不单纯看合同效力，需要看合同签订后当事人的实际履行情况

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）津02民终4501号

    一审法院认定事实：2015年12月5日，巩晓峰作为出售方（甲方），徐长虹作为买受方（乙方），天津房天下房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《房产交易合同》一份，内容：“……一、房地产情况：1、坐落：天津市河东区张贵庄路××24-2-401室（简称“该房地产”）。2、房地产权属证明编号：020204521，产品：私产……权利人为：巩晓峰，……甲方签署本合同前已取得共有权人同意出售该房地产的书面证明。……二、买卖条件：1、该房地产成交价为人民币（大写）贰佰零壹万元整（小写￥2010000元整），乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币（大写）陆万元整（小写￥60000元整），该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2、甲乙双方须于2015年12月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心（简称“资金监管中心”）对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。……3、除定金外的剩余房款计人民币（大写）壹佰玖拾伍万元整（小写￥1950000元整），甲方同意乙方采用以下方式支付：……[银行贷款]上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年5月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。……三、房地产交付：……2、甲乙双方定于2016年8月31日前进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。……六、居间服务费：……3、居间服务费甲方与乙方通过丙方居间服务达成买卖事宜，并同意支付费用如下：甲方居间服务费：金额为人民币（大写）零元整；乙方居间服务费：金额为人民币（大写）壹万零伍拾元整。贷款服务费：金额为人民币（大写）伍佰元整（小写￥500元整），由乙方承担，上述费用应于签署本合同时交付丙方。贷款评估费：金额为人民币（大写）伍佰元整（小写￥500元整），由乙方承担，上述费用应于签署本合同时交付丙方。金额为人民币（大写）伍佰元整（小写￥500元整），由乙方承担，上述费用应于签署本合同时交付丙方。4、因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。七、违约责任：1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。……5、在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。……7、乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，丙方已经收取的贷款服务费不予退还，并且乙方应按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。……”三方均在该合同上签按印、盖章。同日，徐长虹向巩晓峰交付定金60000元，巩晓峰向徐长虹出具定金收条，徐长虹还向天津房天下房地产经纪有限公司交付居间服务费10050元、保障服务费4020元。

　　2015年12月14日，巩晓峰作为出卖人（甲方）、徐长虹作为买受人（乙方），双方在天津市河东区房屋管理部门签订了《天津市房产买卖协议》，内容为：“……第一条房产情况房屋坐落河东张贵庄路××24-2-401，产别私产，结构钢混结构，用途居住，建筑面积114.30平方米，建筑层数为5，所在层4。……房屋所有权证号020204521，所有权人巩晓峰……第二条房价款的交付方式甲乙双方约定，按下列第2种形式付款：……（二）甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款1950000元。乙方首付款585000元，申请银行贷款1365000元。监管房价款合计1950000元，（大写）壹佰玖拾伍万元整。纳税依据1950000元，贷款种类为包含公积金。……第四条监管房价款交纳乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计585000元，（大写）伍拾捌万伍仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。……当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。第五条……甲方须于2016/1/14前，将该房产及相关证明交付乙方。……”。

　　因巩晓峰需于2016年8月交付房屋，故双方在《房产交易合同》中约定2016年5月15日办理贷款以及2016年8月30日交付房屋。

　　徐长虹之妻曾于2016年2月22日以微信的形式向巩晓峰之妻告知可以于3月底交付首付款办理相关手续。庭审中，经询巩晓峰对此是否知晓，其表示其妻并未向其告知。

　　2016年3月13日，巩晓峰致电天津房天下房地产经纪有限公司的中介人员让询问徐长虹是否还愿意再购房，中介人员询问后向巩晓峰告知徐长虹愿意继续购买，巩晓峰告知中介人员不想以原价格售房，提出双倍赔偿定金，或者加价250000元。庭审中，巩晓峰辩称系因需要重新在房管部门签订房屋买卖协议其才不打算卖了。经天津房天下房地产经纪有限公司为双方协调未果。

　　在庭审过程中，徐长虹与天津房天下房地产经纪有限公司人员向房管部门询问，对于2015年12月14日签订的《天津市房产买卖协议》因税制改变，合同需要重新签署。在庭审期间法院给双方做调解工作，双方曾达成由徐长虹增加支付300000元房款，巩晓峰配合过户的调解意见，为此徐长虹与天津房天下房地产经纪有限公司人员还到房管部门领取了预约协议申请号及预约报税号，后因巩晓峰要求变更违约责任的约定双方未能达成调解意见。

　　庭审中，经询徐长虹是否坚持要求继续履行合同，其表示坚持继续履行，并表示对于购房款可以一次性支付。

　　一审法院认为，本案争议焦点：徐长虹与巩晓峰谁存在违约行为。双方均主张系对方违约，徐长虹主张巩晓峰不配合办理房屋过户手续，诉请要求巩晓峰配合办理房屋过户手续。巩晓峰辩称《天津市房产买卖协议》的效力高于《房产交易合同》的效力，徐长虹未按照《天津市房产买卖协议》中约定的时间交付首付款，系徐长虹违约，故反诉要求解除合同支付违约金。合同效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。徐长虹与巩晓峰签订的两份协议均系当事人的真实意思表示，故该两份协议之间不存在效力高低的问题，该两份合同对双方均具有约束力。而关于相关履行期限问题，前合同对后合同的部分内容条款进行吸收和排斥，在二者都是格式条款的情况下，需要看合同签订后当事人的实际履行情况，而不存在某个条款绝对有效的情况。双方在《房产交易合同》中约定了除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。因巩晓峰方需要在2016年8月份交付房屋，故双方在《房产交易合同》中约定了2016年5月15日前办理贷款申请手续并将除定金之外的首付款存入资金监管中心。后双方于2015年12月14日在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，虽然在该协议中约定的交付首付款的时间为签订协议之日起的五个工作日内，但在该期限届满后，巩晓峰未以任何形式对于交付首付款的问题提出异议，其系认可双方《房产交易合同》中约定的2016年5月15日首付款及贷款办理时间。后巩晓峰于2015年3月13日致电天津房天下房地产经纪有限公司的中介人员要求加价出售，虽然其辩称因为需要重新到房管部门签订协议，其才要求重新协调价格，但重新到房管部门签订协议系因税制发生变化，与房屋价款的重新调整不存在关联性，故对巩晓峰辩称徐长虹未按照约定期限交付首付款系徐长虹违约的辩称意见不予采信，现巩晓峰未能按照约定履行合同义务，系巩晓峰存在违约行为。

　　徐长虹与巩晓峰签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自义务。因已认定巩晓峰存在违约行为，故对徐长虹要求巩晓峰配合办理涉诉房屋过户手续的主张予以支持。巩晓峰作为违约方主张解除合同不符合法律规定的情形，故对于其反诉请求不予支持。对于徐长虹主张巩晓峰支付自2016年5月16日始至实际履行之日止按照每日2010元计算违约金的诉讼请求，系按照《房产交易合同》第七条第四款的约定主张权利，虽然巩晓峰违约在先，但双方产生争议后徐长虹也未能按照该合同约定于2016年5月15日将首付款交付于巩晓峰，亦未采取提存等其他方式进行交付，故对该项诉讼请求不予支持。现徐长虹愿意一次性支付购房款，对此予以照准。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）徐长虹一次性支付被告（反诉原告）巩晓峰房屋价款1950000元，与此同时被告（反诉原告）巩晓峰协助原告（反诉被告）徐长虹办理河东区张贵庄路××24-2-401号房屋的所有权转移登记手续，所需税费由原告（反诉被告）徐长虹负担（前述款项的交纳与手续的办理双方均应按照房屋管理部门的相关规定执行）；二、驳回原告（反诉被告）徐长虹的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）巩晓峰的反诉请求。案件受理费80元，反诉受理费4315元，共计4395元，由被告（反诉原告）巩晓峰负担。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人申请法院到房管局调查是否存在因税制改革需要当事人到房管局重新签订房产买卖协议的事实，经查，上诉人与被上诉人于2015年12月14日签订的《天津市房产买卖协议》已经在房管部门登记备案，因此无论是否存在需要重新签订协议的事实，均不足以影响上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系依法成立的事实，故对上诉人之申请不予准许。被上诉人提交中国建设银行账户交易明细，证明被上诉人可一次性支付全部购房款，对于该问题，一审判决已判决被上诉人一次性支付购房款，该证据可进一步佐证被上诉人具有履行判决书的能力，故予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，上诉人主张，上诉人与被上诉人是否需要重新到房管部门签订房屋买卖协议是导致发生纠纷之主要事实，且系因被上诉人未依《天津市房产买卖协议》之约定按时给付首付款而成讼。然而，经查，一方面，被上诉人虽确未依《天津市房产买卖协议》之约定按时给付首付款，但是本案系被上诉人作为原审原告于2016年4月在原审法院首先提起诉讼，且上诉人亦未能提交证据证明其曾要求被上诉人履行《天津市房产买卖协议》之约定时间给付首付款，由此可认定上诉人对于被上诉人未依《天津市房产买卖协议》之约定按时给付首付款并无异议；另一方面，因上诉人与被上诉人于2015年12月14日签订的《天津市房产买卖协议》已经在房管部门登记备案，无论是否存在需要重新签订协议的事实，均不足以影响双方之间房屋买卖关系依法成立之事实。因此，上诉人的前述主张不能成立。被上诉人在一审法院提起本案诉讼之时尚处于涉案《房产交易合同》之履行期间，且尚未至该合同约定的交付首付款期限；与此同时，前述《房产交易合同》明确约定，“除了另有约定以外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准”，根据合同约定并综观案件事实，可以认定本案系因上诉人拒绝继续履行合同而成讼。在被上诉人坚持诉请继续履行的情形之下，一审判决结果并无不当。另，关于涉案房屋是否系上诉人唯一生活住房之问题，该问题与本案无关。关于一审判决中没有对于如何认定证据进行表述一节，系一审判决书写形式有误，该问题亦不足以影响一审判决结果正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2238元，由上诉人巩晓峰负担。

　　本判决为终审判决。