房屋拆迁“怪异”裁决复议被撤

房屋拆迁“怪异”裁决复议被撤

先评估后发拆迁许可证，评估结果有异议未做专家评估，评估方法未采取市场比较法且未说明理由等等。依此河北省建设厅撤销了邢台市建设局对11名拆迁户做出的拆迁裁决，具体为何？

客座律师：十力律师事务所主任律师    贾增军

                            律师    殷清利

案件回放：

2007年初，邢台市启动中兴大街拓宽改造项目，该项目全长10085米，涉及拆迁单位和个人85户，尚有郑某等11户未达成协议。该11户的房屋其中一部分在项目红线内，被列入拆迁范围。2007年4月拆迁人邢台市城投开发公司委托邢台市金泰房地产评估有限公司对11户红线内土地房屋评估，评估选用重置成本法，11户除郑某、石某两房按门市补偿分别为152325元、237076元外，其他9户按住宅补偿约27144元至71128元不等。

2007年8月24日，邢台市建设局向拆迁人颁发拆许字（07）第005号房屋拆迁许可证，载明拆迁期限为2007年8月24日至当年10月9日。后均因11户要求按同地段商业用房补偿，每平方米价格不低于16800元，双方因补偿差距太大未能达成协议。后拆迁人于2007年9月14日提出房屋拆迁裁决申请，至2007年9月14日邢台市建设局对11户作出（2007）邢市房拆迁裁字第5至8号、10至16号裁决书。

11名拆迁户委托邯郸律师代理，以拆迁人未依法向拆迁户转交分户报告、评估机构评估方法不符合法律要求、有异议未做专家评估、裁决只裁货币补偿剥夺拆迁户补偿选择权、拆迁项目未做房屋拆迁中长期规划及年度计划审批备案等20点理由，于2007年9月29日向河北省建设厅提出行政复议申请，当即河北省建设厅予以受理。

复议观点：

复议受理后，11名申请人通过阅卷又补充提出此拆迁为“先估价后发拆迁许可证”系违法等意见。同时被申请人邢台市建设局答辩时，未正面谈及复议申请书所提内容，一再主张该拆迁项目为公益事业项目，裁决事实清楚，适用法律正确等。

复议机关因情况复杂为由，对该案延期至2008年1月19日。最终复议机关在2008年1月18日就11户的复议申请下达了冀建复字（2008）4至14号行政复议决定书。该决定书认定了此次房拆裁决中存在的“怪异”现象。认为：邢台市建设局在对拆迁人提交的有关资料和程序进行审查时，对拆迁人在评估时点、评估方法上存在的问题未予指出，属于审查不严；在核实补偿安置标准时，明知当事人对拆迁结果有异议且未经专家评估委员会鉴定，在此情况下而未委托专家评估委员会进行鉴定就进行了裁决，属于程序缺陷。以此综述认为，邢台市建设局在裁决过程中违反法定程序，裁决不当，作出撤销决定。

律师点评：

该案系通过复议方式撤销房屋拆迁裁决的典型判例，这在河北省房拆行政复议领域被业界称之为“很少有的撤销拆迁裁决的复议决定”。

具体分析此次房拆裁决中违法之怪异现象如下：

第一种，先评估后发拆迁许可证。

关于此次房屋拆迁许可证明确拆迁期限为2007年8月24日至2007年10月9日止。而11户的拆迁评估报告书均载明估价时点为2007年4月22日。前后对比说明该次拆迁系典型的先估价后发证。这严重违背了《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条第2款规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”。这样早做估价的裁决也肯定不能反映房屋拆迁时的市场价格。

第二种，未送估价报告，拆迁户何来知情权？

拆迁人作为委托人未依法向11名拆迁户转交分户评估报告，拆迁户的复估、再行评估等权利无法实施。《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条第2款规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告”。

第三种，未采用市场比较法，且未说明理由。

评估报告所载选用重置成本法并参考市场交易价格进行估价，并没有说明原因。显然此举违背《城市房屋拆迁估价指导意见》第16条规定：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”
    第四种，对评估结果有异议，未做专家评估。邢台市建设局在11名拆迁户对评估结果不满意、拒绝调解的情况下，且未经房地产专家技术鉴定委员会鉴定，并未以专家鉴定做为最后裁决依据。属程序上严重违法，因此无法保障评估的真实性。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第1款第4项规定：当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

最后提示广大被拆迁人，房屋拆迁案件固然难打，但只要您细心钻研拆迁法规，并辅以强烈的维权信心，胜利并非不可能。