婚前以双方名义购置的房产，律师支招如何分配

婚前以双方的名义购置房产的情形是多种多样的，有双方共同出资一次性付清房款的，有双方共同支付首付款再共同按揭贷款的，有一方支付首付款另一方负担月供款的，也有一方没有实际出资但也列为购房人之一的，等等。在发生争议时，问题主要出现在各方享有的房产权属份额与双方的实际出资额不符上。一旦双方的矛盾不能协商解决，那么司法实践中判断双方享有的房产份额主要是以房产证上的登记记载为准。如果尚没有办理产权证，则要以双方关于产权份额的声明协议为准。如果双方没有声明协议，则以双方的出资额为依据确定双方应享有的产权份额。此时需要双方对自己的实际出资额进行举证。倘若双方都不能证明自己的实际出资数额，则根据购房合同上载明的买受人为俩人以及开发商开具的购房发票上付款人亦为俩人的基本事实，一般推定为俩人共同交纳了购房款，每人享有50%的权益。这对于实际出资多的一方显然是不利的，也是该方需要尽量予以避免的。

三、律师支招

1．在出资之前对出资事宜和产权份额做出约定。为了防患于未然，恋爱双方在决定联名购房后，应该在实际出资之前，签署一份《出资协议书》，或者一步到位，把将来办证和办理按揭均需要的《房屋共有产权人声明书》（见文书范本）提前出具，由于这份声明是贷款银行和房地产行政主管机关都要求提供的法律文件，而且一般还要求双方对该声明办理公证手续。因此，提前这样操作不仅可达到一份声明数次使用的目的，也可避免双方作为恋人出具《出资协议书》感觉上的尴尬。

2．以实际出资额为依据约定双方的产权。按份共有人是按照各自的份额享有所有权、对共有房屋分享权利、分担义务的。本着谁出资谁受益的原则，恋爱双方以其实际出资额为依据来约定双方享有的产权份额，较为公平合理。万一今后分手了，也不致因双方权利义务失衡而起纠纷。

3．办理按揭手续时，根据月供款是由双方负担还是一方负担来决定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房  后，如果确定由双方共同承担今后的月供款，则可由双方作为 共同借款人向银行申请按揭贷款。这种情况下，双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大，则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款，就没有必要采取共同贷款的方式，以防止纠纷的发生。

4．在确有证据的情况下，可以就产权登记错误提起行政诉讼。在双方联名购房的情况下，一般来说，在取得产权证后，如果一方提出产权证中记载的产权份额有误，通过诉讼请求重新确权的，是很难得到法院支持的。但是，在实践中并不排除一方通过伪造对方签名或伪造合同文件骗取主管机关产权登记的可能，这种情况下，另一方可以提供相关证据请求主管机关撤销错误的登记并予以更正。如果确有证据证明主管机关进行了错误的登记，而主管机关又拒不改正的，权利人可以以登记的行政机关为被告、把对方列为第三人向人民法院提起行政诉讼，只要证据确实、充分，人民法院一般会判决登记机关撤销错误的产权登记并判令其重新颁发房产证的。