拆迁人与公房借住人签约无效

争议性质

在签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，因拆迁人与公房承租人未能达成协议，拆迁人遂以公房借住人为实际居住使用人为由，与借住人签约，并拆除了该房屋。承租人是否可以要求确认该协议无效并向拆迁人索赔。

案情简介

大蒋与小蒋系同胞兄弟关系。上海市松江区菜花泾X号X室房屋(下称该房屋)系松江x航运公司分配给职工陈某（系大蒋、小蒋之母）的住房，使用面积25㎡，为旧里类型公房。1992年8月28日，陈某亡故，同年9月1日该房屋由大蒋承租，1993年2月18日大蒋取得了该房屋《租用公房凭证》。因大蒋与小蒋均另有住房，该房屋处于空置状态。1994年9月起，小蒋为便利子女读书而向大蒋借住，直至2006年1月该房屋被拆除。期间，小蒋在该房屋内搭建了厨房，并曾以大蒋名义支付房租至2003年3月。此后，大蒋支付租金至2005年12月。

2003年6月，上海市松江区土发中心取得了（2003）第7号《房屋拆迁许可证》，委托上海某置业有限公司（以下简称置业公司）实施动迁。2006年1月，置业公司与大蒋协商拆迁补偿安置事宜，但因有分歧未能达成协议。置业公司遂与小蒋签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议），补偿总金额为人民币19万余元。协议签订后，补偿款由小蒋领取，该房屋亦被拆除。

大蒋发现房屋被拆除后，即向置业公司提出异议，无果。2006年3月，大蒋向上海市松江区房地产管理局申请动迁争议裁决，该局以房屋已经灭失为由，通知大蒋不予受理。

2006年8月，大蒋即以土发中心、置业公司和小蒋为被告，向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求确认被告土发中心、置业公司和小蒋之间签订的安置协议无效，将补偿款19万余元判归自己所有。

各方观点

原告大蒋认为，土发中心委托置业公司实施拆迁活动，理应依法实施拆迁行为。但是，置业公司明知原告是被拆房屋的承租人情况下，因协商不成即与不具有被拆迁人资格的小蒋签订了安置协议并拆除了房屋，同时将补偿款支付给了小蒋。被告之间明显恶意串通，剥夺了自己因房屋拆迁可得的权益，应当承担合同无效的民事责任。

被告土发中心和置业公司认为，原告大蒋虽然是被拆房屋的承租人，但小蒋是实际居住使用人，三被告之间签订的安置协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。

被告小蒋认为，被拆房屋原系母亲承租，母亲去世后，原告私自变更了承租人，自己是该房屋实际居住人，并以原告大蒋名义交纳过租金，在动拆迁中如何进行补偿安置，属于大蒋与小蒋之间的内部问题。因此，三被告之间签订的安置协议合法有效，请求驳回原告诉请。

法院判决

法院经审理查明：根据1993年2月上海市房产管理局颁发的《租用公房凭证》，松江区菜花泾X号X室房屋承租权属于大蒋所有。2006年1月15日起，三被告陆续签订了该房屋《安置协议》5份，补偿总金额19万余元。协议签订后，补偿款由被告小蒋领取，该房屋亦被拆除。

法院经审理认为，拆迁承租公有房屋，拆迁人应当按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第20条的规定，与房屋承租人协商签订拆迁补偿安置协议。菜花泾X号X室房屋承租权属原告大蒋所有，被告小蒋居住期间曾以大蒋的名义缴纳租金，可见当时对大蒋的承租人资格并未提出异议；小蒋他处有房，无法认定小蒋为同住人。据此，2006年12月22日，上海市松江区人民法院判决被告土发中心、置业公司与小蒋签订的安置协议无效。

上海市松江区人民法院在判决中还认为，法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或无必要返还的，应折价补偿给另一方。故大蒋请求将补偿款直接判归原告所有缺乏法律依据，予以驳回。

该判决生效后，2007年3月14日，大蒋又向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求判令被告土发中心、置业公司共同赔偿因违法拆除原告承租房屋的经济损失11万余元。法院经过审理，支持了大蒋这项诉讼请求，判令被告土发中心给付原告大蒋房屋拆迁补偿款等经济损失合计人民币11万余元。该判决生效后已经执行完毕。

律师观点

菜花泾地块旧城改造工程是松江区人民政府2003年实事项目之一。土发中心取得了（2003）第7号《房屋拆迁许可证》后，委托置业公司实施动迁。因未能在拆迁期限内完成任务，该项目经过批准延长了拆迁时间。2005年，国务院、建设部和上海市人民政府一再明令拆迁单位要规范拆迁行为。但是，拆迁单位为了完成任务，仍然故意违法实施拆迁行为。

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第20条的规定，被拆迁人签约主体应当是私房产权人或公房承租人。大蒋是菜花泾X号X室房屋合法的承租人，出借给胞弟小蒋居住使用，小蒋并不能因与大蒋有多年的借住关系而转化为同住人。

拆迁人利用了承租人与实际居住人分离的条件，以经济利益诱使小蒋签订了《安置协议》，然后迅速将该房屋拆除。对于这种以造成既成事实、剥夺承租人因拆迁依法可得的补偿安置权益的恶意串通的行为，理应给予严惩。然而，承租人维权之路艰难而漫长，拆迁人却很少得到法律、政纪惩处，这种现象最终造成的后果是政府公信力下降。律师建议政府应当对这种恶意损害被拆迁人利益的拆迁人和拆迁实施单位进行严厉的行政处罚；同时提醒公房承租人在将房屋出租给他人或给他人借住的情况下，应当关注动迁进程和房屋状态，可能的情况下及时收回房屋，防止拆迁人与房屋占用者签约并恶意拆除房屋，导致自己因拆迁而可获得的合法权益受损。