房产纠纷类法律咨询解答集锦

1.商品房预售产生纠纷后，购房者应当如何寻求法律救济?

为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，尤其是处于弱势一方的承购人，即购房者的权利，我国《城市商品房预售管理办法》第4条规定：“国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”根据上述规定可知，我国商品房预售管理工作是由国务院建设行政主管部门和地方人民政府行政主管部门来负责管理的。

因此，预售商品房在开发建设过程中，预购人需要时时关注预售开发经营企业的工作动态，当发现其有挪用商品房预售款项不用于有关工程建筑，无正当理由迟迟不进行动工开发工作，以及在预售合同签订过程中发现开发商不依法办理《商品房预售许可证》，不按规定办理备案和登记手续等违法情形时，购房者均可向上述行政主管部门反映上述情况，由房地产管理部门对其处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款等处罚措施。若预售合同的双方当事人对行政处罚不服，通常是购房者认为处罚较轻或认为行政处罚执行损害了自己的权益，或预售方认为处罚较重，可以向做出行政处罚的房地产管理部门所属的人民政府提出行政复议申请。 

若其他预售合同中未规定的事项双方对之有争议，可以签订补充协议，购房者可以在补充协议中与开发商协商解决，维护自己的合法权益，协商仍不能解决问题的，购房者可向房地产所在地的法院提起诉讼。 

2.购房者在与开发商签订《商品房认购书》时，应当如何避免认购书产生的纠纷以及购房者应如何维护自身的购房权益？ 

购房者在与开发商签署、履行认购书阶段是最容易产生纠纷的，也是很多购房者称为认购书“陷阱”的情况。虽然我们并不能简单地认同“陷阱”一说，因为法律对交易双方都是公平的，双方都有权利运用法律规定来最大限度地维护自己的利益，降低自身的风险，但是，我们也确实认为，购房者有必要从以下几个步骤来维护自身的购房合法权益： 

第一，在与开发商签署认购书之前，一定不要只注意到有关房屋及小区本身的情况，而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本；

第二，一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑，并就有关问题与开发商进行先期的沟通；

第三，在购房者关心的有关问题，包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复之后，购房者再与开发商签署认购书；

第四，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在认购书中约定定金条款，而代之以“订金”代替，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。 

综上，纵观房屋买卖的全过程，认购书的签署有其积极意义，它给了购房者一定的时间来仔细考虑关于商品房买卖的有关环节、合同条款等机会，而且在此期间，初步选定的房屋户型和楼层等开发商亦会予以保留。同时，认购书作为签署买卖合同的前置步骤，其内容直接关系到双方能否顺利签约，以及有关定金如何处理。因此，购房者在签署认购书之前，应将正式合同认真阅读，通盘考虑签约的可能性。由于认购书签署后即对双方具有约束力，因此购房者应对认购书的内容谨慎对待。如有可能，应尽量借助于专业的法律人士来协助签署、完善认购书以及下一阶段的商品房买卖合同。这样，认购书将成为维护买卖双方合法权益的法律文件，而不至于引发大量纠纷，从而可以避免交易活动的失败，并可以避免双方当事人遭受的经济损失。 

3.购房者与开发商签订的《房屋认购书》与《商品房预售合同》中约定的内容不一致导致纠纷，应当以哪个内容为准?

一般情况下，房屋认购书和预售合同都属于合同，只是房屋认购书的内容相对比较简单，主要是确立所购买房屋的大致状况，比如房屋的室号、建筑面积、价款、定金等主要内容，是双方签订正式合同的前期准备文件。双方在签订正式合同，即签订商品房预售合同时，往往会将房屋认购书中的相关内容写入合同条款之中。因此，当商品房预售合同正式签订生效后，房屋认购书就已经失去了其在法律上的地位，合同双方将会按照预售合同的约定享有权利，承担义务。

根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同。由于商品房预售合同生成于房屋认购书之后，而且预售合同的形成亦是在房屋认购书的基础之上，因此，根据上述《合同法》的规定，商品房预售合同可以视为是对房屋认购书中条款内容的变更，是双方对房屋买卖所形成的新的一致意见。因此，预售合同所确定的内容将对双方产生法律约束力。

综合上述理由，当房屋认购书和预售合同的内容约定不一致时，应当以商品房预售合同的内容为准。当房屋认购书中的部分条款内容没有写入预售合同时，可以认为双方已对房屋认购书中的有关内容予以删减或变更，这部分条款的内容最终将会失去其法律效力，即对双方当事人不产生法律效力。因此，若购房者认为房屋认购书中的有关内容对购买房屋有实质性影响的，则应当要求开发商在预售合同中予以明确，以确定双方的权利、义务。

另外，在此提醒购房者，开发商与购房者签订《房屋认购书》不是签订《商品房预售合同》的前提，购房者可以不与开发商签订《房屋认购书》，而直接与开发商签订《商品房预售合同》，以确定双方的权利、义务。但是，购房者一旦与开发商签订了《房屋认购书》后，在签订正式的《商品房预售合同》时，一定要将《房屋认购书》中的相关内容全部载入《商品房预售合同》条款中，或者在商品房预售合同附件中约定，《房屋认购书》中的内容构成预售合同中的一部分，与预售合同具有同样的法律效力。这样约定，不仅可以防止开发商移花接木设计的陷阱，亦可以维护购房者的权益，一旦由此形成房产纠纷的，购房者至少可以有据可依，避免有理无据的被动局面。

4.购房者与开发商签订购房合同后无力履行付款义务形成纠纷，应当如何处理？

在实践中，购房者与开发商签订购房合同后，由于种种原因，无力继续履行合同规定的付款义务，此种现象时有发生，对此问题应当如何处理？根据《合同法》的有关规定，预售合同生效后，买卖双方都必须根据合同的约定严格履行各自的义务，任何一方不得随意变更或解除，这也体现了我国《民法通则》规定的诚实信用原则的基本要求。但如果由于客观经济情况发生了较大变化，合同一方丧失履行合同的能力，就需要重新调整买卖双方的权利义务关系，变更或解除合同。当然，不能履行合同义务的一方应该承担相应的民事责任。

据此，购房者与开发商签订预售合同，又支付了部分房款后，若出现无力继续履行合同约定的付款义务，购房者应该采取积极的措施，以达到解除合同的目的。比如购房者可以与开发商进行协商，提前解除购房合同；或者以书面的形式向开发商说明因自身的经济问题，出现无力履行合同约定的付款义务。但是，购房者作出上述的行为后，应对自己的违约行为承担违约责任。如果开发商不同意解除购房合同，购房者可以停止向开发商支付房款。因为预售合同中往往会规定，购房者延迟付款超过一定期限，开发商可单方面终止合同，购房者承担合同规定的违约责任即可。对于承担违约金数额的问题，一般情况下，购房者逾期付款超过90日后，开发商有权解除合同，但是开发商解除合同的，购房者应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2％向开发商支付违约金。即购房者应承担应付房款2％的违约责任，但是2％的比例不是强制性规定，目前房地产市场上对于购房者逾期付款的违约责任，通常约定的违约责任是2％的标准。

综上，购房者可以通过以下两种途径解除预售合同：第一条途径是与开发商协商取得谅解，双方签订“终止预售合同协议书”，将合同终止后如何返还房款，购房者承担哪些违约责任及由谁负责办理注销预售合同登记等相关内容在协议书中明确约定；另一条途径是将购房者在预售合同中拥有的权益转让给第三方，与第三方签订“预售合同权益转让书”，将转让价款、权利、义务转移等相关内容在该转让书中约定清楚。当然，由于购房者没有付清全额房款，预售合同权益转让时，应先征得开发商的同意。需要提醒的是，如果采取权益转让方式，购房者应按有关规定交纳相应的税费。另外，如果购房者采用抵押贷款形式付款的，则应与有关银行协商终止抵押贷款合同，偿还全部欠款并承担相应的违约责任。

5.购房者与开发商签订购房合同中约定的“名义楼层”与“实际楼层”不一致产生纠纷，购房者应当如何主张权利?

目前在房地产市场上，开发商在出售商品房时，为了避开4、13、14等所谓“不吉利”的数字，在编制房屋楼层时，故意跳开上述数字，致使楼层跳号。比如有的购房者与开发商在购房合同中所确定的房间号为18楼01室，但有可能交付使用的房间号为15楼01室。而根据房地产销售市场的行情，楼层越高房价也越高，这样购房者购买18楼的房价肯定要比15楼高，甚至有的购房者正是冲着18楼的楼层才决定购买房屋，对此产生的纠纷问题，应当如何处理？购房者能否依此为由与开发商解除购房合同？

对于上述情况，欲判断购房者能否退房，首先要看开发商在出售房屋时是否明确告知了购房者房屋跳层的情况。如开发商已通过合同补充条款等形式履行其告知义务的，说明购房者在订立购房合同时知道或应当知道跳层的情况，购房者与开发商所订立的《商品房预售合同》是其真实意思表示。在此情况下，购房者不得以房屋跳层为由终止双方签订的商品房预售合同。

若开发商事先未告知的，则要看购房者在订立合同前是否查验过房屋。如果购房者已到所欲购买的房屋实地查看，则说明购房者对标的物的基本情况，如高度、周围景观等已经明确，在这种情况下，名义楼层只是一个符号，购房者所欲购买的房屋不会因为楼层称谓的变化而变化，房屋价值亦不会随之降低。此时，购房者的合同目的并没有因此而落空，故退房的请求难以得到法律支持。

如果开发商未履行告知义务，且因该楼层在订立合同时尚未建好而造成无法实际查验，或者有证据证明开发商事先未让购房者查验房屋的，则说明开发商交付的房屋与购房者所欲购买的房屋不一致，这就构成了法律上的重大误解。根据《合同法》第54条之规定，购房者可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销商品房预售合同，以达到退房的目的，同时，还可以追究开发商事先未尽告知义务的过错责任。

6.购房者与开发商签订购房合同后房屋出现质量问题导致纠纷，购房者应当如何维护自身权益？

由于建筑行业的特殊性，商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。这些问题一部分是正常出现的，而另外一部分则是由于建筑单位不按照正常施工工艺操作，野蛮施工造成的，还有一部分是由于偷工减料造成的。在实践中，商品房常见的质量问题主要有以下几个方面： 
  (1)门窗不正、油漆脱落、内门翘曲、无法正常关闭或者门板开裂； 
  (2)五金配件生锈、门锁脱簧或者有较大的摩擦噪音； 
  (3)卫生洁具连接的地方出现滴、渗水，下水不通畅； 
  (4)地面空鼓、开裂、不平整，或者由于水平没有处理好而导致积水； 
  (5)装修过的房子，可能出现瓷砖排列不规则、接缝不均匀、空鼓、缺楞、釉面开裂、翘曲或者表面不平整现象； 
  (6)防水处理不过关，出现屋面渗、漏水现象，卫生间和洗衣间渗、漏水严重，顶层漏水等； 
  (7)铝合金或者塑钢窗出现关闭不严、密封条或者毛刷条短缺、密封股封闭不严、中空玻璃内夹层渗水； 
  (8)墙面起皮、龟裂或者涂料遇水脱落； 
  (9)电气照明线路不合格，开关、插座安装倾斜，插座缺相或短路，缺少必须预留的插座。 

在消费者协会处理的商品房投诉案件中，很大一部分都是围绕房屋的质量问题，一旦出现房屋质量问题，开发商和物业公司又相互推脱责任，这实际上涉及开发商的保修责任问题。从1998年9月起，房地产业即开始实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，购房者在办理入住前，除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部门实测面积数据》外，还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的规定，承担保修责任。商品房售出后，开发企业委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

另外，根据2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修年限为：(1)基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；(3)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期过后，物业管理公司向住户收取的公共维修基金和大修、中修、小修费用，应用在住户共用设施和房屋维修上。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

由上可知，购房者与开发商签订购房合同后，房屋出现质量问题，如果在开发商承担的保修期限内，购房者即可要求开发商承担维修义务，如果开发商不履行维修义务，购房者可以在通知开发商的情况下自行委托第三人进行维修，所产生的维修费用应由开发商承担。如果房屋质量存在严重的问题影响购房者正常居住使用的，购房者可以要求与开发商解除购房合同，并有权要求开发商返还购房款、逾期利息以及赔偿损失。

7.购房者与开发商签订购房合同后产生纠纷，购房者在什么情况下可以要求退房? 

许多买房人可能有过这样的感受，入住后发现新居并不像原来开发商在广告上承诺的那么好，此时购房者可能萌发退房的念头。那么，购房者在什么情况下可以退房?从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。所谓法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房： 

(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知，此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。 

(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。 

(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产。主要有房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。

(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。

(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。

(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。

(7)房屋面积误差超过3％，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3％以内(含3％)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3％，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3％，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。

(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。

(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。

(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

以上都是购房者可以退房的具体情形，但如果在房价上扬的情况下，退房仅是退还原先的购房款及利息，反而会使购房者遭受更大的经济损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商的过错导致退房时，开发商除返还购房款外还应当承担何种违约责任的条款，如此才能真正达到制约开发商的目的。 

8.购房者与开发商签订购房合同后，开发商擅自变更小区规划导致纠纷，购房者应当如何采取措施维护自身的权益？

一般情况下，小区的规划需要经过专业人员的设计和政府主管部门的许可，在考虑美观、时尚等因素的同时，更要注重采光、通风、安全、市政设施等。而且小区规划方案一经审批确定，任何人不得擅自主张更改。因此，开发商在宣传、销售楼盘的过程中，应该如实反映小区的整体规划布局，不能凭空杜撰和随意变更。但是，不可否认一些开发商为了达到楼盘热销的目的，借助楼书、沙盘以及媒体宣传等方式，虚构、编造了一些有利的规划，诸如低密度、配套设施完善、人文色彩浓厚等，这些都构成了欺诈，对业主的利益造成了极大的损害。 
  因此，要想避免此类问题的出现，最为关键的是购房者在购房之前应耐心做好以下几个方面的工作：

第一，     认真核实开发商有关开发建设的审批文件，诸如《建设用地规划许可证》、规划委员会的《规划意见书》等，特别需要注意看到这些审批文件的原件，并逐一核实，避免张冠李戴。

第二，     将开发商宣传的小区规划、配套设施等，能够以书面形式，通过合同补充条款加以规定，避免一旦纠纷发生而导致无法举证。 

第三，     如果条件许可，应当在合同签订之前咨询有关政府主管部门，详细了解小区的相关情况。

第四，     对于分期、分组开发的小区，尤其要注意前后开发之间的连续性和一贯性，注意不同宣传楼书之间的说法是否一致，在自己购买房屋之外，其他期组项目是否也已经具备完善的法律批文。这些工作很烦琐，但是早发现问题就可以避免后患，辛苦还是值得的。

在购房者与开发商签订购房合同后，开发商擅自变更小区规划的，业主可以采取哪些措施?首先，要准确从开发商、政府主管部门处了解真实规划，确定真正合法的、已经审批过的规划是什么样子，并将小区规划设计图形予以取证。其次，收集、整理有效的证据，包括宣传资料，更为重要也更有说服力的是那些合同中明确约定的条款。最后，聘请律师或者公推代表，在法律专业人士的协助下，确定究竟属于开发商虚构规划的责任、规划主管部门失职的责任，还是开发商擅自变更规划的责任。明确上述几个方面的问题后，就可以进入仲裁或者司法程序予以解决，以维护购房者合法的购房权益不受侵害。

9.在商品房买卖过程中，如何认定开发商欺诈的行为？ 

在商品房买卖过程中，开发商是否构成欺诈直接关系到买受人是否可以获得双倍赔偿的权利，再加上商品房是一个较为特殊的商品，它具有生产周期长、环节多、价格高等特点。因此，不能简单地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其惩罚性赔偿，而应该根据具体情况具体分析，真正做到公正、公平。 

目前，我国立法对欺诈的概念没有作出明确的规定，只是在《民法通则》第58条第3款作出规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当前，对欺诈的认定主要是根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第68条的规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。根据该《意见》的规定，一般认为欺诈的构成需具备以下要件： 
  （1）必须有欺诈的故意 

这是认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的并会使对方陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。该故意包括陈述虚假事实的故意，使他人因错误而为意思表示的故意，但不包括有取得财产上的不法利益的故意。因为这里的着眼点主要在于是否妨碍他人自由地为意思表示，只要妨碍了他人自由地为意思表示，不论是否旨在取得财产上的不法利益，都可构成欺诈。 
  （2）必须有实施欺诈的行为 

这是认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，包括作为和不作为。根据该《意见》规定，作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况使他人作出错误意思表示的行为。故意告知虚假情况也就是虚假陈述，故意隐瞒真实情况是指行为人有义务向他人如实告知某种真实的情况而故意不告知。不作为的欺诈，也即沉默是否构成欺诈，我国法律对此没有作出具体的规定。在实践中，只有在法律上、合同上或交易习惯上有说明事实真相的义务时，沉默才属于欺诈行为。 
  （3）受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示 

这是认定欺诈的因果关系要件。所谓错误是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷，但受欺诈人的错误认识必须是基于欺诈方提供的虚假情况而作出的，并不是因自己的过失造成，而且欺诈提供的虚假情况需与合同内容有密切联系，否则不构成欺诈。同时，错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈，即欺诈行为与受欺诈人的不真实意思表示之间具有因果关系。如果受欺诈人虽然陷入错误，但并未因之而为意思表示，就不能认为构成欺诈。 
  只有同时具备上述三个要件，才能构成欺诈，但对当事人一方在签订购房合同时明知自己没有履行能力而仍然与对方当事人订立购房合同，是否构成欺诈？对于此种情况，应区分两种情况进行处理： 

(1)当事人在订约后根本不准备履行合同，或者没有为履行合同做任何准备工作，甚至将订立合同作为骗取定金、预付款和货款的手段，此种情况应作为典型的欺诈来处理； 

(2)在订约时虽无履约能力，但当事人在订约时并没有隐瞒其无实际履约能力的事实或者订约后积极为合同的履行做各种准备，根据实际情况，可以认定其在履行期限到来时能够履行合同，则不能按欺诈处理。如果将凡是无履约能力的情况都作为欺诈处理，既不符合当事人双方的利益和意志，也不利于鼓励交易。 
  据此，根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为： 
  （1）销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售； 
  （2）销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利； 
  （3）一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的； 
  （4）销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的； 
  （5）虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的； 
  （6）故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的； 
  （7）采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的； 
  （8）利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的； 
  （9）在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人； 
  （10）在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人； 
  （11）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的； 
  （12）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 
  （13）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 

如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，未告知买受人，那么就可以认定开发商欺诈行为成立。 

开发商在出售商品房的过程中存有欺诈的行为，其应当如何承担法律责任？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
  （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 
  （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 

该司法解释第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
  （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 
  （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述司法解释的规定，也是对开发商在出售商品房的过程中存有欺诈行为应承担双倍赔偿责任的法律依据。

10.购房者与开发商签订购房合同后，一方当事人违约形成纠纷，其承担的赔偿责任和赔偿数额应当如何确定?

目前归纳总结房地产买卖纠纷产生的原因和处理结果,在两种情况下一般会涉及赔偿责任：一种是一方或双方违约；另一种是合同无效。在房屋买卖纠纷中，开发商的违约行为一般有逾期交房、房屋质量瑕疵、配套设施和设备不全、房型和结构变更、耽误办理产权证等；购房者容易出现违约的一般是逾期付款和逾期验收房屋，而合同无效通常是由于无证销售、主体不符、一房多卖等原因所造成。特别需要提醒购房者的是，对开发商提供的购房合同文本中的免责条款应当注意，这些条款往往将开发商的违约责任转嫁、减轻甚至全部免除，购房者若不注意签下了该合同，就会落入“陷阱”，将来也可能被开发商以此为依据，追究购房者的违约责任。

购房者与开发商签订购房合同后，一方当事人违约，应如何计算赔偿数额？根据《合同法》以及相关的房地产法律法规规定，计算赔偿损失的数额大致有三种方法：一是按实际发生损失额计算，也就是赔偿数额相当于因违约或合同无效所造成的实际经济损失，以这种方法计算时，购房者必须提供实际经济损失的相关证明。二是以合同约定的方法计算。双方可以在合同中事先约定以一定的比例或参照一定的利率计算损失额，这种方法可以避免购房者在举证上的困难。三是直接根据相关法规规定计算，比如针对各种不同的情况，相关法规规定可以按照投入资金的利息、房屋增值形成的差价或者合同履行时可获得的利益来计算进行赔偿。在司法实践中，对以上三种方法首先考虑的是合同约定，若无约定而有实际损失，则按实际损失确定。在既无约定而经济损失又难以确定的情况下，再采用第三种方法，即直接适用有关法规来计算。

另外，购房者与开发商在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，应如何处理？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定，为购房者与开发商在购房合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法提供了计算依据。

10.开发商未按购房合同约定的期限交付房屋形成纠纷，购房者应当如何维护自身权益?

在购房合同履行过程中，开发商逾期交房有很多方面的原因，但是不管什么理由，开发商出现逾期交房总归属于房屋买卖合同的不适当履行，除非出现天灾人祸那些“不可抗力”的情况，否则开发商难辞其咎，应根据购房合同中违约条款的约定承担违约责任。由于开发商逾期交房，导致购房者生活计划被破坏，很多设想被迫更改，用于租房居住的购房者还因此需要延长支付房租的时间，因此不论是精神上还是物质上，都承受了一定的损失。 

在实践中，开发商逾期交房实际上有两种情况：第一种是指开发商在合同约定的入住期限到来之前，未能完工并且无法办理入住手续；第二种是指房屋实际并未全部、彻底完工，或者未完成质量验收程序，没有达到入住条件，开发商隐瞒这一事实，为实现按期办理入住，通知购房者办理入住手续。第一种逾期交房是比较明显的，不存在什么争议，购房者可以根据购房合同的约定，要求开发商支付迟延交房的违约金；若超出一定期限，购房者可以退房，并且有权要求开发商退还购房款并支付利息。而第二种逾期交房则较为隐蔽，在签订合同之前购房者往往疏忽，一旦出现这种情况，双方对是否符合入住条件容易发生争议。为了避免产生第二种逾期交房问题上的纠纷，购房者应该在合同中明确约定交房的入住条件和出现第二种逾期交房的责任承担方式。首先，关于入住条件双方可以约定基本入住条件，包括以下几个方面：开发商必须提供《工程竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等有效法律文件；开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标。不满足上述条件则视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内开发商应达到入住条件；超过这个约定期限，开发商仍然不能满足上述条件的视为开发商逾期交房。其次，在合同中明确约定逾期交房的责任承担。开发商逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到开发商依照法律和合同规定实际交付之日止；逾期超过一定期限的(如3～6个月)，购房者有权解除购房合同，开发商除应向购房者退还房价款本息外，如果存在定金支付的，应双倍返还定金，并且支付逾期期间的违约金。

因此，逾期交房属于一种违约行为，购房者更应该注意，在与开发商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况、违约责任的承担等进行明确、具体的约定，一定不要轻信开发商信誓旦旦的口头许诺。

11.购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者可以通过哪些途径维护自身的购房权益？ 

购房者与开发商在签订购房合同时，往往会在合同中约定争议解决的方式。一般情况下，购房者与开发商会作出如此约定：“本购房合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第种方式解决：1.仲裁委员会仲裁；2.依法向人民法院起诉。”因此，购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者可以通过以下途径维护自身的购房权益：

（1）协商、调解的方式解决

协商的方式，是指购房合同产生纠纷后，双方当事人在没有第三者参加的情况下，本着平等互利、互谅互让的精神，分清是非，明确责任，达成协议，使房屋纠纷得到妥善解决的方式。协商解决方式的优点在于简单易行，迅速稳妥，并且有利于双方当事人统一认识，增进了解，不伤感情，更容易解决房产纠纷。 
  调解的方式，是指房地产纠纷的当事人，在不能相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门或其他组织或部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关房屋的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使房屋纠纷及时得到解决的一种方式。 

（2）通过仲裁的方式予以解决 

房地产纠纷仲裁，是指购房者与开发商之间，在房地产所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等方面产生纠纷，经过协商、调解不能解决时，当事人根据合同中约定的仲裁条款，请求仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出最终裁决的活动。 

（3）通过司法诉讼的途径予以解决 

房地产纠纷诉讼解决方式，是指人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决房地产纠纷的一种方式。

12.购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者应当如何申请房地产纠纷仲裁？ 

房地产纠纷当事人申请仲裁，应当符合下列条件：有双方当事人签订的仲裁协议或仲裁条款；有具体的仲裁请求和事实、理由；属于仲裁委员会的受理范围。对于申请仲裁具体的内容，可以从以下几个方面进行理解： 

（1）该房地产纠纷属于仲裁委员会的受理范围。仲裁机关只能按照法律、法规或规章的规定，处理自己管辖范围内的案件，对不属于仲裁范围内的案件一般不能受理。房地产纠纷案件属于民事案件，属于仲裁委员会的仲裁范围。因此，对于房地产纠纷案件，只要当事人选择了明确、具体的仲裁委员会，仲裁委员会就应当受理。 

（2）申请人是与本案有直接利害关系的当事人。这一点是对房地产纠纷案件仲裁申请人资格的要求。只有与本案有直接利害关系的当事人才可以提出仲裁申请，与本案无重大关联的人是不能成为申请人的，亦无权要求仲裁机关就房地产纠纷进行仲裁。 

（3）有明确的被诉人、具体的仲裁要求和事实理由。被诉人即房地产纠纷的对方当事人。被诉人必须是明确的，申请解决的问题也必须是明确的，这两项内容必不可少。如果没有明确被诉人或不肯定，则无人应诉；如果申请请求含糊不清，对方当事人不好答辩，仲裁机关也不易作出准确的裁决，甚至无法审理。 

（4）当事人之间有仲裁协议。解决房地产纠纷有两条途径：起诉或仲裁。纠纷的当事人申请仲裁还是起诉，实行“裁审自择”的原则。根据《仲裁法》规定，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：①请求仲裁的意思表示；②仲裁事项；③选定的仲裁委员会。有下列情形之一的，仲裁协议无效：①约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；②无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；③一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力，仲裁庭有权确认合同的效力。同时还规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。上述内容，亦是对仲裁和起诉的区别，当事人根据仲裁协议的内容选择仲裁后，就不能向法院提起诉讼。

（5）未超过仲裁时效。就像诉讼存在时效限制一样，仲裁也有其时效制度。如果超过仲裁时效的期限，仲裁机关将不予受理。《仲裁法》第74条规定：“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。”可见，房地产仲裁案件的仲裁时效一般情况下是两年。

（6）申请人向仲裁机关申请仲裁，应该递交仲裁协议、仲裁申请书，并且按照被申请人数提交副本。仲裁申请书应载明下列事项：①当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；②仲裁请求和所依据事实、理由；③证据和证据来源、证人姓名和住所。

14．购房者申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原认购交纳的定金是否可以要求开发商退还? 

在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。有的开发商认为，依据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。面对这种情况，购房人往往有苦难言。那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？ 

我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，认购书自然终止，其中的定金也完成了它的担保使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改定，不直接返还购房者，而抵作购房者的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。上述开发商的抗辩是将认购合同的定金当然视为另一合同(正式的商品房买卖合同)的担保定金，是没有任何法律依据的。在正式的商品房买卖合同中，原认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。因此，合同解除后，应作为已付购房款一并返还。其次，《解释》第23条中所言“定金”与第4条所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在签订正式商品房买卖合同时，当事人双方另行书面约定的担保正式商品房买卖合同履行的定金，非后者所言认购书中担保认购关系双方继续履行诚信洽谈义务的定金，两者不能混为一谈。 

综上所述，正式商品房买卖合同签订后，除当事人双方再行书面约定，已不存在任何定金，原认购书中定金仅存有价款的性质抵作购房款。在正式商品房买卖合同因按揭不能解除时，返还购房者的价款应包括由原认购书定金转化而来的这部分价款，而不得依归责于购房者的事由解除买卖合同为理由而扣留这部分价款作为定金惩罚。

15．购房者不能按期还贷与按揭银行产生纠纷，按揭银行在哪些情况下可以依法处分抵押房产以及处置抵押房产有哪些程序规定? 

在按揭购房法律关系中，按揭银行在购房者取得房屋产权证明并办妥商品房抵押登记，将房屋他项权利证书交付银行收押之后，真正取得我国《担保法》意义上的抵押权，可依据法定或约定的事由行使抵押权，处分抵押房产。 
  根据我国《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)第40条规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。 

据此，按揭银行在上述处分抵押房产的条件成就时，可以依照以下程序处分抵押房产： 
  (1)通知 

根据《办法》第42条，抵押权人处分抵押房地产时，并不能擅自自行拍卖、变卖抵押房产，而应当事先书面通知抵押人。抵押房地产为共有或者出租的，抵押权人还应当同时书面通知共有人或承租人，在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。 

(2)协商 

根据《担保法》第53条、《办法》第41条的规定，按揭银行符合法定或约定条件要处分抵押房产时，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；如果协议不成的，抵押权人(按揭银行)可以向人民法院提起诉讼，由法院裁决抵押权的行使方式。 

(3)优先受偿 

抵押房产折价或者拍卖、变卖后，所得金额由抵押权人优先受偿。其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这里，根据《办法》第44条、第45条的规定，处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿；在处分以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押时，必须从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才可优先受偿。 

在这里需要注意的是，在抵押权人处分抵押房产的过程中，若出现下列情形，应当中止： 
  (1)抵押权人请求中止的； 
  (2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的； 
  (3)发现被拍卖抵押物有权属争议的； 
  (4)诉讼或仲裁中的抵押房地产； 
  (5)其他应当中止的情况。 

另外，关于抵押权行使的时效问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第2款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”因此，该司法解释的规定实际上是为抵押权设定了2年的诉讼时效，而非除斥期间，即该时效届满以后，抵押权人诉讼到法院要求实现抵押权的，抵押人并无以抵押物价值优先偿还的义务。当然，时效届满以后，抵押权人之债权并未消灭，抵押人自愿以抵押物价值清偿抵押权人债务的，该清偿仍然有效。 

16．按揭贷款的借款人不能按期还款导致购房纠纷，会出现何种法律后果? 

购房者申请按揭贷款，与按揭银行签订的借款合同中，也都具有违约责任的条款。通常情况下，借贷双方往往都会在合同中约定，只要借款人未依照合同约定的方式足额还款，按揭银行就有权要求保证人履行连带保证责任，或者依法处分抵押房产等。在实践中，由于按揭贷款法律关系中开发商往往承担阶段性担保责任的性质，按揭银行面对借款人不按约还款的情况，通常因阶段的不同而采用不同的处理方法。 

一般情况下，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手续以前，按揭银行并不具有真正意义上的抵押权，贷款合同签订时的抵押登记备案，也不过是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的一种预告登记。在房屋抵押登记办理完毕，按揭银行取得房屋他项权利证书以前，按揭银行的抵押权是难以实现的。因此，在实践中，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手续之前的贷款阶段，按揭银行往往要求开发商为购房者承担连带保证责任，在按揭贷款的借款人未能按期还款或者拒绝继续还款时，按揭银行有权要求开发商承担保证责任，向银行清偿贷款。 

随着商品房买卖合同的履行，从购房者取得房屋产权证明，并办妥房屋抵押登记手续，将房屋他项权利证书交给按揭银行收押之日起，按揭银行才真正具有了我国《担保法》意义上的抵押权，这时开发商的保证责任也往往得以解除。一旦出现借款人违约不履行还款义务的情况，抵押权人(按揭银行)则可依据我国《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及抵押借款合同的有关规定，折价、拍卖、变卖抵押房产，并对折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，以实现其抵押权。根据建设部2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》第47条规定，抵押权人处分抵押房地产所得金额，按以下顺序分配： 
  (1)支付处分抵押房地产的费用； 
  (2)扣除抵押房地产应缴纳的税款； 
  (3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金； 
  (4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； 
  (5)剩余金额交还抵押人。并且，当处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。因此，一般情况下，银行处分抵押房产，借款人要承担价格偏低、利息及相关费用支出较多等后果，损失是很大的。从这个角度说，购房者在购买商品房并申请按揭贷款时，应合理评估自己未来一段时间的资信状况，充分考虑可能出现的各种风险，切记量力而行。 

近年来，购房者因与开发商的买卖合同纠纷而拒不还款的现象日渐突出，购房者往往在开发商买卖合同违约时以拒绝继续偿还银行贷款而让开发商承担连带还款责任的方式与开发商进行对抗。这里，需要指出的是，购房者与按揭银行的借贷合同关系和购房者与开发商的买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，购房者与开发商的买卖合同争议应通过与开发商的协商、仲裁或者诉讼的方式加以解决，而不应影响到购房者作为借款人与按揭银行的借贷法律关系。诚然，购房者不偿还贷款，在其未取得房地产产权证明并办妥房屋抵押登记的情况下，可能导致开发商承担担保责任，向银行履行连带还款义务。但根据我国《担保法》第31条的规定，开发商承担担保责任后有权向购房者追偿。也就是说，银行债务最终还是只能由购房者(借款人)来承担。因此，购房者(借款人)在与开发商发生买卖合同纠纷时，应就与开发商的买卖合同关系依法单独处理，而不宜影响到银行贷款的偿还。购房者以拒绝偿还银行贷款的方式来对抗开发商是非常不明智的行为，这不仅难以达到任何效果，更重要的是，如此行为，最后受伤的往往只会是购房者自己。 

17．在二手房交易过程中产生的常见纠纷，其交易风险主要来源于哪些方面？ 

随着居民生活水平的不断提高，买房、换房行为日益频繁。然而，在此过程中由此引发的交易纠纷也随之而来。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面：

(1)交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。 

(2)交易房屋方面的风险。主要包括：房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；没有经过共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，损害承租人在同等条件下的优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。 
  总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。在此需要提醒的是，买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。必须在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的)等情况后，买卖双方再签订房屋买卖合同。 

(3)房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需要办理银行按揭贷款，实践中经常发生的纠纷是，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦贷款办理不成，造成的损失则很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估作价以及相应的贷款政策等，所以，买方最好在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。 

(4)产权转移登记过程中的风险。这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要—个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。 

总之，二手房交易相对于其他房屋交易方式而言，可以说是优势与风险并存，建议购买二手房的消费者应该多了解一些相关知识，做到理性消费，安全购房。 

18．在二手房交易过程中，不能办理房屋产权证所产生纠纷的主要原因有哪些情形？ 

自1987年以来，全国各地进行了全面的城镇土地使用权、房屋所有权登记发证，单位自管房和集资房手续齐全的都已办理了产权证，但至今还有一些单位因房屋产权来源不清或证件欠缺等原因，不能办理产权登记。通常情况下，不能办理房屋产权证的原因有： 

(一)单位自管房不能办理产权证的主要原因 

(1)按规定，土地房屋用途变更必须向规划管理部门和土地管理部门申请，补办批准手续。但有的单位在建设时擅自改变土地房屋用途或变更规划设计，至今未能补办相关手续，致使产权证不能办理。例如市政府用地批文明确批复该单位土地用途全部为工业用途，但单位或是全部或是部分建造为住宅用房，还有的单位土地用途市政府批复为住宅，单位建设时却改变规划部门设计批复，底层改作商场之用。 

(2)单位在属于本单位的用地范围或习惯用地上自建房屋，不知道应先办理用地及建筑审批手续，或有关审批手续不齐全，或少批多建，这类现象在一些单位普遍存在。《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。另《城市规划法》第32条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。以上规定明确了，即使是在单位的用地范围内建设，也必须办理用地和建筑审批手续。 

(3)因施工单位偷工减料或消防存在安全隐患，或排污不合格等问题导致工程项目没有通过竣工验收，也无法办理土地房屋权证。 

(4)单位的房产是经调拨、调换取得，但权属来源不清或资料不齐全。例如解放后和“文化大革命”期间由政府对房产进行调拨、调整，由于当时管理上的不到位，造成批准文件或产权资料遗失，致使房屋产权来源不清，无法办证；还有近几年主管单位以文件的形式对本单位或下属单位的房产随意进行调拨，未经国有资产管理局或有关职能部门批准，也无法办理产权证。 

(5)因企业倒闭，或向银行贷款未能如期偿还，致使该单位房产被法院查封，登记机构无法办理产权证。 
   
  (二)单位集资房不能办理产权证的主要原因 
  有的单位集资房不能办理产权证，除有类似单位自管房的原因外，还有以下常见原因： 

(1)有的单位一方出地，另一方出资或共同出资合作建设集资房，但办理审批手续时仅为一方，导致另一方无法直接办理产权证。还有的单位房屋因历史原因，用地审批手续为一方，建筑审批手续却为另一方，这样双方都无法直接办理土地房屋权证。 

(2)有的单位以集资形式进行房屋建设，并以集资的形式获取审批手续，私下却将建成的房屋以商品房的形式出售，这些单位无房地产开发资质并无合法的商品房销售许可，造成购买其集资房的购房者，无法办理房屋产权证。 

(3)有的单位将建成的集资房以低于成本价的价格出售给有关人员，按有关规定，不能办理产权证。 

(4)单位与村委会在农村集体土地上合作建设集资房，集体土地未经国家批准转为国有土地，不能办理产权证。 

19．在二手房交易过程中，二手房买卖合同无效产生纠纷的情形有哪些？ 

通常情况下，下列情况属于买卖双方签订的二手房买卖合同无效的情形： 

(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 

(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 

(3)以欺诈的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

(5)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指一方当事人趁对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 

(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 

20．我国对商品房质量所形成的纠纷解决提供了哪些法律保护和支持？ 

商品房也是一种商品，同样适用《消费者权益保护法》的适用范围和保护。根据《消费者权益保护法》第7条规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第11条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。第18条规定，经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。第22条和第23条规定，经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。第35条又规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。

可见，上述对经营者的义务作出了明确的规定，亦即开发商作为商品房的经营者，应当履行《消费者权益保护法》规定的义务，否则需要向购房者承担违约责任。

21．房屋存在质量问题产生纠纷，购房者是否有权要求出卖人减少房价款？ 

作为不动产，房屋的质量问题与安全问题紧密相关。在房屋买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或者当事人约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务。如果房屋存在质量问题，显然属于出卖人履行合同不符合约定质量标准的违约行为。关于房屋质量问题的形态，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第12条、第13条将房屋质量问题依其轻重程度划分为：房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题已经严重影响正常居住使用、房屋一般质量问题三种情形。房屋存在一般质量问题时，《解释》规定的违约责任形式只有修复。至于修复责任以外，出卖人是否应当承担其他违约责任，则没有涉及。 

在实践中，房屋存在一般质量问题时，买房人无权请求解除合同(无权要求退房)。因为解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同。一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件。所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，剥夺了合同当事人在交易中追求的全部或基本目的。《合同法》第93条的规定体现了这一原则。《解释》第12条、第13条则具体规定了可以要求退房的两种情形，即“房屋主体结构质量不合格”、“房屋的质量问题严重影响正常居住使用”。如果房屋仅存在一般质量问题，则不属于出卖人根本违约，因此买房人无权请求解除合同。

对于房屋存在一般质量问题时，买房人请求损害赔偿存在着一定的障碍。损害赔偿的一个基本前提是损害事实的客观存在。损害包括受害人财产上的积极损失和可得利益的损失。当房屋出现诸如墙壁或楼板裂缝、屋顶遮阳板破损等一般质量问题时，往往不会对买房人造成既有财产的损失。没有损害，显然不能要求损害赔偿，而可得利益的损失在绝大多数以自己居住为目的的商品房买卖合同中则不能成立。因此，当房屋存在一般质量问题，可以要求房屋出卖人承担修理、修复责任。我国《合同法》及《解释》对此都作出了相应的规定，但我们认为房屋存在一般质量问题时，买房人有权要求出卖人减少房价款。之所以如此，理由有二： 

第一，房屋出卖人承担减少房价款的违约责任，可以对由于其违约行为致使买房人合同目的不能完全实现给予适当的补偿。众所周知，买房人订立房屋买卖合同的目的，是通过支付房价款来获取合乎质量标准的房屋。如果买房人购得的房屋存在质量瑕疵，即使不经修复也能正常居住使用，或者通过加固补强使质量缺陷得以修复并可以保证正常居住使用，但买房人的合同目的显然没有完全实现。因为买房人所购买的是“正品”房屋，不是虽有瑕疵但尚可继续使用的“次品”房屋。造成买房人合同目的不能完全实现的原因，完全是出卖人履行合同不符合约定义务的违约行为所致。作为违约方——房屋出卖人，应当就由于其违约行为所造成的买房人合同目的没有完全实现所带来的损失予以相应的补偿。房屋作为不动产也属于商品，应当遵循按质论价的基本原则。在房屋存在一般质量问题时，通过减少房屋购买价款的方式，对买房人给予相应补偿，显然符合实现订立合同目的的基本原则。

第二，出卖人承担减少房价款的违约责任依法有据。《合同法》第111条就标的物的质量不符合约定时，违约方应当承担的责任形式作出明确规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。上述违约责任中，修理、更换、重作可统称为对标的物的补正，减少价款和报酬可统称为减价。依照上述规定，我们认为，当房屋存在质量问题但无须修复也可正常居住使用的情形下，买房人有权依照合同法的上述规定要求出卖人减少房价款。  

22．商品房出现质量问题产生纠纷后，购房者可以采取哪些措施维护其购房权益？ 

我国《商品房销售管理办法》中明确规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 

因此，有了“两书”的保障，在保修期内，如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。而且开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。如已过了法定的保修期才出现上述的质量问题，买房人可以联系开发商，也可以联系物业管理公司上门维修，这时候开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务，买房人要交纳一定数量的维修费用。 

需要说明的是，以上所说的质量问题仅指套内建筑质量问题，公用建筑的质量问题保修期内由开发商负责免费维修。保修期过后，由物业管理公司在业主委员会的监督之下从物业维修基金中支款维修。物业维修基金是为了保障住房售后的维修管理，维护产权人和使用人的共同利益，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金，购房者在办理产权证前需按照房屋面积和单位价款交纳一定数量的物业维修基金。

目前，个别开发商无视广大购房者的生命、财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉，墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，出现上述问题时，业主可以因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的为由，拒绝接受标的物或者解除合同。同时，出现了房屋质量问题，业主应采取主动积极的态度与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。有的业主在房屋保修期内出现了质量问题时，不分青红皂白，拒向物业管理公司交纳物业管理费，这种方式显然欠妥。物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同，向业主收取物业管理费用，有义务对小区进行综合管理，但如据此而要求物业管理公司承担应由开发商承担的保修义务，是不公平的，也是违反合同约定的。

23．因房屋质量导致漏雨产生纠纷，应当如何处理以及业主是否可以退房？ 

漏雨是商品房渗漏问题的主要表现形式，商品房渗漏问题还有室内漏水。其原因包括管道破损漏水、管道堵塞以及室内防水层质量问题等。根据众多案例的分析表明，发生漏雨现象后，开发商一般认为渗漏不属于房子本身的质量问题，商品房在多雨天气时都会出现渗漏现象。认为漏雨现象是建筑工程上的通病，处理办法只有对房屋有问题的窗户、墙面重新做防水处理。

作为业主而言，如果房屋在保修期和保修范围内，并且是由于房屋本身的质量原因导致的业主财产受损，理所当然地应当由开发商承担赔偿责任。如果发生争议，可通过协商方式，或通过法律途径解决。根据有关规定，在买房人办理入住手续时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中明确注明了房屋保修的期限、范围，在此期限和范围内出现漏雨等质量问题，开发商都应当对房屋质量及漏雨造成的业主财产损失进行赔偿。

房屋使用已经超过保修期的，如果业主交纳了公共维修基金，房屋大修、中修的费用应当从公共维修基金中支付，由业主向物业管理公司报修，物业管理公司负责修缮。作为房屋产权人的业主，对房屋应当承担一部分维修管理责任，即在保修期和保修范围之外的维修管理责任。业主也可以通过委托物业管理公司来进行维修管理。 

那么，发生漏雨问题后，业主是否可以要求开发商退房?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。购买的商品房在维修过十余次后仍然漏雨，严重影响正常居住使用的情况，可根据报修记录要求退房。漏雨如此严重一般都属于墙体渗水，而墙体渗水属于房屋主体结构质量问题，业主只要拿到举证材料，就可以要求开发商退房。 
  目前，开发商认为“房屋主体结构无质量问题”，拒绝解除合同或退房的现象在房地产界非常普遍，很多业主的权益因此无法得到保护。“房屋主体结构无质量问题”一直是开发商处理质量问题纠纷的普遍说法，房屋主体结构有无质量问题和最高人民法院司法解释中的“严重影响正常居住使用”不能对应。“严重影响正常居住使用”讲的是居住者的感受，而房屋主体结构有无质量问题根据的是国家建筑标准以及合同约定，关于漏雨这一问题，“严重影响正常居住使用”的标准应为每平方米建筑面积在单位小时内屋内能够接到的漏水总量超过若干毫升(可以采用干毛巾吸附称重的办法测量)，目前尚无该种规定，购房者不妨尝试在购房合同中增加相关约定。 

24．房屋存在质量问题所发生的纠纷，业主可以通过哪些途径维护权益以及在维护权益过程中，应当注意哪些事项？ 

商品房交付使用后常见的质量问题一般包括：裂缝、渗漏、门窗变形、密闭性差、墙皮脱落等几个方面。当房屋出现质量纠纷时，打官司也是迫不得已的一种方式，其实还有三种方式可以解决： 

（1）向有关行政主管部门投诉。根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》的规定，新建、扩建、改建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程在建设过程中和保修期内发生的工程质量问题，房屋产权人或相关消费者可以向各级建设行政主管部门投诉。 

（2）调解和协商。基层房地产部门、人民调解委员会或者有关的行政主管部门作为调解第三人，在纠纷的双方当事人自愿的基础上，通过协商达成和解。业主也可以和开发商自行协商解决。 

（3）第三种方式是仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。仲裁的优点是快捷，仲裁机构和仲裁庭的成员是由当事人双方自行选定的，有利于减少纠纷双方的对立情绪。 

在通过上述途径维护权益的过程中，购房者也应当做到以下几个方面： 

（1）要在保修期内通知开发商 

诉讼是最后的解决之道，那么，如何才能增加业主的胜算？作为购房者，要顺利打赢房屋质量官司，首先要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。这些确切的证据业主必须掌握。因此，新房有质量问题，业主一定要在保修期内，就房屋的质量问题通知售楼方，超过这一期限不通知的，房屋就可以被认定为没有质量问题。依照相关规定，购房者在收房时应当在检验期内检验。当房屋出现质量问题时，业主要及时与物业公司和开发商联系，以便尽快进行修复。必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强其证据的效力。另外要保留相关的证据，包括房屋出现质量问题的证据，开发商进行修复的证据，房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。 

（2）房屋在什么条件下存在质量问题时，业主才能获得赔偿 

作为房屋的最终所有者，怎样才能顺利解决房屋因质量问题而产生的纠纷？在这里我们要了解一个概念——物的瑕疵担保责任，所谓物的瑕疵担保责任，是指售楼方就出卖房屋的质量上的瑕疵所应承担的担保责任。物的瑕疵担保必须具备以下几个条件才能成立： 

第一，房屋的瑕疵在该房屋风险负担转移时就存在。换句话说，就是房屋风险转移，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自房屋交付时起风险就随房屋从开发商手中转移到购房者手中。因此，在一般情况下，业主因房屋质量问题而要求得到经济赔偿的首要条件是房屋的瑕疵应当在交付时就存在。 

第二，购房者在购房前不知道房子本身有瑕疵或是有质量问题。如果购房者在购房前已经知道房子本身有质量问题，则售楼方不负担保责任。所谓购房者知道房屋本身的质量问题，是指在合同订立时就知道，而不是在其后才知道的。所以，如果购房者在合同订立时不知道房屋本身存在瑕疵，在交房时不论购房者是否知道瑕疵的存在，售楼方均应负瑕疵担保责任。但是，如果房屋的质量问题属于有一般生活常识的人能够看出的，售楼方可以不承担瑕疵担保责任。 

第三，购房者要留心房屋质量的“保修期”，如果新房有质量问题，必须在规定的期间内就房屋的质量问题通知售楼方，超过这一期限没有通知的，房屋质量被视为无瑕疵，购房者则失去主张瑕疵担保责任的权利。依照相关规定，购房者在收房时应当在检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。在约定检验期间的，购房者应当在检验期间内将房屋出现的不符合约定的问题尽快通知售楼方。由于购房者自身原因超过“有效期”再通知对方的，视为房屋的数量或者质量符合约定。双方没有约定检验期间的，购房者应当在发现房屋质量不符合约定的合理期间内通知售楼方。如果双方没有就房屋质量达成保证期共识，购房者在合理期间内未通知或者自收房之日起两年内未通知售楼方的，被视为房屋面积或者质量符合约定。购房者知道或者应当知道提供的房屋质量不符合约定的，购房者不受前两款规定的通知时间的限制。

第四，要获得售楼方的赔偿还有一个前提，就是购房者的房屋不是依靠强制执行拍卖而取得的。在依靠强制执行拍卖的场合，房屋的出卖并非出于房屋原来所有人的自愿，而执行机关也不过就是针对该房屋本身进行拍卖，并不能保证知道该房屋的质量问题。所以，打算购置拍卖会上房屋的购房者要注意这类的问题。作为购房者，要顺利打赢因为房屋质量带来的官司，就要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。业主在房屋买卖合同订立时并不知道也不可能知道房屋存在质量缺陷，这种缺陷只有在入住后才可能发现。只有掌握确切的证据，业主在这场官司中才可能有胜算的把握。 

另外，当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿。相关规定有：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，并且在保修期内的，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 

25．房屋装修合同一方出现违约导致纠纷，违约一方应当如何承担违约责任？ 

（1）装修当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 

（2）装饰质量不符合合同约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 

（3）施工者对消费者提供装饰装修有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 

（4）因不可抗力(指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况)不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。 

（5）对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 

（6）当事人在订立合同过程中，一方假借订立合同，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况以及有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 

（7）对合同纠纷处理的方式，双方可以约定由仲裁委员会仲裁，也可直接向人民法院起诉。 

26．业主与装修公司避免家庭房屋装修争议有哪些可行的方法？ 

(1)选择正规的装修公司 

需要说明的一点是，业主最好选择家装市场统一管理的装修企业来装修自己的房屋，而不要用那些个体散户，因为入驻家装市场的装修企业在入驻以后，要和市场质量管理部门签订《家庭装修工程质量保证协议书》，同时交纳质量保证金，当出现工程质量问题的企业拒绝返工维修时，质量管理部门有权动用质量保证金以维护业主利益和家装市场信誉。如果选择个体散户，当出现问题时，可能连对方在哪儿都找不着，更谈不上赔偿了。

(2)检验装修公司的资质证书 

装修企业已具有相应的资质证书，并和业主签订了正式的家庭居室装修合同，当发生工程质量争议时，业主可依据其所在地的《家庭装修工程质量验收规定》以及装修合同中约定的材料质量等级、产地、工艺等内容来和装修企业协商解决，若协商不成，可向家装市场质量管理部门投诉，该部门组织检查人员听取各方意见，调查工程状况，并填写现场检查记录，分清责任，提出处理意见。如确属需要返修的，书面通知装修施工单位限期返工或维修，施工单位应当按照管理部门提出的意见，向业主提出返工或返修计划，并交质量管理部门备案。调解结束或返修合格后，业主、装修企业和检查人员三方签字。如果该装修施工单位拒绝返工或返修的话，业主可要求该家装市场质量管理部门动用该家装公司押在家装市场的质量保证金先行理赔。 

(3)装修公司的后期责任 

装修企业具有相应的资质证书，按照装修合同如期完工。而在经业主验收入住以后，才发现有隐蔽的工程质量问题，并给业主造成损害的，同样可以通过法律来保护自身的合法权益。根据《合同法》有关权利义务的规定，即使合同履行完毕，装修企业仍要承担产品质量的品质担保义务。因此，该装修企业是要承担返修和损害赔偿责任的。同时，装修企业在承担完赔偿责任以后，可依据《产品质量法》向生产板材的厂家进行追偿，因为产品质量的责任是无过错责任，只要是产品质量出了问题，并给他人造成了损害结果，就要承担相应的责任。 

(4)工期延误问题 

如果出现工期延误问题，首先要分清是哪方的责任，然后根据装修合同中规定的工期延误的违约条款来处理，主要是涉及对违约金执行的问题。如果合同中没有约定，双方可在争议发生后达成补充协议，约定完工期限和具体的延误违约责任，如果达不成补充协议，可通过仲裁或诉讼来解决。 

(5)业主拖欠工程款问题 

如果出现业主无力支付工程款或故意拖欠工程款时，装修企业可在市场或企业管理部门同意的情况下，暂停施工，并依据《合同法》的有关规定，给业主一个合理期限付款，逾期再不付款的话，装修企业可停止施工，并要求业主赔偿损失。 

27．业主与装修公司形成家装工程纠纷时，可以采取哪些措施予以处理? 

家庭装修形成纠纷时，一般可以采取以下几个步骤予以解决： 

(1)协商 

双方本着互谅互让的原则解决纠纷，一般适用于非原则性问题，如认识上的偏差、合同规定不详等。协商解决就是谈判，业主和家装公司多次协商，在双方达成共识之时就可以将问题解决，作出和解协议。这种解决方式的优点是时间短、见效快，缺点是经济补偿上要双方作出让步，没有确定性，需要依据双方协商的情况决定。如果双方分歧很大，无法进行协商，就要通过法律途径解决。 

(2)调解 

由第三方参与进行，一般是业主委员会、物业公司或建筑行政主管部门，调解需要在双方当事人自愿的基础上，在第三方不违背法律具体规定的前提下，进行从中斡旋，使双方当事人互相作出让步，从而使双方达成和解协议。这也是一种有效的解决问题的方式，因为双方当事人在协商时，往往因为对某一个问题认识有偏差，不容易达成一致意见，如果第三方从中讲解利害关系，便可以使问题得以解决。 

（3）向相关部门投诉 

业主也可以就装修的有关问题向有关部门投诉，在投诉时应注意如下问题： 

必须在行业协会派员或监理人员的协助下，以事实为根据与施工方或材料供应商进行协商解决。确为价格偏差者则应合理退赔，如属工程质量问题，施工方应无条件返修，如为材质问题，材料供应商应按有关规定进行换货或经济赔偿。 

委托方的投诉要做好取证工作。何谓取证，即交涉投诉的证据，比如合同文本、有关材质的物证、维持工程施工的现场等。 

(4)仲裁 

在双方合同约定有仲裁条款或签订仲裁协议的基础上进行。大多数业主在签订合同时对此一般是空着不填，依照我国法律规定，纠纷双方必须约定明确的仲裁机构才能进行仲裁。 

(5)诉讼 

即通过法院的诉讼程序予以解决，此类办法要注意证据的保全，包括合同文本、有关材料的证明，如有可能要保护现场，因此，有熟练运用法律知识的专业人员的帮助也是非常重要的。目前家装纠纷大部分采取的是诉讼解决，由纠纷一方向人民法院起诉。但是，采用诉讼解决就要考虑到诉讼成本的问题，依照法律规定，起诉方要向人民法院预先支付诉讼费，涉及要求经济赔偿的诉讼费是依照索赔金额计算的。 

需要注意的是，因为普通业主对于装修标准了解不多，他们从主观上认为自己不满意的就是不合格，而一旦经过鉴定装修质量合格，那么就要面临败诉的问题。在时间方面，依照法律规定，对于简单案件，一审人民法院适用简易程序审理，应当在立案之日起3个月内审结。如果任何一方不服一审判决提出上诉，人民法院审理上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。诉讼解决的优点是最后的判决具有最高的法律效力，如果二审终审判决后一方拒绝执行，另外一方可以向人民法院申请强制执行。诉讼解决的缺点是时间长，而且最后的结果要综合考虑，向人民法院起诉的诉求不一定能够得到全部支持。 

另外，如果进行诉讼解决，索赔数额很小的话，虽然胜诉的把握大，但是律师一般不会代理，即使胜诉所得到的赔偿很小，索赔数额过大，最终如果得不到法律的全部支持可能就会得不偿失，要承担相应的费用。同时，必须考虑到时间的问题，装修花费一两个月的时间，诉讼可能要几个月甚至一年，并且因为需要鉴定，房屋不能入住，会持续造成损失。因此，形成纠纷后，业主应谨慎选择诉讼。 

28．在哪些情形下产生房屋租赁纠纷，出租人或承租人可以解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除后产生何种法律效果？ 

在房屋租赁关系中，因当事人一方或双方的原因而导致房屋租赁合同解除的情况屡见不鲜。所谓房屋租赁合同的解除，是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行前，因双方当事人协商一致，或一方当事人的意思表示，或法律法规和规章规定的某些情况出现，使合同关系消灭。房屋租赁合同的解除，既可是出租方的单方解除，也可是承租方的单方解除。根据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》以及其他法律法规的规定，承租人有下列行为之一或出租人因自身不可预见、不可克服的原因时，出租人可以提前终止房屋租赁合同： 
  (1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的； 
  (2)承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的； 
  (3)承租人私自与他人互换房屋的； 
  (4)承租人不按合同规定的期限交纳房租达到一定期限的，根据《城市私有房屋管理规定》，承租人累计6个月拒不交纳租金的，出租人有权解除合同； 
  (5)承租人故意损坏承租房屋，出租人有权解除合同，并要求承租人恢复房屋原状，造成损失的，承租人应赔偿损失； 
  (6)承租人擅自拆改房屋结构或者违反合同擅自改变房屋用途的； 
  (7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的。 
  有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同： 
  (1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的； 
  (2)出租房屋出现重大损毁，有倾倒危险，出租人经承租人催告，拒不进行修缮的； 
  (3)承租人已自建房屋或购置房屋，确实无须再继续租赁他人房屋的； 
  (4)承租人迁离租赁房屋所在地区的。 

房屋租赁合同的解除，出租人或承租人应向对方提出解除合同的书面通知，如果对方同意解除，即可达成协议，签订书面的解除协议；如果双方意思表示不一致的，可诉请人民法院裁判。原租赁合同需要办理特殊手续的，解除协议时也应当办理相应的手续，如原合同经过公证或鉴证的，解除协议也应按规定到原公证机关或鉴证机关备案。 

房屋租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除的，应根据公平的原则进行处理。如属于不可抗力导致不能继续履行合同的，当事人可以部分或者全部免除责任。

29．在房屋租赁期限内，房屋出租当事人变更或者死亡所形成的纠纷，应当如何处理？ 

当事人在签订房屋租赁合同后，承租人和出租人就应当按照房屋租赁合同的约定各自享有权利并履行相应的义务，直至房屋租赁合同约定的期满之日。但在房屋租赁期限内，有时会发生房屋出租人因转让房屋所有权而发生变更或出租人死亡的法律事实。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第11条第1款规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”第2款规定：“出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。”依据上述的规定可知，在房屋租赁期限内，房屋出租人变更或死亡，并不影响原租赁合同的履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人，新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。 

同时，《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，租赁期限内住宅用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住两年以上的家庭成员愿意继续承租，双方则继续履行房屋租赁合同。当然，如果承租人共同居住两年以上的家庭成员明确表示不愿承租，则原房屋租赁合同终止。《城市房屋租赁管理办法》之所以这样规定，是为了维护承租人的合法权益，维护正常的房地产市场秩序。 

此外，必须注意的是，住宅用房承租人在租赁期限内死亡，只有其共同居住两年以上的家庭成员才可以继续承租，对居住年限的限制，也是对房屋出租人权益的一种保护性措施。在租赁期内，房屋承租人死亡，该户共同居住人有权继续租住。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第1款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。《城市房屋租赁管理办法》规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。依据上述的规定可知，在房屋租赁期限内，房屋出租人变更或死亡，并不影响原租赁合同的继续履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人，新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。 

30．房屋出租人不能按时交付出租房屋形成的纠纷，应当如何进行处理？ 

交付就是指把物交给对方占有或控制，在所有权取得中，交付具有重要意义。所谓租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房。在实际情况中，往往存在着这样的现象：承租人做好了一切准备，在租赁双方约定的时间去找出租人验房、收房，却被出租人告知房子不能按时交付使用。这种情况往往会给承租人带来诸多不便，甚至给承租人造成巨大的经济损失。此时，很多承租人为了避免再次经历找房、谈判的麻烦，往往一忍再忍。其实，出租人如果不能按时将房屋交付给承租人使用，承租人完全可以催告出租人限期交付；如果出租人逾期仍未交付出租房屋的，承租人有权要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任。如果承租人交纳定金的，可以要求出租人双倍返还。 

31．承租房屋被他人占用并且已到期，但占有人仍拒绝搬迁的，承租人应该如何维护自己的租赁权益? 

承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋被他人占用，就意味着出租人不能依约交付标的物——房屋。在这种情况下，出租人应当承担违约责任，这是保护承租人合法权益的最便捷的手段。但是，如果承租人不同意出租人承担除继续履行之外的违约责任，坚持要求出租人交付房屋，那么承租人可以行使代位权，该项权利也是承租人保护自己合法权益的最佳手段。 

所谓代位权，是指在债务人怠于行使其到期债权而给债权人造成损害时，债权人享有的以自己的名义向人民法院代位行使债务人债权的权利。根据我国《合同法》第73条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。” 

可见，代位权的行使条件如下： 
  (1)债权人对债务人的债权合法； 
  (2)债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害； 
  (3)债务人的债权已到期； 
  (4)债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。 

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第12、13条规定，专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利而产生的债权。“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的”，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。

具体到上述的问题，承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋被他人占用且已到期，但占用人拒绝搬迁的，损害了承租人的合法权益，致使承租人无法按照租赁合同使用房屋，而且出租人（债务人）怠于行使其到期债权，对债权人也造成了损害，故上述之情形符合代位权的构成要件。因此，承租人可以以自己的名义向被告住所地人民法院提出代位权诉讼，要求被告（占用人）搬出占用的房屋。

32．碰到“一屋两租”的情形时，承租人应当如何维护自己的合法租赁权益? 

同“一屋两卖”一样，“一屋两租”在房屋租赁市场中也是不时发生的现象。就同一套房屋先后订立两份房屋租赁合同，必然意味着出租人无法履行其中的一份合同。在这种情况下，究竟应该优先保护谁的利益，是保护先订立合同的当事人的利益，还是保护后订立合同的当事人的利益呢?这要视房屋租赁合同是否登记备案而定。 

(1)未登记备案 

尽管租赁权有物权化的趋势，但它毕竟仍然是债权。根据债权平等性的原理，在同一标的物上先后成立数个债权的情况下，各个债权都不具有优先效力。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，经过意思表示一致所达成的合同，不论是先订立的还是后订立的，都是有效的合同，都具有法律约束力。由于作为出租标的物的房屋的单一性，出租人是不可能同时履行两份房屋租赁合同的，所以有一份合同无法履行也很正常。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人履行合同的标准是交付房屋，得到履行的合同，该合同的承租人就可以使用房屋；未得到履行的合同，依然有效。不过承租人不能要求出租人继续履行，只能要求出租人承担除继续履行以外的其他违约责任。当然，得不到履行的合同的承租人也不能要求得到履行的合同的承租人搬迁。 

(2)已登记备案 

当事人在签订房屋租赁合同后未办理登记备案手续虽然不影响房屋租赁合同的效力，但却不能对抗善意第三人。在“一屋二租”的情况下，出租人将同一房屋出租给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁合同，如果成立在先的房屋租赁合同未办理登记备案手续，而成立在后的房屋租赁合同办理了登记备案手续，那么法律保护办理了登记备案手续的承租人的承租权，而不保护未办理登记备案手续的承租人的承租权。对于未办理登记备案手续的承租人，只能要求出租人承担违约责任，而不能要求其他承租人腾退房屋。 

因此，为了防止“一屋二租”，更有效地保护承租人的租赁权益，我们建议承租人在与出租人订立房屋租赁合同后，最好到房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 

33.租赁房屋在交付时没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？ 

在房屋交付过程中，还存在着这样一种情况，即房屋租赁双方在合同中并没有约定租赁房屋交付标准，但出租人按照合同约定的条件将房屋交付给承租人使用时，承租人发现房屋存在着缺陷，并且该缺陷致使承租人无法正常使用，那么，该承租房屋应该如何处理？在这种情况下，承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。如果该缺陷危及到承租人的安全，承租人可以要求解除房屋租赁合同。 

如果房屋在交付时没有达到合同约定的条件，尤其对于商铺等商业性房屋来说，将会使承租人蒙受损失。因此，当承租人遇到出租人交付的房屋不符合租赁合同的规定，造成其不能正常使用的，承租人可以要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任。 

34．出租人迟迟不履行房屋维修义务，承租人是否可以拒付房屋租金? 

在房屋租赁期间，出租人如果迟迟不履行房屋维修的义务，承租人可以拒付房屋租金。在房屋租赁合同关系中，支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此，一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权，即未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人应同时履行，合同的当事人一方在他方未为对方给付之前，有权拒绝自己的履行义务。据此，在房屋租赁期间，出租人不积极履行房屋的维修义务，承租人是可以拒付房屋租金的。 
  但需要注意的是，同时履行抗辩权不能滥用，它的行使是有严格的条件限制的： 

其一，必须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋，而承租人拒绝支付租金时，出租人不得以此为理由，要求取回其已交付的租赁房屋，因为承租人只是在租赁关系期满或终止时，才负有返还房屋的义务。 

其二，双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的，如果双方当事人的债务不是基于同一合同，即使在事实上有密切关系，也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用，为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权，拒绝返还租赁房屋，这显然是不适当的。 

35．在房屋租赁期间，哪些情形下租赁双方可以解除合同且均不需承担违约责任? 

如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，依《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意： 
  (1)合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定； 
  (2)不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款； 
  (3)不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。 
  租赁期间出现的不可抗力事件，主要有： 
  (1)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围内的。 
  承租人应服从政府的号召，主动与出租人平等协商合同解除事宜。 
  (2)因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。