北京后现代城房屋买卖法律意见

根据本案事实及我国《物权法》的规定，我们认为，本案的法律事实应适用《物权法》，且房屋买卖合同成立并生效，理由如下：一，《物权法》规定了优先适用条款，根据该法第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。也就是说，在2007年10月1日《物权法》生效后，《担保法》的一些与《物权法》不一致的规定将被废止。二，关于合同效力的规定，《担保法》规定，物权行为无效合同也随之无效，而《物权法》把债权行为与物权行为截然分开。首先，《担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效”。《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《担保法解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”根据上述规定，我们可以得出如下结论：1，《担保法》把合同的生效建立在物权行为生效的基础上，也就是你不登记合同就不生效；2，依据上述条文的精神，在司法实践中，对《担保法》第四十九条和《担保法解释》第六十七条“未尽通知和告知义务”的都认为是合同无效；3，《担保法解释》第六十七条规定的涤除权的行使也以取得抵押物的所有权为要件。其次，新出台的《物权法》就对此作出了不同的规定，该法第十五条第：“　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。显而易见，该法买卖合同的生效并不以登记为要件，只要当事人达成合意不管是否登记，买卖合同都是有效的。又根据该法第一百九十一条：“　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。结合该法上两条的规定，我们可以看出第一百九十一条规定的“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”实际上是指转让的物权行为无效，但不影响买卖合同的效力。