合同的解除权

案情简介：

2008年2月，原告江某与被告李某签订了《房屋租赁合同》，约定江某将两间店面出租给李某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如李某违约，江某有权随时收回房屋。合同签订后，李某支付了当年租金，并经江某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。

2009年1月初，李某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，李某支付租金，江某却拒收。李某于是将16万元租金通过他人转交江某，江某依然拒收。4月底，李某将16万元租金存入江某的银行账户中。

2009年7月初，江某向法院提起诉讼，诉称李某未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。

法院认为，被告在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。

评析：

本案争议焦点在于原告是否有权解除合同。以下结合本案具体案情和相关法律规定，我们来综合分析出租人解除租赁合同的要件。

其一，《城市房屋租赁管理办法》第24条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。由上可见，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。故本案不存在出租人江某解除合同的法定事由。

其二，《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告李某未按合同约定按时支付租金，原告江某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。                   （张彦荣）