是否可以获得高于具体损失的违约金

【案例】

甲租赁的门面租期为五年，还有三年未到期。现房东要收回门面，依据租赁合同约定，违约就按租金标准的3倍进行赔偿，赔偿金额为12万。但是甲的具体损失没这么大，甲是否能获得12万的违约金？

 【实务解析】

一、甲租赁门面房屋，与房东订立租赁合同，双方之间形成租赁合同民事关系，该民事关系受到法律的保护，合同对于双方均具有法律约束力。

二、租赁期限尚未届满，房屋提出收回房屋，除非符合法律明确规定和租赁合同约定的情形，否则，房东的行为属于拒绝履行合同的违约行为。《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。甲可以要求房东继续提供门面履行合同，如果房东拒绝继续履行租赁合同，甲可以考虑解除租赁合同，并可要求房东赔偿因拒绝履行合同所造成的经济损失。

三、违约金是指由合同当事人通过协商事先确定的，在违约行为发生后做出的，独立于履行行为之外的给付。属于民事责任的一种方式。《合同法》中规定的违约金性质主要为补偿性质，即补偿违约行为给守约方造成的经济损失，违约金的数额应当与守约方损失的数额大体相当。甲的具体损失低于合同约定的12万违约金数额，这就涉及到约定的违约金是否过高的问题。

四、《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在该合同纠纷起诉至法院的情况下，房东可以请求法院较少违约金数额。有关调整的标准问题，依据《合同法司法解释二》第29条之规定，违约金超过甲具体损失30％以上的，被视为过高。所以，甲可以主张的违约金计算公式为：具体损失数额×130％，计算出来的数额即为甲可以获得的违约金。

       (完成于2010年6月11日)

杨洋，专业诉讼律师，贵州博文律师事务所律师

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