福隆源物业与泰达建设开发、泰达物业服务合同纠纷民事判决书

天津市南开区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）南民初字第7920号

原告天津市福隆源物业管理有限公司，住所地天津市河西区友谊路8号306室。 法定代表人李萍，董事长。 委托代理人刘长春，该公司员工。 委托代理人尚婷，天津星聚律师事务所律师。

被告天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司，住所地天津开发区洞庭路76号。 法定代表人华志忠，董事长。

　　原告天津市福隆源物业管理有限公司与被告天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司（以下简称“泰达建设开发分公司”）、天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达集团公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员曲威独任审判，于2015年11月6日、11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘长春、尚婷、被告泰达建设开发分公司的委托代理人李钢、刘以沫到庭参加诉讼。被告泰达集团公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告天津市福隆源物业管理有限公司诉称，被告泰达集团公司是被告泰达建设开发分公司的上级主管单位。原告依据与天津市南开区风荷东园小区业主会签订的物业服务合同（以下称“大合同”）向该小区提供物业服务。该小区2号楼又名风荷大厦，系泰达建设开发分公司的企业产，因此原告在与业主会签订物业服务合同的基础上，又与该分公司另行签订了为期一年的物业服务协议（以下称“小合同”）。2012年11月30日，小合同期满后，双方本应续签，但泰达建设开发分公司拖延不办，且自2013年1月1日至2014年8月30日共拖欠原告物业服务费171700元未付。现原告诉请判令二被告给付所欠上述物业服务费并承担本案诉讼费用。

　　被告泰达建设开发分公司辩称，本被告是风荷东园小区的开发商和白堤路164号的所有权人，白堤路164号又称风荷东园2号楼1门或风荷大厦，属于非居住用房，是独立的物业管理区域。风荷东园业主会选聘原告为小区提供服务并向本被告进行了引荐，经过协商，本被告与原告签订了为期一年的小合同，由原告依据小合同向大厦提供物业服务，费用收取标准以小合同为准，双方依约履行至合同期满。期满后，双方没有再签订新的合同，原告再未向大厦提供物业服务，本被告也选聘了其他物业服务企业。由于本被告不在风荷东园业主范围内，也未参与业主会成立，业主会与原告签订的大合同对本被告没有约束力，不同意原告依据大合同向本被告主张物业服务费用。此外，进出大厦不需要通过风荷东园小区，大厦与小区不存在共用关系，原告向小区提供物业服务不能当然等同于向大厦提供服务，故不同意原告全部诉讼请求。

　　被告泰达集团公司经本院合法传唤未到庭应诉，其在提交书面答辩意见中辩称，本公司是被告泰达建设开发分公司的上级主管单位，但不应在本案中与泰达建设开发分公司作为共同被告，原因如下：1、该分公司已依法设立并领取了营业执照，属于法律规定的其他组织，具有单独被列为被告的资格；2、该分公司虽不具备法人资格、不能独立承担民事责任，法院判令其承担民事责任后，如该分公司没有执行能力，法院在执行阶段可以直接裁定执行本公司财产，无需列本公司为共同被告；3、涉诉房屋是由该分公司作为开发商建设，建成后没有出售，涉诉房屋此前产生的物业费用一直由该分公司交纳，故其单独作为本案被告即可。

　　经审理查明，原告作为具有物业管理资质的企业，于2011年11月23日与天津市南开区风荷东园小区业主会签订大合同，约定物业管理服务期限为3年，自2011年12月1日至2014年11月30日。物业管理服务费的收费标准为：企业用房按建筑面积每月每平方米1.8元-2元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下称机电设施费）按建筑面积每月每平方木0.2元-0.4元由业主在每月10日前交纳。该合同约定原告按照《天津市普通住宅小区物业管理服务标准》中的三级标准提供：1、房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理；2、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；4、物业装饰装修管理；5、车辆行驶和停放秩序服务与管理；6、物业管理区域内公共秩序服务与管理；7、物业档案的建立、保管和使用等七项服务。该合同“附表一”为物业构成细目，其中包含2号楼的2个楼门，并注明为“非住宅”。2011年12月20日，原告将该合同进行了备案。

　　被告泰达集团公司系被告泰达建设开发分公司的上级单位。泰达建设开发分公司系南开区白堤路164号（共九层）房屋的所有权人，建筑面积共4769.49平方米，其与原告一致认可该地点与风荷东园2号楼1门、风荷大厦是同一地理位置。

　　2011年12月，原告与泰达建设开发分公司签订小合同，约定原告接管风荷东园小区进行物业管理服务，对所涉及辖区内等相关事宜，本着原告与风荷东园小区业主会签订的大合同所涉及的非住宅物业管理服务标准，经协商一致订立本协议：物业基本情况为风荷东园2号楼1门之风荷大厦，九层（钢混）办公写字楼，物业服务面积4769.49平方米；物业管理服务费标准包含基本物业费每月每平方米1.6元、二次供水维护费每月每平方米0.2元，每月应交物业服务费8585元；……大厦电梯由泰达建设开发分公司自行管养，原告仅对大厦的消防监控柜系统进行免费值守，泰达建设开发分公司承担消防设备系统维护运行、年检工作的费用支出；双方权利义务按照原告与风荷东园业主会签订的大合同内容执行。

　　小合同订立后，双方各自依约履行，期满后没有订立新的合同。2014年11月30日，大合同约定的服务期限届满后，原告撤出了该小区。现原告按照小合同约定的收费标准，以泰达建设开发分公司欠交2013年1月1日至2014年8月30日物业服务费共计171700元为由主张权利，故成讼。

　　另查，小合同期满后，泰达建设开发分公司与案外人天津天孚物业管理有限公司天江格调分公司签订物业服务合同，约定由天孚物业公司在2013年1月1日至2013年3月31日期间为风荷大厦办公楼的办公区域提供内部清洁、秩序维护等服务，总价款35895元。2013年4月2日，泰达建设开发分公司如数支付了该笔物业服务费用。泰达建设开发分公司虽表明此后仍与天孚物业公司签订相同内容的物业服务合同并交纳物业服务费用，但其在本案中未提交其他物业服务合同文本，仅提交了交费发票，发票中未载明所交费用指向的物业项目。

　　再查，原告自认向风荷大厦提供的物业服务内容为供水、供电、排污、垃圾清运、对风荷大厦使用人占用小区公共道路停放车辆的秩序进行管理，并明确其在服务期间不进入风荷大厦内部，风荷大厦楼道等部位的清洁工作也不包含在物业服务范围内。泰达建设开发公司认可风荷大厦的用水、用电系统与风荷东园小区相连接，但表示除此之外，原告没有提供其他任何一项物业服务。

　　风荷东园业主会在本案审理过程中出具证明，载明“2011年11月，我小区引进天津市福隆源物业管理有限公司作为小区的物业服务企业。因风荷大厦具有业态特殊性，因此风荷大厦所有权人另行与福隆源公司签订合同，约定管理范围、费用和期限。福隆源在物业服务合同到期前曾要求续签，但因对其服务不满意，小区业主投票另换物业公司管理。”

　　以上事实有双方当事人陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与风荷东园小区业主会签订的大合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。因作为该合同组成部分的“附件一”中明确载明了“物业构成细目”包含2号楼2个楼门，即包含涉诉的风荷大厦，故该合同对风荷大厦所有权人，即被告泰达建设开发分公司具有约束力，该公司享有、承担合同中业主的权利、义务，在原告提供了物业服务后，应当交纳物业服务费。因原告在2013年1月1日至2014年8月30日期间履行了大合同义务、提供了物业服务，泰达建设开发公司应当交付该期间的物业服务费用，现原告自认按照每月每平方米1.8元的标准主张欠费，该标准不高于大合同约定的“企业用房”收费标准，本院依法照准。

　　然物业服务费的收取应当以物业服务企业依照合同约定的内容和标准提供了达标的服务为前提。鉴于原告与泰达建设开发分公司签订的小合同已经因履行期满而终止，现原告依据大合同向泰达建设开发分公司主张物业服务费，应证明其提供了大合同约定的服务内容且达到了约定标准。原告在庭审中自认实际向风荷大厦提供的服务内容仅可归结为共用设施的维修、养护、车辆停放秩序及部分保洁工作三项，显著少于与大合同列明的服务项目，参考风荷东园业主会的证明，亦可认定原告的服务存在瑕疵，根据权利义务相一致的原则，应酌情对泰达建设开发分公司需交物业服务费数额予以减免，该公司交纳所欠物业服务费用的35%即可。泰达建设开发分公司提交的其与案外人签订的物业服务合同系对风荷大厦内部进行清洁等，与原告对公共设施和区域提供物业服务不存在矛盾，故对其该项抗辩理由，本院不予支持。

　　由于泰达建设开发分公司不具备独立法人资格，而泰达集团公司系独立的法人机构和泰达建设开发分公司的上级单位，故应由泰达集团公司向原告承担给付义务。泰达集团公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

　　一、本判决生效后十五日内，被告天津泰达建设集团有限公司给付原告天津市福隆源物业管理有限公司自2013年1月1日至2014年8月30日期间物业服务费171700元的35%，计60095元；

　　二、驳回原告天津市福隆源物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3734元，减半收取1867元，由原告天津市福隆源物业管理有限公司负担1117元，被告天津泰达建设集团有限公司负担750元，于本判决生效后十五日内直接交付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院

代理审判员： 曲威

二Ｏ一五年十二月八日

书　记　员： 赵满