物权法解读——更正登记和异议登记

                     物权法解读——更正登记和异议登记
    权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
    不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
    在登记公信力的机制下，第三人能凭借其对登记的信赖，通过交易行为终局地取得登记权利，因此在与真实权利人的利益较量中取得强势地位。为了平衡登记公信力给真实权利人可能造成的损害，在采取登记公信力的德国和瑞士均建立更正登记和异议登记制度。更正登记和异议登记给予真实权利人更正错误登记或暂时破除登记公信力的机会，可以大体上维系真实权利人和第三人之间的利益平衡。
    我国《物权法》虽然没有明文规定登记具有公信力，但实质上肯定了第三人对错误登记的信赖，因此，为平衡第三人和真实权利人的利益，《物权法》也规定了更正登记和异议登记制度，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
    更正登记是终局的消除登记错误并恢复真实登记状态的登记，其存续的前提是错误登记。不动产物权变动登记改变了现有的登记状态，在正常情况下，它们记载了不动产物权变动的正常结果，与更正登记无关；一旦这些登记结果出现错误，就需要更正登记予以补救，以使登记状态与真实的权利状态相一致。异议登记和更正登记均有化解错误登记所产生的消极影响，保护真实权利人的功能，不过异议登记主要是通过阻碍物权受让人对登记簿的正确性的信赖，防止发生登记公信力，其并不能从根源上消除登记的错误状态，所以它是保护真实权利人的暂时性保障措施，而更正登记是彻底修正错误登记，确保登记权利与真实权利状态相互吻合的机制。
    根据《物权法》第十九条的规定，更正登记的申请主体为“权利人、利害关系人”。此处的权利人应当是指第二款所指的“登记簿上记载的权利人”。“利害关系人”应当理解为包括真实权利人和其他与不正确登记有利益关系的人，这主要包括但不限于以下几种类型：
    其一．所有人。登记出现错误，将他人登记为所有权人，或所有权被错误的负担了限制物权、处分限制的，所有权人有权请求更正：
    其二，限制物权人。当以下情形出现时，真实的限制物权人即为更正请求权主体：限制物权未被登记、权利内容或者主体未被正确登记、不存在的处分限制或者权利负担被登记、权利顺位被错误的登记等。
    其三，基于处分限制而得到保护者。处分限制未被登记或者未被正确登记的，通过该处分限制而获得保护者即是更正请求权主体。
    其四，共有人。在共有权利被错误登记为独有权利、共有份额登记错误、共有人被错误记载时，共有人是申请主体。
    其五，破产管理人。在破产发生时，债务人对自己的财产无处分权，破产管理人享有照料债务人财产的权限，其中当然包括行使本属于债务人的更正请求权。
    其六，保证人。保证人替代主债务人清偿债务后，债权人对主债务人享有的债权即转移给保证人享有，担保该债权实现的担保物权也随之归属于该保证人，在担保物权登记错误时，保证人有权请求更正。
    更正登记程序的启动，依据启动机制的不同，可以将更正登记分为受动更正登记和主动更正登记，前者是依据当事人申请启动的更正登记，后者是登记机构依职权的启动的更正登记。
    我国《物权法》第十九条规定的更正登记并未包括登记机构的主动更正登记，但在于我国《物权法》颁布之前，登记机构的主动更正登记程序就已经存在行政法规、部门规章和地方性法规之中。。
    我们认为，应当允许登记机构主动启动更正登记程序，但为了防止登记机构的权利滥用和过度干预私权，应当为登记机构主动更正登记的事项设置一个合理的限制，如将更正登记的对象限定为明显的错误，进行更正登记前必须通知当事人等，为更正登记制度的私益和公益目标之间找到一个适当的平衡点。
    异议登记是真实权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机构申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益。
    在登记程序上，《物权法》采取了由利害关系人单方申请方式，同时赋予登记机构对异议登记申请人是否是利害关系人进行审查，而对于该异议登记是否成立则应当由司法机关进行裁判。
    异议登记的主要效力是阻断登记公信力，这也是它的基本功能，也必然会对登记名义人的处分权产生影响。一般而言，异议登记阻断登记公信力的方式有两种，一种是事后阻断的方式，即异议登记不能剥夺或者限制登记权利人的处分权，该权利人仍然可以将作为异议对象的物权进行移转或者变更，登记机构也必须办理相应的变动登记，只有在异议确属正确时，该物权变动才丧失法律效力。。
    从理论上讲，异议登记意在通过登记的公示性，向社会公众警示其所对抗的登记权利可能有误的信息，而该登记权利是否确属错误，尚需进一步考察，正是这种或然性导致异议登记不能禁止或者限制登记权利人处分自己的权利。正因为异议登记不禁止登记权利的流通，不限制登记权利人的处分权，自然也就不存在异议登记给登记权利人造成损失的问题。另一种阻断方式是事前防止方式，即规定被异议抗辩的权利人不得处分该不动产。这种方式属于“宁可阻止一千，不可放过一个”，显然不利于登记权利的流通，在交易效率方面有所欠缺。而且，在体系解释的视角中，无需审查的异议登记申请竞能导致异议登记产生处分禁止的效力，这完全背离了正常的逻辑发展，让人费解。更为重要的是，异议登记并不能确切地证明其所针对的登记存在错误，也不能证明申请者就是真实权利人，在这种不确定的情况下，贸然限制或者禁止登记权利人的处分权，以禁止物权的流转和排除登记公信力，可能会产生不利于登记权利人的后果。
    如前所述，异议登记虽然具有保障真实权利人，阻断公信力的功能，但毕竟会造成不动产物权的不稳定状态，为了使不动产物权的不稳定状态不至于长期延续，应当对异议登记进行必要的限制．以促使申请人及时行使权利。因此，《物权法》明确规定了异议登记的存续时间和异议登记申请错误的责任承担。前者规定了异议登记申请人未在法定期限内提起诉讼的，则该异议登记失效，其中15天的期限应当理解为不变期间，不得变更和延长，超过该期限不起诉的，异议登记失效。后者规定了异议登记不当时申请人的损害赔偿责任。这主要是由于《物权法》中异议登记申请采取了利害关系人单方申请原则，这使异议登记程序的启动更为快捷，不受登记权利人的意志影响。但无论异议登记的效力是禁止处分还是效力待定，异议登记一旦被记载在登记簿中，都将会增加潜在交易者的心理压力，导致其不愿与登记权利人实际交易，从而损害登记权利人的利益。《物权法》规定不当异议登记申请人的赔偿责任，能够合理地防止异议登记的滥用，保护登记权利人的权益。