房屋过户交费问题
时间：2008-01-20 17:22:08 文章分类：房产土地
如果按正常方式办理过户，目前买卖双方需要缴纳以下的税费：
买方：
A、契税：物业评估价×1.5％（商用用房或面积大于144平米的住宅税率为3％）
B、交易服务费：3元×建筑面积（单位：平方米）
C、交易印花税：物业评估价×0.05％
D、产权转移登记费：50元（产权转移每增加1人加10元）
E、证照印花：5元/本
卖方：
A、交易服务费：3元×建筑面积（单位：平方米）
B、交易印花税：物业评估价×0.05%
C、营业税：物业评估价×5.5％（购买出证未满五年的）
D、个人所得税：物业评估价×1％（购买未满五年的）
E、土地出让金：物业评估价×1％（房改房）
F、分摊面积楼价：分摊面积×成交单价（如果产权证注明未购买分摊面积的，总楼层为9层或以下的按照套内面积的10％计算，总楼层为10层或以上的按20％计算）
G、测绘费：房改房未购分摊面积的需征收。在广州房地产交易中心（珠江新城内）过户收20元，在海珠区过户收1.36元/平方米。
如果以赠与的方式办理过户，涉及的税费将包括：
A、赠与公证费：50元/平方米或评估价×3％
B、赠与契税:评估价×3％
C、登记费:50元（每加1人加10元）
D、土地出让金：评估价×1％（房改房）
E、分摊价款：分摊面积×成交单价（楼宇未标明分摊面积的，总楼层为9层或以下的按照套内面积的10％计算，总楼层为10层或以上的按20％计算）
F、测绘费：房改房未购分摊面积的20元；实地测绘的1.36元/平方米
经过计算，很明显，从办理交易及过户的税费来看，通过赠与方式转名，确实可以省去大约5％的税费。
（注：南京契税是2%到4%）
办理房屋赠与手续流程：
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据法律法规的规定，房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。一般来说，办理房屋赠与手续要经过以下几个步骤：
（一）房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
（二）房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
（三）办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。
（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记，并提交下列材料：（1）过户申请书；（2）身份证件；（3）房地产权证；（4）赠与书及公证书；（5）有关税费的收据。
（五）赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。
根据国务院1997年通过的《契税暂行条例》（以下简称条例）第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。该条例第二条规定，所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。
房屋赠与和房屋交换都应当缴纳契税。
房屋赠与应缴纳多少契税呢？对此该条例第三条规定：契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。另外，第四条又规定：房屋赠与所缴纳的契税，应当由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
当然，如果房屋赠给法定继承人则不征契税。如《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。但是，按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
并非所有房屋都可赠与！
房产赠与公证就是公民将属于本人的房产赠与给受赠人的一种法律行为。房产必须具有国家有关部门颁发的正规房产证或是乡镇土地管理部门的审批表(仅限农村)。房产赠与人必须具有真实的意思表示。
并不是所有房屋都可以赠与，例如商品房具有完整的房屋所有权，包括房屋使用权、占有权、处置权和收益权，所以可转让、出租或赠与，其收益全部归个人所有；而职工个人购买的经济适用房，产权归个人并取得合法产权的，可依法进入二级市场，但该类房产在上市交易或者赠与时要按照所在地段标定地价的10%缴纳土地出让金，没标定地价的，土地出让金暂时按房屋售价的3%缴纳。至于房改房，又分为按成本价购买和标准价购买，该类房屋目前不能赠与，如要赠与只能通过房地产交易部门履行完全部手续并交齐相关费用后，方可赠与。
特别提醒：
虽然取得赠与公证书可以迅速办理产权过户手续，但收费较遗嘱公证高很多，而且无特殊情况不易撤销，房屋一旦发生了产权变更，即使后悔也无法改变。所以专家特别提醒，办理赠与必须慎重。
受赠人接受赠与并不影响其他子女对本人的赡养，无论是受赠人还是未受赠与的其他子女均对父母有赡养的义务，不能认为把房子给谁就由谁来养老送终。
买方：
A、契税：物业评估价×1.5％（商用用房或面积大于144平米的住宅税率为3％）
B、交易服务费：3元×建筑面积（单位：平方米）
C、交易印花税：物业评估价×0.05％
D、产权转移登记费：50元（产权转移每增加1人加10元）
E、证照印花：5元/本
卖方：
A、交易服务费：3元×建筑面积（单位：平方米）
B、交易印花税：物业评估价×0.05%
C、营业税：物业评估价×5.5％（购买出证未满五年的）
D、个人所得税：物业评估价×1％（购买未满五年的）
E、土地出让金：物业评估价×1％（房改房）
F、分摊面积楼价：分摊面积×成交单价（如果产权证注明未购买分摊面积的，总楼层为9层或以下的按照套内面积的10％计算，总楼层为10层或以上的按20％计算）
G、测绘费：房改房未购分摊面积的需征收。在广州房地产交易中心（珠江新城内）过户收20元，在海珠区过户收1.36元/平方米。
如果以赠与的方式办理过户，涉及的税费将包括：
A、赠与公证费：50元/平方米或评估价×3％
B、赠与契税:评估价×3％
C、登记费:50元（每加1人加10元）
D、土地出让金：评估价×1％（房改房）
E、分摊价款：分摊面积×成交单价（楼宇未标明分摊面积的，总楼层为9层或以下的按照套内面积的10％计算，总楼层为10层或以上的按20％计算）
F、测绘费：房改房未购分摊面积的20元；实地测绘的1.36元/平方米
经过计算，很明显，从办理交易及过户的税费来看，通过赠与方式转名，确实可以省去大约5％的税费。
（注：南京契税是2%到4%）
办理房屋赠与手续流程：
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据法律法规的规定，房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。一般来说，办理房屋赠与手续要经过以下几个步骤：
（一）房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
（二）房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
（三）办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。
（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记，并提交下列材料：（1）过户申请书；（2）身份证件；（3）房地产权证；（4）赠与书及公证书；（5）有关税费的收据。
（五）赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。
根据国务院1997年通过的《契税暂行条例》（以下简称条例）第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。该条例第二条规定，所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。
房屋赠与和房屋交换都应当缴纳契税。
房屋赠与应缴纳多少契税呢？对此该条例第三条规定：契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。另外，第四条又规定：房屋赠与所缴纳的契税，应当由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
当然，如果房屋赠给法定继承人则不征契税。如《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。但是，按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
并非所有房屋都可赠与！
房产赠与公证就是公民将属于本人的房产赠与给受赠人的一种法律行为。房产必须具有国家有关部门颁发的正规房产证或是乡镇土地管理部门的审批表(仅限农村)。房产赠与人必须具有真实的意思表示。
并不是所有房屋都可以赠与，例如商品房具有完整的房屋所有权，包括房屋使用权、占有权、处置权和收益权，所以可转让、出租或赠与，其收益全部归个人所有；而职工个人购买的经济适用房，产权归个人并取得合法产权的，可依法进入二级市场，但该类房产在上市交易或者赠与时要按照所在地段标定地价的10%缴纳土地出让金，没标定地价的，土地出让金暂时按房屋售价的3%缴纳。至于房改房，又分为按成本价购买和标准价购买，该类房屋目前不能赠与，如要赠与只能通过房地产交易部门履行完全部手续并交齐相关费用后，方可赠与。
特别提醒：
虽然取得赠与公证书可以迅速办理产权过户手续，但收费较遗嘱公证高很多，而且无特殊情况不易撤销，房屋一旦发生了产权变更，即使后悔也无法改变。所以专家特别提醒，办理赠与必须慎重。
受赠人接受赠与并不影响其他子女对本人的赡养，无论是受赠人还是未受赠与的其他子女均对父母有赡养的义务，不能认为把房子给谁就由谁来养老送终。
