购房定金的性质要明确--上海房产名师张峥嵘讲解

        但仅仅知道这一点是完全不够的，往往看起来简单的法律问题，在实际的操作过程中，会发生种种不可预测的意外情况，使得定金罚则不能正常适用。

        张峥嵘律师在办案过程中，碰到过多种定金纠纷。

        有一起案例，在居间合同里约定了定金，但在收据上，写了“订金”，之后签订买卖合同后，又在买卖合同里明确已收取若干数额“定金”。如果没有之后的房地产买卖合同，依据收据，已支付款项为订金，则不能适用定金罚则，一般予以返还。而因为有之后的房地产买卖合同对“定金”的性质进行了确认，则“订金”性质转变为“定金”，又能适用定金罚则。

        另一起案例，同样在居间合同里约定了定金数额，因定金数额较大，采取汇款方式支付，没有出具收据。发生纠纷后，收取定金的卖方否认此定金的性质，认为是首付款的一部分。因为没有定金收据，双方争议很大。张峥嵘律师在办案中认为，既然双方在合同中约定了定金，且该相同数额的定金已以汇款方式支付，证明买方正在履行居间合同，支付定金。而定金通常都在首付款之前支付，卖方称那不是定金，而是首付款，需要证明买卖双方对定金及首付款的支付重新做出过约定，否则不能否认此定金的性质。

        所以确定购房中的定金性质，在发生纠纷时是非常关键的，因此在纠纷发生之前，就应当对此引起足够的重视。