某公司与某市国土资源和房屋管理局房地产行政管理纠纷上诉案

某公司与某市国土资源和房屋管理局房地产行政管理纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院
行政裁定书

（2007）穗中法行终字第394号

　　上诉人（原审原告）：某公司。地址：广州天河区东圃世界大观办公楼三楼。
　　法定代表人：辛钢，总经理。
　　委托代理人：田春、舒雅琦，广东南粤律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：某市国土资源和房屋管理局。地址：广州市豪贤路193号。
　　法定代表人：简文豪，局长。
　　委托代理人：张炜云，该局公务员。
　　原审第三人：某某公司。地址：广州市荔湾区西华路132号。
　　法定代表人：欧东铭，董事长。
　　委托代理人：张又丹，该公司职员。
　　原审第三人：某某某公司。地址：广州市德星路9号荔湾广场西南角四楼。
　　负责人：姚志敏，职务：行长。
　　委托代理人：何欣，该支行工作人员。
　　原审第三人：丁义。
　　委托代理人：黄皓谊。
　　上诉人某公司因诉房地产行政管理一案，不服广州市越秀区人民法院（2006）越法行初字第700号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
　　原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，被告作为本市的房地产管理部门，是具有对商品房预售合同进行登记备案的行政职权和职责，该登记备案是可诉的具体行政行为，被告认为该行为不可诉的理由不成立，不予支持。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”第十五条规定：“联营企业、中外合资或者合作企业的联营、合资、合作各方，认为联营、合资、合作企业权益或者自己一方合法权益受具体行政行为侵害的，均可以自己的名义提起诉讼。”原告是某某公司的合作经营方，被告对广州市华丰房产发展公司与丁义签订的穗房预合字98120234号《商品房预售合同》作出的预售合同登记与原告有法律上的利害关系，原告具备诉讼主体资格。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”被告于1999年10月对穗房预合字98120234号《商品房预售合同》作出预售合同登记，原告于2006年11月，即被告作出上述登记行为5年后才向法院提起诉讼，已超过了上述司法解释规定的起诉期限。据此，原审法院依照最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十二条、第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定：驳回原告某公司的起诉。　　
　　上诉人某公司不服原审裁定，向本院提起上诉，其上诉称：一、上诉人知道权利被侵害的时间是在2004年12月29日刑事立案以后开始产生了怀疑，直至行政诉讼一案越秀区人民法院组织双方交换证据时，才确定自己的权利确实被侵害。原审第三人某某公司（以下简称“华丰公司”）的原法定代表人王少钢涉嫌职务侵占，广州市荔湾区公安分局于2004年12月29日立案侦查，上诉人作为华丰公司的股东，知道自己的权利被侵害当在此日期之后。上诉人有充分的证据证实其对被上诉人登记备案的行为确实不知情。另被上诉人认为上诉人起诉超过法定的两年诉讼期限，根据《行政诉讼法》的规定，应当由被上诉人承担举证责任，而本案中被上诉人未能提供任何证据给法院。二、本案所诉的具体行政行为涉及不动产，应当适用20 年的最长起诉期限。上诉人认为，预售商品房的本质就是不动产；而被上诉人对《商品房预售合同》的备案登记，其意义在于买卖双方对商品房未来产权归属期待权的依法确认，并据此产生公示效力及对抗第三人。故本案所诉的具体行政行为显然涉及不动产，上诉人在该具体行政行为作出之日起20 年内仍有权依法提起诉讼。综上所述，原审裁定认定事实错误，导致法律适用不当，应当依法予以撤销。
　　被上诉人某市国土资源和房屋管理局以及原审第三人某某某公司、丁义答辩同意原审裁定。
　　原审第三人某某公司答辩同意上诉人的意见。
　　经审理查明：上诉人某公司是原审第三人某某公司的中方股东，某某公司是中外合作企业，是本市“金门大厦”的发展商。1999年10月17日，原审第三人丁义和某某公司签订了穗房预合字98120234号《商品房预售合同》， 购买本市金门大厦第C幢（座）第15层02号住宅，并向被上诉人申请对该合同进行商品房预售合同登记备案。1999年10月25日，被上诉人办理了上述商品房预售合同登记备案手续。上诉人不服被上诉人作出的登记备案行为，向原审法院提起行政诉讼。
　　本院认为，最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”被上诉人于1999年10月对穗房预合字98120234号《商品房预售合同》 作出预售合同登记，上诉人于2006年11月对被上诉人作出的上述行为提起诉讼，已超过5年法定诉期，原审法院认为上诉人的起诉已超过起诉期限，裁定驳回其起诉，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。被上诉人作出的上述预售登记备案行为并未涉及不动产的权利归属，上诉人认为该行为属“涉及不动产”的行政行为其起诉期限应为20年没有法律依据。此外，原审法院并未适用最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条关于“2年”诉讼期限的规定。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：
　　驳回上诉，维持原裁定。
　　二审案件受理费50元由上诉人负担。
　　本裁定为终审裁定。


审　判　长　　詹琼芳
代理审判员　　郭小玲
代理审判员　　窦家应
二ＯＯ七年五月三十日
书　记　员　　姚　伟