商品房预售与购房合同无效：未取得预售许可证或过期

商品房预售与购房合同无效：未取得预售许可证或过期

商品房预售几乎成为当今房产转让的普遍形式，原因很明白：开发商不通过预售的方式盘活资金的话，几乎无法完成整个房地产项目的开发与运营。预售必须取得许可证，这事法律的强制性规定；针对商品房预售的行政许可制度，其目的是保障广大人民群众的生命财产安全和国家良好的房地产开发市场。预售许可证过期与未取得预售许可证是不一样的，区别在哪里？预售许可证瑕疵是否必然导致商品房买卖合同无效？

商品房预售条件

商品房预售应当符合法定条件：已交付全部土地使用权出让金并取得房产证，投入资金达到工程建设总投资的25%以上，县级以上房产管理部门预售登记并取得预售许可证，持有规划许可证。预售条件的控制，法律规定行政机关从资金投入和备案登记两个方面进行审查管理，总体而言，资金投入管理是主要的，这主要是防止开发商空手套白狼进行投机。

商品房预售许可证申办材料

房地产开发企业办理预售许可登记时应当提交：土地使用证、规划证、施工许可证、已投入资金证明及工程进度说明；营业执照与资质等级证明；施工合同、分层平面图；预售方案等材料。这实际上是对房地产管理法中关于预售条件的进一步细化。

预售许可证过期及补救

预售许可证过期之后，房地产开发企业继续预售房屋，所签订的房屋买卖合同并非必然无效。如果不存在欺诈等行为，过期后预售，房屋买卖合同有效，理由是：取得预售许可证表明预售条件已经具备，该条件不因预售许可证过期而消失。但是，这并不意味着法律支持开发商这样做，相反，过期后，开发商得办理延期审批，不过，北京市自2003年12月1日起，预售过期后不需延期。

未取得预售许可证及其救济

一般而言，未取得预售许可证，不得预售商品房，否则，房屋买卖合同无效。但是，如果房地产开发企业在起诉前取得预售许可证明的，可以认定合同有效。两个问题需要澄清：一是预售许可证明必须在起诉前取得，否则合同无效；二是即使在起诉前取得预售许可证，法院也可以认定无效。对此，张志胜律师认为，只要是未取得预售许可，商品房预售合同就应当认定为无效，这样才能更好的保护购房者的利益。

针对预售许可证违法行为的惩罚

房地产开发企业隐瞒尚未取得预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求确认合同无效、撤销合同、解除合同并要求返还购房款及利息、赔偿损失。买受人最多可以获得已付房款一倍的赔偿金。这与消费者权益保护法中有关欺诈行为的处罚极其相似。

购房时针对预售许可事宜的防骗提示

首先，到房地产管理部门查询预售楼盘的登记备案信息，这是最直接也是最具有说服力的办法，不过，“官太爷”们会百般刁难您；其次，要求售楼人员出具房屋性状的书面说明并签字，这一招最适合二手房交易应对狡猾的中介；最后，查询开发商资质也是一个不错的选择。

（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）

作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，2005年参加全国司法考试（法官、检察官、律师资格考试）阅卷，曾接受中央人民广播电台等媒体专访，主办经济、房产案件与刑事案件。

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