讨论，亿房网论坛知名网友“跃马追风”与“樱木花卷”获得与专家面对面交流的机会。以下为聊天实录：
来源：亿房网
(http://news.fdc.com.cn/weekly/370552.htm)

　　主持人：关于婚姻法大家最近比较关注，所以我们亿房网就做了关于婚姻法的访问，今天请到了赵律师和开发商以及两位网友，一位代表男性观点、一位代表女性观点。

　　新婚姻法从公布到今天大概有两周的时间，新婚姻法出台引起了网友的关注，在全国成为一个比较大的新闻，因为婚姻法的出台最高兴的是婆婆，也有人说妇女逼上了一个绝路，也有人拍手叫好，因为从此以后杜绝了购房难的问题。新婚姻法中提到了婚姻和房子的关系，可见房子在婚姻中的地位，现在的房价比较高，大部分人要花一辈子的积蓄购房。今天请到了赵律师为我们解答。

　　在这个时间里出台婚姻法一定是有道理的，我们想知道婚姻法到底是什么法律、婚姻法的存在有什么目的，新旧婚姻法的区别是什么?

　　赵律师：我们现在出台的是最高人民法院对婚姻法的解释，实际上不是一种新的法律，而是在法律实施的过程中针对目前出现的经济现象对法律作出的新的解释，实际上这个婚姻法解释三跟原来的婚姻法和物权法其实是一脉相承的，只不过是针对目前国家房价居高和离婚率高的应对。新婚姻法解释三与原来的解释二有一些变化，变化主要在于如何对一方婚前出资购买的房产以及一方父母为子女购买的房产如何界定产权的问题，这是为了解决在现实生活中已经出现的各种矛盾而颁布的。它的作用在于对目前各地法院中对于离婚财产分割中对上面所说的情况作出的不同的判决的现象进行统一规定，希望能够在全国范围内有一个统一的标准来判断房屋的产权归属，以免同样的情况出现不同的判决结果的事情再次发生。

　　主持人：这次出台并不是一个新的婚姻法，而是对婚姻法的新的解释，新婚姻法规定了离婚后的财产如何分配，很多人都会担心离婚后房产怎么分配，因为会存在强势和弱小的群体，中国现有的离婚率到底有多高?

　　赵律师：各地的离婚率不一样，在发达的大城市以及农村小城镇离婚率也不一样，各个年龄阶段的人士离婚率也不一样，目前从民政部提供的数字来看，一季度全国有41.5万对夫妻离婚，离婚率是14.6%。其实这个比例不是特别高，但是北京上海等地的离婚率比较高，北京的离婚率超过了40%。

　　主持人：您也经常接触到关于离婚的案件，其中为房产有矛盾的比例高吗?

　　赵律师：中国人的传统居住观念影响，再加上房价飞速的增长使得房产称为绝大多数家庭中的主要财产，离婚案件要对财产要进行分割和子女的抚养问题进行安排，我们接触到的离婚案件大部分都会涉及到房产如何分割的问题，现在有一些80后甚至在结婚两年后离婚，在没有孩子的情况下房产就成为最主要的问题。年轻人结婚和工作的时间不长，房产是他们最重要的财产，这个房产大多数是还有老人出资的情况，所以这个就成为很大的争议焦点。

　　主持人：目前在售楼部中有没有出现想增加名字和询问个人购房情况?

　　秦总：这个现象还不是很明显，因为有一个时间差，婚前买房结婚的情况肯定要求房产更名情况。

　　主持人：现在购房的过程中都是先交预付款，之后再签订一个正式的合同，之间有一个时间差，现在出台了这个之后想把夫妻双方的名字都加上去，这种情况你们怎么处理?

　　秦总：在合同没有正式签订之前不属于正式购买承诺，只要男女双方达成一致的要求，男方也同意女方把自己的名字加上去，如果是以夫妻的名义添加名字是可以的。

　　主持人：武汉是先购房，我们购买的都是期房，都是拿到房子再装修，办酒等等，那么在正式拿房之后想更名可以吗?

　　秦总：这一般不允许，是属于违规操作。

　　赵律师：不能一概而论。对于一方以个人名义购买房产，如果现在双方或者一方愿意加上自己的名字，如果是还没有正式签订商品房买卖之前可以跟开发商协商签订商品买卖合同，虽然没有正式成立婚姻关系，但是仍然可以各自持有自己的份额，或者共同拥有房产，在操作上是可行的，只是双方可能存在要共同承担偿还贷款的责任。

　　如果已经签订了商品房买卖合同之后，这个合同签订之后会在房地局备案了，如果这个时候要加上另外一方的名字，特别是办理产权证之后再要加上另一方的名字，那么就是涉及到法律上的产权转让了，实际上是把房产权利转让给了另外一方。在未办理产权证之前的更名行为我们国家和武汉市法律规定都有严格的限制，但是我印象中不排除某些情况下亲属之间增加加名字的行为，这在具体操作中需要行政管理部门出台一些配套的政策规定来解决这个问题。

　　秦总：售楼部要求签订了商品房买卖合同之后如果要求添加名字或者更名，以转让形式也可以，但是新婚姻法中对这一块的说法就是在转让的过程中有一个时间差，在这个时间差内如果后悔也可以进行转让手续，一般这种手续的办理可能要到相关的政府职能部门去办理，因为是拿到房产证了。

　　主持人：网友可能有对婚姻法的开发和疑问，你们也可以提出自己的疑问。

　　网友：我已经结婚了，我假设一种情况，结婚的房子是父母出钱卖的，是写的夫妻双方的名字，我看到报纸上说如果可以提供父母买房的证据如果以后离婚房子是属于我的，是这样吗?

　　赵律师：如果是男方父母买房但是产权是登记在双方夫妻名下，父母出资是一种赠与行为，这种行为赠与不是给出资子女一个人的，而是夫妻双方的，在离婚的时候是夫妻共同分割，如果登记在自己子女名下这时候就是作为个人财产进行分割，这也体现了当事人真实意思的表示，既然出资买房是登记在双方名下，这说明双方都说得非常清楚了，这个房子就是给当事人双方的。

　　如果男方父母出资登记在女方的情况下，从法律层面来看应该视为男方父母对女方的一种赠与行为，这个财产应该是女方的个人财产，如果双方在婚后偿还贷款的部分是属于双方的共同财产。但是有一例外的情况，如果男方可以证明这个房产虽然是登记在女方名下，但是男方有证据证明男方父母的赠与其实是给予两个人的，比如事先有协议等。

　　主持人：如果男方可以证明出资是用于购房和首付款的行为呢?

　　赵律师：如果仅仅是证明男方出钱了，并不能充分证明这就是一种出资购买房产归共同所有的行为，还需要其它的证据来证明，这种情况也要区辊对待。原则上应该是物权登记为准，我国物权的取得是以登记公示为要件的。

　　秦总：买房的购房凭证也无法体现这个钱是父母出的还是个人出的，双方之前内部要有相关的协议。

　　网友：如果我和男方自己写的协议是受法律保护吗?

　　赵律师：如果协议是双方真实意思的表示，具备合同成立的要件是受到法律保护的。司法解释三中有明确的规定，如果夫妻将婚前一方的个人财产以签合同的形式给了另外一方，这种协议是成立并且有效的，但是女方并不一定依照这个协议就必然可以取得房产的所有权，因为我国的所有权转移登记要件规定，必须要男方把房产证登记给女方之后才可以完成，在产权转移之前，根据赠与合同的特点，男方是可以撤销赠与的，如果撤销赠与，那么女方就不能凭协议取得产权了。公正是用第三方证明这个合同是合法有效的，现在合法有效问题解决了，但是最终不能拿到房产，因为在没有办理转移登记的情况下赠与的合同是可以撤销的。

　　主持人：有人说丈母娘推高了房价，现在结婚男方一定要购房，女方要陪嫁一定费用，房子要花费父母的毕生积蓄，现在会不会因为这个法律的出台个人买房增多了，现在会不会开发一些小户型给单身购房，又会不会因为这种情况涨价呢?

　　秦总：涨价与目前的限购令有冲突，涨价的可能性不大，价格已经有明确的规定，每个片区都有严格的规定。新婚姻法对房地产市场一点影响也没有也是不可能的，可能新婚姻法促进婚房的销售，很多年轻人买房不一定靠自己的资金，而是以父母的名义，以家庭为单位，武汉的限购令规定只能买两套，这样就无形中增加了购房名额，也不排除部分人利用这个契机炒婚房。

　　主持人：现在会不会开发一些针对女性的单身公寓呢?

　　秦总：这跟每个公司的发展战略有关，像房地产行业的老大万科，万科开发的产品主要在城乡接合部的中高端产品，更多的针对刚性需求的客户，跟婚姻法就比较契合。有些年轻人买房子还要考虑生活的方便度，中心城区包括地价、房地产开发本身的成本来说，可能会有选择性的开发一些相关的单身公寓或者小户型产品。

　　主持人：我们也搜集了网友的疑问，现在分婚前购房和婚后购房，婚前一方购买了房产，但是婚后是双方还贷，如果是男方付首付，婚后双方进行还贷，那么名字如何增加以及离婚之后如何分配呢?

　　赵律师：如果一方在婚前出资，签订合同的名字是一方的，婚后夫妻双方共同还贷的部分属于夫妻共同财产，还贷占房价是有一定比例的，房价如果有增值收益那么贷款部分款项对应房价增值比例的部分是属于夫妻双方的共同财产。

　　主持人：假设房产在结婚之前价值100万，因为现在房价每年都在变化，可能离婚房产价值130万了，那么增值了30万，有一种说法认为虽然增值有30万，银行利息是算在增值部分，按银行贷款利息来算可能并没有增值30万，可能银行利息有50万，这个怎么计算?

　　赵律师：如果离婚后按揭贷款没有还完，那么这个债务就属于产权购买人的个人债务。我们所称的30万，肯定是考虑了现在的房屋价值扣去已付房款加上对银行还本付息的部分的。就不存在这个问题了，至于未支付的房贷本金利息，不在计算之列。

　　主持人：家庭妇女很多没有上班，只是在家里工作，但是实际上也算做和丈夫有一个协议，只是说这个工作在家里，这种情况下离婚是如何做的?

　　赵律师：新婚姻法的解释是基于婚姻法和物权法的基础上尊重个人财产保护，可以通过夫妻双方在婚前以及婚后的对于财产处理的约定是可以得到保护的，如果婚前确定女方不工作了，在这种情况下，那么可以在婚前可以通过双方的约定共同享有房屋的所有权，或者在夫妻双方婚后财产约定上倾向于保护女方，我个人认为还是尊重双方的约定，现在的解释三是把以前没有说明白的内容明确规定出来的，可以让各种不同婚姻状况的人选择如何约定家庭财产的归属。

　　网友：如果没有放在台面上说怎么办?对女方有什么保护呢?

　　赵律师：婚姻法解释三的主要点在于对婚前财产、个人财产予以界定，女方跟男方结婚之后哪怕不工作，男方在婚后的收入依然是夫妻共同财产，女方也有份的，这就体现了婚后女方作为家庭妇女的贡献。只不过可能会有一种情况产生，就是需要考虑如何保护相对弱的群体，可能会引发一些不诚信的风险。比如如果一方掌握经济大权，有可能会转移夫妻的共同财产到父母名下，再以父母的名义出资买房子，这就是一种不诚信的风险。我个人认为司法解释出台以后在司法实践中，包括开发商，包括银行可能都会在这方面出台一些新的规定和监控措施来对这种不诚信的风险予以防范，保护相对弱势一方的群体。

　　网友：如果我想加一个名字那么房产契税问题是怎么规定的?

　　秦总：国家根据不同面积有不同的规定，产生的费用是加名字过程中的手续费，房产的契税是根据房产的面积来算，跟名字无关。

　　赵律师：如果这个房子是夫妻双方的共同财产，如果想加父母的名字首先要取得女方的同意，如果想在产权证上加两个人就属于把夫妻一部分的权利转移给父母，这就涉及到赠与的税收问题。

　　网友：我有一个疑问，我把房子一部分给父母就要算比较重的税，是为什么呢?

　　赵律师：物权转移课税是符合税法规定的，赠与房产一定要办理转移过户手续，这个是要收税，具体标准要根据房产的不同情况予以确定。

　　网友：房屋赠与费用比正常的买卖要高一点?

　　赵律师：不会。

　　网友：如果没结婚之前男方在武汉买了一套房子，双方结婚之后在外地买房属于二套房吗?

　　秦总：这也属于二套房。

　　主持人：男方在结婚前可能有一套房，结婚后男方将原有这套房子卖掉了，结婚之后又购买了一套住房，那么这套住房算婚后了，其中夫妻双方就有比例问题，那么有没有办法证明这个钱是自己出的，要求是个人财产?

　　赵律师：如果处理掉婚前的财产所取得的货币是属于个人财产，如果用这个货币再购买房产就不能认为是个人财产，是夫妻共同财产。房屋产权的界定的界限以婚姻关系存续期间为时间界限，婚后购买的房产是属于夫妻共同财产，钱的来源在所不问。只是这种情况有可能涉及到夫妻双方对一方的债务或借款问题，那是另一个层面的问题，与房屋产权无关。

　　主持人：还贷是双方共有的，结婚之后并不像国外债务是明确的，中国大部分采取公共债务，这个出台之前大家并不清楚一定要有一个协商，比例是如何分配，那么如何证明自己都有进行偿还，或者自己的部分比较多呢?

　　赵律师：婚后即使完全是一方在还贷，这也算作夫妻共同还贷的部分，哪怕这个还款是某一方用自己收入来还钱，夫妻共同财产在没有约定的情况，一方婚后取得的收益是属于婚后共同财产的。

　　秦总：满了18岁的子女可以称为独立的自然人来购房，有这种权利，就相当于另外一个家庭的组成人员，是可以买房的，这与限购不产生冲突。

　　主持人：现在很多人提出婚前财产公证，那么如何公证以及更好的保护自己的利益?

　　赵律师：婚前财产约定和财产公证在国外已经是非常普遍采用的形式了，比如在美国、法国、英国，一般情况下会对婚前个人财产明确的公证，而我国因为人情、面子问题一般不愿意拿到台面上说，我觉得随着社会经济的发展，人们的观念在改变，婚前财产协议和公证甚至于婚后财产约定会成为年轻人的一种选择。

　　具体的程序是双方之间要签订一个协议，就是选择相应的公证处，以第三方证明的形式进一步证明协议的合法性、真实性和效力，将来万一发生纠纷可以作为双方对财产处理的依据。如果要考虑到女方在经济处于弱势地位，女主人对家庭贡献比较多，经济上有一定的依赖性，我个人认为可以在婚前财产公证的时候，如果男方有意赠与一部分财产给女方可以办理相关的手续，同时也可以对婚后财产进行一定的约定，可以作出有利于女方的利益的财产公证，更大限度的保证女方的利益。

　　主持人：新婚姻法大多数不满来自于丈母娘和即将结婚的女性，因为他们认为这个对自己特别不利，您作为一个律师如何看待?

　　赵律师：我个人觉得没有什么不利，作为丈母娘应该高兴，因为女孩挣钱的能力不一定比男人差，当然有一些地方仍然存在聘礼的说法，或者需要男方在婚前给予一定的承诺丈母娘才敢放心地把女儿嫁给他，既然这样就明着要求父母各自出资，房产登记在双方名下，对双方都很公平。原来不好说的要求现在反而完全可以理直气壮的说了，是一件好事，是社会进步的体现。

　　主持人：关于婚前协议的程序是什么样的?

　　赵律师：夫妻双方在结婚之前可以各自清理名下认为应当进行约定的重要财产，双方可以签订一个财产协议，这个协议本身签订本身就已经生效了，如果需要第三方增加协议的可信度，经过公证以后婚前财产协议公证的部分就完成了，如果涉及到协议中约定需要办理财产转移登记的，就可以凭借协议到相关的房产管理部门办理房产转移的手续。

　　主持人：好的，那很感谢赵律师以及秦总监今天光临亿房网，为我们网友答疑解惑，今天的聊天就暂时到此结束，谢谢网友的关注，我们下次再会!