开发商雇房托炒作“假阳春”构成民事欺诈，谁来治理？

开发商雇房托炒作“假阳春”构成民事欺诈，谁来治理？

（作者：张志胜，北京律师）

昨日，中央电视台经济频道曝光北京市某房地产开发商雇房托制造房市回暖“假阳春”的丑剧，主持人评论曰：开发商故意捏造事实或隐瞒真相致使他人做错误意思表示的，构成欺诈。抛开该言论在法律上是否专业的问题，但从主持人的本意而言，央视这回的做法非常顺应民意。

开发商炒作“假阳春”行为于跟风购房的人来说，构成民事欺诈。

从法律的角度而言，民事欺诈应当以造成合同相对方作出错误意思表示为“即遂”要件；反之，开发商雇房托炒作只能视为普通意义上的欺诈，当受到道德谴责而不是法律制裁。开发商民事欺诈的全过程是：雇房托炒作，制造楼市火爆的虚假场景----雇佣媒体或收买记者大肆渲染-----制造房价上涨的气氛-----迫使购房需求者产生心理恐惧-----召开房展会或进行其他促销活动----诱使看房者作出错误意思表示，签订合同。只有在购房需求者完成签约之后，开发商的欺诈行为才构成法律意义的民事欺诈，亦即，购房者可以持合同追究开发商的法律责任。

开发商欺诈等违法行为当受何种制裁，谁来制裁？

一般意义上讲，开发商违背民事法律而不触犯刑法的时候，司法机关不能依职权采取主动的制裁措施，只有在合同相对方提起诉讼的时候，法院依法裁判，从而迫使开发商承担相应的违约责任。显然，如果要真实有效的制裁开发商欺诈行为，主要还是依靠广大的购房者通过诉讼方式追究开发商法律责任，可是，实践中，购房者或出于搭便车的心理或出于胆小怕事的心理，很少愿意状告开发商。那么，行政机关比如建委、工商局等部门是否有责任制裁开发商欺诈行为呢？理论上讲，这些机构应当出面制止；可是，这些机构往往跟开发商有千丝万缕的联系，放任开发商理所当然。

开发商雇托欺诈行为的道德评判

首先，开发商雇房托实施欺诈行为，已经丧失了作为人所应该具备的道德底线，应当受到社会的谴责，为了追求暴利而不顾人格尊严的做法是不可取的。可是，这不是问题的根本，我认为，问题的症结在于哪些为了区区50元参与开发商炒作的房托！直白的说，房托就像开发商手中的一群嗷嗷待哺饿狗，每天升长脖子等待这开发商扔过来的一个骨头，而不论为了这根骨头他们要付出什么样的代价。另外，还有一个比房托更可恨的主角：黑媒体，这些媒体，平日里没事做制造花边新闻；这回收了开发商的钱之后，胡言乱语，助纣为虐；经常看长房价的那些记者，恐怕我们已经能够背出他们的名字了吧？同时，某些自封“专家”的人，其实他们很可怜：因为，如果脱离了开发商所给与的通过出卖人格换取粮票的机会，他们很可能被饿死。

开发商如此明显的欺诈行为为什么能得逞？

这就要追索到部分中国人本质上的劣根了：相互嫉妒、挤压，更谈不上合作了。购房需求旺盛的群体，其实应当是一个具有共同特质的整体，相互之间应当精诚团结，通力合作才对，可是，这个群体的成员却是在互相防范、嫉妒、倾轧，生怕自己的同伴先行一步得到更多的好处，所以，偷偷的甚至明目张胆的串通开发商。这样，群体中的每个个体都希望开发商给自己好处而不管其他成员的利益，自然，每个个体都谄媚于开发商，最后，整个群体就呈现弯腰倒向开发商的壮观景象。受到开发商的奚落之后，回过头来寻求政府或者法院的帮助，此时，当然是一个人面对强大的开发商，开发商不会把个人放在眼里哦。

是什么让我们开不清宏观经济形势？

首先，有一大批人经济素养确实令人担忧，不足以通过自身的判断来审时度势，宏观经济走向他们无法知悉。其次，中国具有一大批“巨无霸”式的富翁，他们“视金钱如粪土”（因为他们大多靠不义之财），举手之间，购买几十套房子，把穷人尤其是需要住宅的人吓的直哆嗦---再不买房就没有了，房价要涨了！最后，富翁支撑下的地方政府往往为了迎合富人的需求摇旗呐喊，这样，人们本来希望从政府口中得到真相的希望被击溃了。同时，富翁们有时候为了支撑“宏观经济形势”的门面也真的出钱出力掩盖真相。

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作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参加司法考试(律师执业资格考试) 阅卷，主阅论述题第三题。2006年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来,一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

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