公房购买产权后遗赠他人有效

张老头购买了一套公房，生前通过公证方式遗赠保姆，死后，儿女们怒告保姆讨房产，终无果。

基本案情

张某有三个儿子，张甲、张乙和张丙。1984年，张某与李某再婚，婚后，夫妻协商一致将各自名下的公房交还给单位，单位另行分配给二老一套公房，约70平米，该房屋产权单位系北京市朝阳区房屋土地管理局。1997年，李某去世，张某儿子对张某生活不理不睬。1998年，张某请一个保姆照顾自己的生活，耳濡目染，保姆吴某和张某开始同居了。2000年，吴某离开了张某；张甲之子张小甲随张某生活。2001年，张某购买了该公房的产权。房屋总价3万元，购房时折算了张某25年工龄和李某30年工龄；同时，张某享受了国家关于教师购房的优惠政策。2002年，吴某回来开始照顾张某。2003年，张某在北京市某公证处办理遗嘱公证：死后将自己的房屋赠与吴某。2004年，张某去世，吴某在北京市朝阳区房管局做了产权变更登记。张某的三个儿子以及张小甲知道此事后，怒不可遏，将吴某告上法庭，请求吴某归还房产；吴某反诉，要求法院确认房产归自己所有。北京市朝阳区人民法院作出判决：驳回张氏兄弟诉讼请求；确认该房产归吴某所有。双方均提起上诉，二审法院依法驳回上诉维持原判。

律师说法

1、购买承租公房的问题。国家允许公房承租人通过支付价款的方式购买公房，取得房屋产权。公民购买公房需符合条件，一般来说，只有承租人可以购买；承租人去世后，同住人变更承租权后可以购买。购买的面积一般按照同住人人数乘以单位面积来确定。职工工龄可以折算一部分价款。

2、已购公房产权人的确定。一般的，已购公房的产权人为原承租人，除非承租人与同住人协商一致（法院一般考虑同住人是否出资，夫妻除外），同住人不是产权共有人，同住人也没有独自购买该公房的资格。夫妻一方去世后，另一方购买公房，该公房属于个人财产；如果购买人利用了已故配偶的工龄，也只能作为政策性补贴，已故配偶因主体缺失并不享有共有权。

3、遗赠公证及其效力。公证实质上加强了遗赠的效力，最后公证遗嘱的效力强于其他遗嘱。只要遗嘱行为本身合法，公证遗嘱一般不会出现无效的情形。本案中，张某作为唯一产权人将房产赠与吴某的行为，并无违法之处；虽然公证处没有录音录像，但是，相对于自书遗嘱（尚且有效）来说，其效力只会增强，不可减弱。

法律依据

1、《中华人民共和国继承法》第16条第三款：公民可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。

2、《北京市住房制度改革实施方案》第二条第三款第一项：凡单元式住宅楼房，产权单位均可按准成本价向职工出售。

（作者：张志胜，北京律师，13520840484）