二手房买卖存在的风险

二手房买卖存在的风险

最近涉及到二手房交易的纠纷特别多，咨询的也特别多，但主要的不下于两类：一类是由于中介机构存在而引起的风险；另一类是由于最近的房市政策引起的风险。这两类风险的产生的预防、以及产生的后果的处理都是有法可依的，是可以将风险降到最低的。

一、中介机构风险。

不得不说，房产中介机构的性质决定了他们就是起到居间作用，简单说，中

介提供买卖双方订立合同的机会，以及提供订立合同的信息，在买卖双方订立合同后，中介机构的居间作用就完成了。这是房产机构的主要作用。

现在有的房产中介机构为了获取利益，本来明显存在的风险，中介为了促成合同的成立好收取中介费用，中介就事先隐瞒，这样导致买方或者卖方或者交易不成，或者交完中介费用或者首付款后不能网签或者不能过户，或者贷不下来款。

这些都是中介机构引起的风险，也是买卖双方在交易过程中要竭力预防的。

    先举一例。购房者甲买房到银行办理贷款时遇到障碍，被银行告知办不下来贷款。这时中介赶紧建议甲将购房人换成其朋友乙，甲为了尽快买房就按中介的建议办了，结果到建委改网签时，建委声称和该中介公司有矛盾，不能随便改网签，现在中介公司又不退中介费，甲已经向卖方交了首付款。

对策：现在好多购房人找律师陪购，这是一个较好的办法。在整个房产交易

中，包括与中介公司发生的联系，至少律师可以把中间可能存在的风险提出来，供购房人选择。

二、房市政策变化风险。

    房市政策变化，导致银行政策变化，银行政策变化可能导致贷款办不下来，这就是风险。这里所讲的风险，不讲房产市场价格升降的风险，因为任何市场交易行为都是有风险的。

那么在银行政策变化后，如果银行出具拒贷证明，买卖双方是可以解除合同

的。根据法律规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

对策：这里的关键是银行出具拒贷证明，现在好多购房人在听到银行工作人员说贷款贷不下来就匆匆找房屋出卖人，这是不明智的。要拿到书面的凭证。

三、银行出具拒贷证明，买买双方解除合同后，交给房产中介机构的中介费

用能退回来吗？

如上所述，房产中介机构就是提供买卖双方订立合同的机会，以及提供订立

合同的信息，在买卖双方订立合同后，中介机构的居间作用就完成了。因此对于订立合同后的履行情况，中介机构是不关心的。所以，银行出具拒贷证明，买买双方解除合同后，交给房产中介机构的中介费用是不能退回来的。

例外情况是，如果中级机构在帮助订立合同中存在虚假信息，这样是可以要求退回中介费用的。

张海亮律师

北京市安中律师事务所执业律师

联系地址：北京市朝阳门外大街甲6号万通中心C座2007-2008室（东三环京广桥西侧）；邮编：100020

联系电话：13521223368、  E-mail:lawyerqtds@gmail.com

更多请登录：北京张海亮律师网  www.bj64.net