房屋拆迁的合法性分析

房屋拆迁的合法性分析

合法的征地拆迁时必要的，但是什么样的征地拆迁是合法的，就由研究的必要。

从程序上审查拆迁行为的合法性主要有以下几点：

（1）审查前置程序的要点

现在无论农村征地还是城市房屋拆迁都要求在实施拆迁行为之前完成一系列的行政审批，现在叫行政许可。

首先，取得项目立项。按照现在《行政许可法》的规定，所有的行政许可都必须公示，未经公示无效，涉及到老百姓重大利益的必须听证。这些规定对我们审查行政行为的时候很有作用。当然项目立项存在一个问题，现在对私有制的小额投资国家不搞立项许可，但是国有资本的投资超过50万的，或者建筑项目可能会对环境造成影响的，它的前置行政许可是一环套一环。在项目许可的审查中，往往可以发现问题而对症下药。

第二，取得规划许可。

目前实施规划管理的手段主要是一书两证——《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》，房屋拆迁主要要求有建设用地规划许可，而建设用地规划许可依据前面的项目选址意见书，项目选址就要附近的人同意，目前在拆迁诉讼阶段，一般会忽略选址意见书。

如果按照《行政许可法》、《城乡规划法》的规定，准备发建设用地规划许可证的时候，应当或者可以听证。听证的重点是对拟作出的规划许可审查，包括前面有没有选址意见书等条件。许多地方大搞土地储备以及土地拍卖之时，免除了项目选址意见书，但总该需要一个建设用地规划许可证，我们维权的时候照样能审查它的合法性。这就需要办案律师全面了解《行政许可法》、《城乡规划法》的规定。

第三，建设用地批准文件。

基本农田、基本农田以外的土地超过35公顷以上的由国务院批，在城市中对建设用地是由县以上政府批准。

（2）拆迁许可证的审查要点

对征收文件和以前的拆迁许可证的审查，重点主要是：

第一，前置程序是否一致，也就是这些批文是否一致。防止挂羊头卖狗肉或少批多征。

第二，征收和拆迁是否符合计划。例如旧城改造，根据法律和国务院的规定，每年各地要把拆迁计划纳入当地的社会经济发展的计划当中，通过人大一并审核。

第三，征收和拆迁的补偿方案是否符合法律规定。对不符合规定的不能实施拆迁。

（3）强制拆除房屋文书的审查重点

强制拆除房屋是一种行政强制手段，其开始于作出裁决或责令交地的决定。这类裁决文书都属于强制拆除房屋文书。律师的审查重点在于：

第一，补偿价是否合法合理。

强制拆除房屋文书一般都要有一个评估报告作为依据，后来建设部出台了一个裁决工作规程，如果当事人对评估有意见的，应当由拆迁管理部门委托专家鉴定委员会进行鉴定，照搬了医疗事故鉴定委员会原来的老模式，尽管他们认为当初制定的时候对拆迁工作有利，但实践中仍然有人做不好。

我认为，判断补偿价是否合法合理的底线是补偿款能否买到与被征收、拆迁房屋相似水平的房屋。

第二，强制拆除房屋文书作出程序是否合法。

中国现在的拆迁现状和将来预计的立法存在着很大的差距。城市房屋拆迁，过去建设部的裁决工作规程中有一个很细的规定，比如这个地方未达成协议的人户数较多、比例较高的，要先进行听证，未经过听证不得受理，更不能裁决。

现在农村由于没有具体的法规，是按照《土地管理法》的规定实行征地，在征地问题上还有《土地管理法实施条例》、《大型水利建设实施拆迁条例》、《长江三峡工程建设移民条例》，这些规定是目前农村征地拆迁中的主要依据。按照现行《土地管理法》的规定，老百姓对征地补偿标准不服怎么解决？现行法律规定是由县级以上人民政府协调，协调不成由批准征地的机关裁决。

城市中许多地方违反法律的规定，商业性质的拆迁继续采取政府统一拆迁模式，地方政府成立拆迁指挥部，甚至法院院长担任指挥部成员。

第三，坚决打击暴力拆迁。

目前无论农村还是城市，现在有一个很可怕的情况——黑社会介入拆迁。在上海的麦琪里，老百姓不搬，一把火把老头、老太太烧死了。实践中，断水断电、敲门打窗户的情况也特别多，这是律师办理拆迁案件时尤其要注意的。

中国拆迁目前存在的这些具体问题，就是说明公民的房屋所有权受到了威胁。不能保证房屋产权就有被征收或拆迁的危险。我一直主张拆迁人和被拆迁人在目前不对等的情况下，一定要找一个平台，依法维权。比如上法院开庭，原被告地位平等还是比其他途径强。所以，我主张能用法律手段就用法律手段，而律师的作用是显而易见的。

当然，律师作用的发挥依靠法治的不断完善。尽快立法来界定什么是公共利益，来界定什么情况下可以拆迁，什么时候实施国家征收的拆迁，什么情况下是平等交换的民事拆迁行为，这样才能在操作中有法可依，使人民群众安居乐业。