【案例】王青诉北京京旭龙成农业科技发展有限公司租赁合同纠纷案

王青诉北京京旭龙成农业科技发展有限公司租赁合同纠纷案

北京市房山区人民法院
民事判决书
　　　　　　 (2009)房民初字第5726号

　　原告王青。
　　委托代理人王巍，北京市北人律师事务所律师。
　　委托代理人李均钊，北京市北人律师事务所律师。
　　被告北京京旭龙成农业科技发展有限公司。
　　法定代表人张旭，总经理。
　　委托代理人裴金。
　　原告王青诉被告北京京旭龙成农业科技发展有限公司（以下简称京旭公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官于颖颖担任审判长，会同法官李国玺、张黎组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王巍、李均钊到庭参加了诉讼。被告京旭公司经本院合法传唤，第一次开庭由其委托代理人裴金到庭参加了诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
　　原告王青诉称：2009年4月22日，原告与被告签订京旭生态庄园租赁合同，双方约定被告将位于北京房山区周口店镇辛庄村京旭生态园3排4号的面积为275平米的场地租赁给原告使用，租赁期限为50年，被告要求原告一次性支付租金。合同签订后，原告到相关部门咨询得知集体所有的土地出租需办理相关审批、备案手续且根据合同法的规定最长的租赁期间为20年。原告认为被告缺少涉案土地的审批、备案手续，且被告要求一次性支付50年租金的行为明显带有变相买卖土地的性质，违反国家强制性法律规定。故诉至法院，请求认定原被告签订的《京旭生态庄园租赁合同》无效。
　　被告京旭公司辩称：原告没有按照约定付清租金，违约在先；既然原告无意继续履行合同，被告同意不再继续履行本合同，将原告所交的钱向其退还，但合同并不违反法律规定，应为有效。涉案土地上由被告建造房屋出租给原告，后房屋被拆除是因为手续没有报完，目前正在落实，而这地应是建筑用地，非耕地，不是原告所说的不合法。
　　经审理查明：2008年10月6日，北京市房山周口店地区辛庄农工商公司（以下简称辛庄农工商公司）与京旭公司签订辛庄村土地承包合同，将位于辛庄村西的60亩地发包给京旭公司，京旭公司于承包土地上建设蔬菜大棚基地，种苗基地、牧草基地、家禽类基地等，被告有权将承包的土地转包、转租给他方使用，承包期为50年，自2008年10月至2059年10月。2009年4月22日，原告与被告签订京旭生态庄园租赁合同，约定被告（甲方）将北京市房山区周口店镇辛庄村京旭生态庄园3排4号面积为275平米、温室大棚78平方米、房屋84平方米、3平方米晒场院落的场地租赁给原告（乙方）使用，租赁期限50年（自2009年10月31日至2059年10月3日）；原告（乙方）应当向被告（甲方）支付50年租金17.8万元，2009年4月22日付款9万元整，余款88 000元于2009年4月30日之前付清。协议签订后，原告分两次共向被告交纳了12万元。因被告出租给原告的场地上的建筑系被告违反土地性质和用途所建的违章建筑，于2009年6月13日晚被强制拆除。
　　庭审过程中，双方当事人一致表示不需要对合同无效后的财产返还问题进行处理，而由当事人另行解决。
　　上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的租赁合同、收据，被告与辛庄农工商公司签订的土地承包合同等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本庭审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
　　本院认为：使用土地的任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告擅自在土地上建房并予以出租，违反了法律的强制性规定，故原告与被告所签订的《京旭生态庄园租赁合同》应为无效。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
　　原告王青与被告北京京旭龙成农业科技发展有限公司于二○○九年四月二十二日签订的《京旭生态庄园租赁合同》无效。
　　案件受理费七十元，由被告北京京旭龙成农业科技发展有限公司承担（于本判决生效之日起七日内交纳）
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　于 颖 颖
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　李 国 玺
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　张　　黎
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年 十二 月十八日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　杜　　颖