违约？还是情势变更

        《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，很多已签合同而贷款没有批下来的购房者萌生了解除合同的想法。有的甚至愿意以放弃定金来达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。
    房贷新政的出台是否可以成为购房者解约而又不承担违约责任的理由？
最近，为此咨询者日益增多。大多数都是因为，贷款不能批下来，而导致无力承担剩余的房款。但是定金已付，有的已付首付。如若因贷款下不来而要求解除合同，是否会按违约处理，从而使得房子没有买成，却损失了钱财。
    我认为，新的房贷政策的出台，使得一些购房者为此而不能如原来所想如期获得贷款，从而导致购房合同的无力（不能）履行，提出解除，不能视为是违约。它应视为是“情势变更”。
    情势变更原则是民事活动的一项基本原则，现在在许多国家均有明文规定。
    所谓情事变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于双方当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。
    情势变更原则的适用条件：
    情势变更原则，能够消除因情势变更所造成的不公平后果，因此有利于维护社会公平和经济流转的法律秩序。但情势变更原则不是在任何情况下都能适用的，必须对其进行严格的限制。
    第一，须有情事之变更。 
    所谓变更，指的是情况的变动。针对合同而言，是指订立合同后合同行为的环境或基础发生变动，以致于在履行时须面对一种新的情事。这种新的情事的出现须为客观的事实。
    第二，情事变更须发生于法律行为成立以后、债务关系消灭以前。如果合同成立之前已经发生了情势变更，则合同的成立是以已变更的情势为基础的，不会发生情势变更问题。
    第三，情势变更须为当事人所不可预见。
    所谓不可预见，是指当事人对客观情势是否发生不能确定性地预知，并且对客观情势的发生及其后果无能为力。
    第四，情事之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。 
    第五，情事的变更导致履行合同将会显失公平
    情势变更原则的适用效力：
　  一是变更合同。
    即变更合同内容，消除显失公平的结果，使合同在公平基础上得到履行。
　  二是解除合同。
　  即解除(或终止)原合同关系，并免除当事人的法律责任。
　 《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
    那么何谓商业风险？其与“情势变更”又有何关系？
　  商业风险是指当事人在经济交往中可能遇到的并应当承担的正常损失。商业风险主要由一般的经济情事所致，“情势变更”可为不可抗力和其他社会事由所致。
    房贷政策的变化其实某种程度上讲，是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房贷政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。
这种房贷政策的变化，接近于“情势变更”，《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。
    实际上绝大部分的购房者都是通过房贷款来实现购房的，如果无法贷款或贷款数额大幅缩小，很可能导致购房者无力支付约定的房款，无法继续履行合同。
    如果根据具体案情来判断这种变化和影响构成“重大”，那么购房者就有理由要求以情势变更为由解约了。
    最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
    但是我们要注意的是，每个购房者自身情况不同、《商品房买卖合同》的条款不同、房贷政策的变化对具体交易的影响也不同，而情势变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度，这就要根据具体的案子去具体认定的了。
    不管如何购房者在决定自己的行为取向时一定要慎重。