闵行房产合同律师

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执业机构：上海市新闵律师事务所

办公地址：上海市闵行区雅致路215号置业大厦7楼（闵行区人民法院旁）

吴宇律师，男，法学硕士，生于1974年，资深经济纠纷律师，1999年从事经济合同法律工作，上海市新闵律师事务所高级合伙人，合同、债务律师团队首席律师；《东方大律师》节目组“嘉宾律师”，“合同法律实务研究”、“新民间借贷司法解释理解适用与疑难案件解析”课题组委员、上海企业法律顾问网（www.fagunet.com）创办人、首席律师，数十家公司的常年法律顾问。

从一起买卖合同无效纠纷看诉讼策略的重要性

当遇到一个法律纠纷，在法律上通常有多个请求权，这些请求权有些事竞合关系，只能选择其一，有些责任多重选择关系，可同时提出多个请求。当然请求权是个专业术语，当事人不一定弄得明白。当当事人找到律师，律师应对充分的研究案情，找到案情背后的法律依据，并归纳出请求权，提出对当事人权益最有利的请求权，然后组织证据材料和法律依据，去说服法官，维护当事人合法权益。

案情简介：

原告诉称，2010年3月15日，原、被告签订了《上海某房屋买卖合同书》，原告购买被告开发的上海某C13区第2F-263号商铺，总价260,000元(人民币，下同)，定于2010年7月底完工交房。原告按约交纳了房款130,000元，被告却没有按约交房，并故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实。故请求判令被告返还原告购房款130,000元，赔偿相关损失费用5,000元，诉讼费由被告承担。

另，被告至审理时候未办理讼争房屋的商品房预售许可证。

争议焦点：

开发商未取得预售许可证是否构成欺诈，承担惩罚性赔偿金的责任，及双倍返还已付房款的责任，房屋买卖合同无效是否适用定金罚则?

房产律师分析：

被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《上海某房屋买卖合同书》，违反了法律的有关规定，故本院依法确认双方签订的《上海某房屋买卖合同书》无效。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。双方订立的合同在确认无效后，被告应当退还原告购房款，并赔偿占用原告房款期间的利息损失。

法院判决：

一、确认原告某与被告上海某市场经营管理有限公司于2010年3月15日签订的《上海某房屋买卖合同书》无效；

二、被告上海某市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某购房款人民币130,000元；

三、被告上海某市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告某利息损失，以人民币130,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2010年3月16日起计付至本判决生效之日止。(以5,000元为限)

房产律师评析：

上诉案例，原告的请求权在法律上没有什么错误，合同无效主张返还财产，导致合同无效方赔偿利息损失。但是，作为法律专业人士，是否就止于此呢？是否有更利于当事人权益的请求权存在？请求权的依据在哪里？开发商恶意出售无预售许可证的房屋仅仅只有返还房款这么轻松？这些都是值得深思的问题。

笔者通过对类似无预售许可证导致买卖无效合同无效案件的经验积累以及对法律司法解释的研究，回答上述问题如下：本案原告还可以进一步提出要求开发商给付惩罚性赔偿金的请求，具体如下：

除了其在诉讼中提出的返还130万房款和赔偿利息的请求，还可以加一条请求：请求开放商承担130万元房款的赔偿责任。

请求权依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

通过对该条的理解，完全可以知道本条的立法目的，就是防止、杜绝开放商在无预售许可证的前提下售房，如果开发商无证售房，则不仅仅是合同无效的责任，而是要进一步承担惩罚性赔偿金的责任。

而法院虽然精研发条，但是基于法官的中立地位，以及不告不理的诉讼原则，法院不会主动行使释明权，向当事人讲解本条。

上述案例，原告忽略此处规定，是对法律的疏忽，是对开发商违规售房的姑息，更是对个人实体权利的放弃，令人惋惜。

吴宇律师多次应邀参与“委托借款审判研究”“合同法司法解释”、“买卖合同纠纷审判实务研讨”、“民间借贷法律实务”、“销售合同诉讼法律实务操作”、二手房买卖纠纷审判实务“等课题组研讨会，对合同及民商法律的含义与立法背景有深入的理解。

吴宇律师具有处理复杂疑难经济纠纷案件的独到能力和经验，以把每一个案件都办为“精品案件“为目标，吴律师成功办理过重大、复杂婚姻家庭案件数百起，部分经典案例为：

1、某某集团公司诉上海某某有限公司货款纠纷案，为其避免损失约300万元；

2、代理某银行上海分行处理房产借贷纠纷案数十起（涉及房贷及企业流动资金贷款），为当时追回银行呆账坏账数千万；

3、陈某诉张某及某银行委托借款纠纷案，涉案金额近3千万；

4、沈某某等16人诉上海某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，涉案金额近四千万；

5、上海某某建筑装潢有限公司诉上海某某房地产开发有限公司、上海某某建设工程有限公司合资合作开发房地产合同纠纷案，诉讼金额约四亿，为当事人挽回经济损失大数千万；

6、成功代理上海某某机械公司诉上海某某建筑水利工程公司设备合同纠纷；

7、上海某某热管锅炉厂诉上海某某投资管理有限公司建筑施工合同纠纷.

8、泰兴市延林村与泰兴市交通局、泰兴镇人民政府土地征用纠纷；

9、化解某某购物中心荃悦公司与102名租户的租赁合同纠纷；

10、参与虹桥机场交通枢纽工程数百起动拆迁纠纷。

……（部分案例因涉及客户个人隐私保护，恕不再次一一列举）……

吴宇律师融法律理论、诉讼实践于一体，撰写发表过法律论文多篇，如：《销售合同常见纠纷及法律对策》、《民间借贷诉讼法律实务》、《以公司股权转让方式转让土地使用权操作模式的法律分析》、《股东派生诉讼制度研究》《工商登记对有限责任公司股权转让合同效力的影响》、《“一房二卖”法律责任分析》。接受过《人民法院报》、《上海法制日报》、《文汇报》、《中国妇女报》、《上海壹周刊》等媒体的专访。