业主可以拒签物业管理合同：开发商交房义务（北京律师，张志胜）

业主可以拒签物业管理合同：开发商交房义务（北京律师，张志胜）

一直以来，购房者收房时都会遇到这样的问题：开发商要求业主与其指定的某物业公司签订物业管理合同，如果业主拒绝则开发商不交房；而实际上，该物业公司很可能是开发商的子公司或者其他类型的关联企业、兄弟企业。业主很多时候选择屈从，从法律上讲，这种屈从完全没有必要：开发商无权强迫业主签订物业管理合同；选择屈从就等于选择了日后忍辱负重----被指定的物业公司，其服务质量一定会大打折扣的。

购房合同与物业管理合同属于相互独立的法律关系

从合同主体上将，购房合同主体是开发商与购房人，物业管理合同主体是物业管理公司和业主，二者之间的区别显而易见；从合同约定的权利义务角度出发，购房合同的主要义务是开发商交付商品房，购房人支付房款，而物业管理合同的主要义务是物业公司提供管理服务，业主支付服务费；从交互关系上讲，购房合同与物业管理合同并不交叉，开发商无权以物业管理合同义务主张购房合同的抗辩权。

交房义务与收房义务的实际履行

开发商除了按期保质交房外，还应当向购房人提供与房产相关的文件材料，如必要的证件等，如果逾期交房，则应当依据合同承担违约责任或者承担购房人解除合同的后果，如果质量不符合要求，则承担维修甚至退房的责任。购房人收房义务表现在配合开发商完成房屋的交接，不得无理拒绝收房，但是，当出现证照不全或者严重的质量问题是，购房人可以拒绝收房。

收房过程中的取证工作

开发商一般会书面通知购房人在指定期间收房，当购房人到达收房现场后，开发商罗列诸多理由委婉的拒绝交房，或者附加很多义务要求业主买单。此时，没有经验的业主手足无措，其实，解决的方式比较简单：如果发现开发商不诚信的，可以选择通过公证的方式履行收房手续。不过，公证处人员有时候会“摆谱”，忍一忍，多花点时间，请求陪同。

开发商附加额外义务的防治

开发商在交接房屋时，通常会要求购房人缴纳公共维修基金、防盗系统费、管道煤气开通费、有线电视安装费、电话安装宽带上网费，甚至还包括3个月的物业费、水电周转金、装修保证金、淤泥清运费等。这些费用几乎没有一项是合理收费，理由是：开发商应当依据合同约定交付购房人能够正常使用的房屋，而上述费用中淤泥清运费、防盗系统费、管道开通费等显然是讹诈；另外，张志胜律师认为，物业费、公共维修基金应当有业主交给后期物业公司，而不是前期物业公司，因而，开发商“代收”实际上是让业主无法排除前期物业继续服务，类似于强迫交易。

前期物业管理不能取代业主委员会的选择

前期物业管理实际上是开发商与物业公司之间的协议，业主入住或者说业主委员会成立后，前期物业在没有取得业委会同意的情况下，应当立即撤离，不能强迫业主继续聘用。即便是前期物业管理合同期限未到，只要业主委员会与其他物业公司签订了物业管理合同，前期物业协议自动终止。因此，业主委员会选聘物业管理公司完全是自治的。

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作者简介：张志胜，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京律师。

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