房屋认购定金退还

认购房屋定金退还

（作者：张志胜，北京律师）

北京张女士通过某房产经纪公司认购某开发商新盘房屋一套，经纪公司出示的《物业使用、管理、维修公约》中明确规定：电梯在距离认购房屋10米开外。张女士当日交纳认购定金5万元，认购单上注明“购房人不按时签约，定金不予退还”。后来，张女士依照约定按时前往经纪公司，准备签署购房合同；此时，经纪公司出示了户型图已经住宅使用说明书初稿，上面明确，电梯紧挨认购房屋。因此，张女士要求注明：如果电梯噪音超标，则需要降低价款或者由张女士另选房屋或者解除合同。经纪公司当然不答应。愤怒之余，张女士将经纪公司和开发商告上法庭，要求双倍返还定金。一审法院认为，张女士要求注明事项并无过错；经纪公司与开发商不同意降价也无不妥；双方已经进行了商谈。故此，三方均有恶意，不适用定金罚则，由经纪公司退还定金5万元。

一、认购定金的性质

认购定金是指当事人一方以担保签订购房合同为目的，向出卖人或经纪公司交纳的定金。担保法解释及最高院关于商品房买卖的解释中先后对此作出了明确规定。认购定金属于立约定金，即，为订立契约而提供的担保，而并非为履行合同而提供的担保。它依然属于定金，因而关于定金罚则的规定同样适用于它。

二、认购定金的功能

对买受人来讲，认购定金“迫使”其依约定签署购房合同，否则，将会损失该定金；对于出卖人来讲，认购定金禁止出卖人将认购房屋卖给第三人，否则，将双倍返还定金。一句话，认购定金约束双方，依照约定签署购房合同。

三、认购定金罚则的适用

当事人恶意不订立购房合同，是认购定金适用罚则的条件。也就是说，当事人一方因过失或故意不签署购房合同，则，损失定金（无权追讨或双边返还）。本案中，双方已经进行了商谈，因为不能归责于双方的原因导致无法订立合同，则，收受定金的一方退还定金即可。

四、法律依据

1、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、定购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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