一起拆迁补偿费纠纷涉及问题的思考

    一、案情

    齐某与艾某于2004年8月签订一份房屋买卖协议，齐某将自己座落于市郊某村农房四间卖与艾某。2005年艾某经与齐某协商又在房屋旁齐某耕种的村里795平方米荒地上建造了一座270平方米二层小楼。由于艾某系城市居民无法取得该房所有权，便与齐某协商，以齐某名义办理产权手续。并签订协议一份，主要内容齐某将占地795平方米、建筑面积为270平方米房屋以15万元价格卖与艾某。2007年3月该房被政府拆迁。艾某依据房照及买卖协议与拆迁部门达成协议，政府应支付其拆迁四十万元。由于齐某与艾某利益分配产生纠纷，双方开始诉讼。

    二、诉讼

    2007年5月齐某到法院诉讼，称在拆迁过程中，其发现艾某将自己270平方米房屋与拆迁单位达成协议，而自己从未将该房屋出卖给艾某，请求法院确认该协议无效。艾某辩称，争议房屋系自己所建，由于为了办房照，便以齐某名义办理房照，为证明自己是房屋所有权人，便与齐某签订此协议，与对方不存在真正意义上的纠纷，请求法院驳回齐某诉讼请求。

     法院经审理认为，双方以房屋买卖合法形式掩盖了城市居民到农村非法买卖土地的目的，又无实质内容，该协议无效。故于2007年6月判决双方签订占地面积795平方米，建筑面积270平方米房屋买卖协议无效。

    2007年8月，艾某到法院起诉某土地储备中心（齐某为第三人），称双方于2007年3月签订一份货币补偿协议，由本人将房屋腾空，被告给付拆迁费40余万元。现自己腾出房屋并已拆除，被告不履行义务给付补偿款，请求法院判令被告给付并支付违约金。被告辩称，原告并非该房所有权人，其与齐某买卖房屋协议已被法院判决无效，原告购房事实未被法院认可，故双方拆迁协议亦无效，拆迁补偿费不能支付。法院经审理认为，原告并非拆迁房屋合法所有人，该房虽然系原告出资所建，但房屋产权证系第三人，双方为规避城市居民不准购买农村房屋土地法律规定，又签房屋买卖协议，造成原告合法占有被拆迁房屋假象，致使被告与之达成拆迁协议，现双方买卖协议被法院确认无效，原告不能以有证房屋标准取得拆迁协议补偿款，原告与第三人行为属恶意串通损害国家利益行为，该协议属无效协议。依照法律规定，法院于2007年9月驳回艾某要求按协议给付拆迁款的诉讼请求。

    2007年12月某房屋拆迁部门在内部请示回复中对该纠纷作出规定认为，根据法院两次判决，艾某与拆迁部门签订的《城市房屋拆迁货币补偿协议》并未生效，不应将补偿款支付给艾某。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人为齐某。

    2008年1月，某土地储备中心与齐某签订《货币补偿协议》，规定：1、根据拆迁办意见，齐某为被拆迁人；2、原拆迁补偿款数额不变；3、因齐某与艾某存在纠纷，补偿款分配问题以法院最终裁决为准。

    2008年1月，齐某到法院诉讼，要求某土地储备中心按协议支付补偿费。后于2008年4月撤回起诉。该案审理中，被告提供证明，2007年10月23日该纠纷拆迁补偿款已给付艾某。

    三、该纠纷涉及法律问题的思考

    （一）关于城市居民到农村购买房屋的效力

    我国《宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第八条第二款则更进一步对此进行规定，从而明确将宅基地归农民集体所有。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”从以上规定可以看出农村宅基地归本经济组织成员集体所有，禁止城市居民以及本集体组织以外人员购买。因此，城市居民购买农民宅基地属法律禁止行为，其达成任何形式的买卖协议均属无效。

    （二）该纠纷中涉及的其他问题

    该纠纷涉及的两名自然人各为原告几经诉讼，但要求得到拆迁补偿费的实体请求均未得到法院支持。从纠纷表面上看是因为双方买卖房屋性质属于城市居民到农村买房。纠纷发生焦点系齐某同意艾某在原购房宅基地旁齐某耕种村里的荒地上另建房屋。房屋建造投入属艾某，产权登记系齐某，双方初衷是规避法律，使房屋能购办理产权证，并也得到实现，即有关拆迁部门确实按有证房屋进行拆迁并按有证房进行补偿。但由于利益分配不均，双方发生纠纷。由于有证房屋和无证房屋拆迁补偿费标准差距很大，因此这种既不属于双方共有又不能证明一方合法占有，其实质是双方串通损害国家利益的请求未得到法律保护。

    从纠纷深层次看，还有以下问题：一是，艾某以齐某名义办理的房屋产权证是否有效。从诉讼查明事实看，引起艾某与齐某及拆迁部门、土地储备中心发生纠纷的根源是，艾某筹建的房屋齐某持有房屋产权证。但齐某房屋产权证取得是否合法呢？在诉讼中，齐某向法院提供一份《村镇私有房屋产权登记申请表》，该表系当时办证乡镇于2007年5月20日提供，产权人登记为齐某，但无审查意见及审批意见，亦无申请和审批日期。艾某向法院提供房屋产权证复印件，卷号为510，产权人为齐某，建筑时间为1993年。发证机关盖章系所属镇房地产科、无填发时间。该房屋产权证不仅表面形式上存在瑕疵，实体上也存在问题。首先，该房系2005年建造却登记1993年。其次，2002年6月20日，沈阳市村镇建设办公室以沈村镇办（2002）4号文件形式下发《关于各乡镇政府立即停止发放村镇房屋产权证的紧急通知》，通知中规定，从即日起，各乡镇立即停止办理房屋产权登记。辽宁省建设厅于2002年9月3日发布2002年10月1日起施行的关于《辽宁省村镇房屋产权登记管理办法》第六条对农村房屋产权登记和变更均明确：由乡镇审查后由县级人民政府村镇建设主管部门发放产权证。因此，2005年艾某房屋建成后，有关文件已明确规定，乡镇政府职能部门已无权发放房屋产权证，齐某所在镇政府已发放的房屋产权证，是否属有效证件值得研究。二是，宅基地使用权的取得是齐某取得房屋产权证的前提条件，相关部门是否依据法律规定给齐某确定宅基地呢？《土地管理法》第六十二条四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这条规定从法律上确定了农村居民一户一处宅基地，齐某将自有四间房屋出卖给艾某后，又在荒地上申请建造住宅，是否应该批准？而且现行法规规定每户住宅宅基地面积为300平方米，齐某使用宅基地却是795平方米是否准许？三是，先行支付艾某土地补偿费是否能够起到平息纠纷作用。艾某于2007年6月向法院起诉，要求拆迁机关按协议给付补偿费，法院于2007年9月作出驳回其诉讼请求判决，即未确认其与拆迁部门签订的拆迁补偿协议有效。但有关拆迁部门却于2007年10月23日将补偿款给付艾某，该行为是否能起到平息纠纷的作用，值得研究。

    该纠纷尚未完结，今后还可能再次发生诉讼，但无论怎样，法律毕竟会给人们一个公正的裁判结果。通过此纠纷的处理，有一个问题值得我们思考，那就是如何从宅基地使用权审批、房屋产权证登记审批、房屋买卖过户审批、房屋拆迁审查，这些容易产生纠纷的源头上，遏制违法行为和规避法律的现象。