租赁房屋拆迁安置补偿的解决并非是租赁争议纠纷受案的前置条件

一、租赁房屋的拆迁规定

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第27条规定：拆迁租赁房屋，出租人（被拆迁人）与承租人解除房屋租赁关系、或出租人对承租人进行安置的，由拆迁人对出租人进行补偿；出租人与承租人不能解除租赁关系的，拆迁人对出租人实行产权调换，兑换的房屋由原承租人承租。

上述法规明确了在房屋租赁的履行期限内，承租人应与出租人一同作为被拆迁安置的对象。在拆迁人、出租人与承租人没有订立拆迁补偿协议的情况下，出租人与承租人发生的租赁争议纠纷是否能够先于拆迁安置的处理，条例没有规定。

二、案例列举

一起租赁合同纠纷：

甲科技公司将自有厂房出租给乙投资公司，租赁合同约定：若遇政府拆迁，租赁合同即行终止，双方互不承担责任。甲公司于合同订立当日将厂房移交给乙公司占有使用。合同签订的第三天，乙公司收到了当地政府发给甲公司的动迁通知，通知载明：因政府修建大型保障性住房社区的规划，甲公司的厂房已被列入拆迁范围，要求甲公司做好搬迁准备。但乙公司为了占有房屋以获取拆迁补偿，故意隐瞒该动迁通知，照旧支付了甲公司半年租金并投资装修了厂房。一个半月之后，甲公司被正式通知参加动迁会议后，按合同约定向乙公司发出了解除合同函，告知乙公司使用厂房满半年时即解除合同。但半年使用期满，乙公司拒绝搬出，亦不支付使用费。甲公司目前尚未与拆迁单位达成拆迁补偿协议。

甲公司将乙公司诉至法院，要求确认租赁合同已解除，乙公司返还房屋并支付房屋使用费。乙公司答辩甲公司应协助其获得拆迁补偿，不同意甲公司诉求。

一审法院开庭审理后，认为：①在租赁期限内发生动迁事实——②乙公司作为承租人应当享有拆迁权益——③动迁产生两个法律关系，拆迁关系是外部关系，租赁关系为内部关系——④应当先解决动迁关系，动迁关系解决后租赁关系自然解决——⑤若先解决租赁关系，则动迁关系得不到解决，不能案结事了——⑥此类案件，在动迁关系解决之前，不宜作为民事案件受理，动迁关系处理后方可处理租赁纠纷——⑦本案纠纷应按规定程序申请有关部门裁决。基于上述理由，一审法院引用《民事诉讼法》第108条第（四）项裁定驳回了甲公司的起诉。

三、案情分析

笔者认真查阅了一审裁定书，归纳出一审法院的核心裁判观点为：动迁纠纷的解决是法院受理租赁纠纷案件的前置条件。

但是，一审法院的裁判观点找不到相应的法律、法规依据！下面，从此案是否符合民诉法第108条之起诉条件、乙公司是否为拆迁当事人、拆迁纠纷是否为处理租赁纠纷的前置条件、乙公司的动机等四个方面进行裁判分析：

1、甲公司与乙公司均是合法成立的独立企业法人，基于自愿一致的意思表示签订《租赁合同》，形成平等民事主体之间的财产法律关系。现双方因合同解除事宜发生争议，构成平等民事主体间的财产争议纠纷。甲公司向一审法院提起的民事诉讼，完全具备《民事诉讼法》第108条规定的全部起诉条件，属于法院的民事纠纷受案范围及一审法院管辖范围。

2、依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，乙公司是否是拆迁当事人、是否能够享受拆迁利益，取决于乙公司是否为合法的承租人、租赁合同是否还在约定的履行期之内。对于甲公司可以解除合同的情形，本案《租赁合同》第9条作了特别的约定：“双方同意在租赁期限内，租赁厂房被列入房屋拆迁许可范围，合同终止，双方互不承担责任”。该条款已经得到乙公司的确认，对其有合同法律约束力。现租赁合同约定甲公司可以解除合同的条件已经成就，甲公司发出的解除合同书面通知已经送达至乙公司。按租赁合同第9条约定和《合同法》第93条第2款、第96条第1款之规定，本案租赁合同已于2011年5月5日解除，乙公司已不再具有房屋承租人的身份。整个一审审理过程中，乙公司并未对此提出异议、没有请求法院确认解除合同的效力。在这种情形之下，一审法院认定乙公司是承租人以及拆迁当事人、应享受拆迁补偿利益，缺乏相应事实根据。

3、拆迁纠纷和租赁纠纷是两个独立、平行的民事法律关系，有各自明确的法律、法规调整依据，法律关系中的民事主体及各自的权利义务内容均不相同。不论依据现行的民事基本法、最高法院就拆迁纠纷作出的司法批复，还是依据《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定，在拆迁租赁房屋时，拆迁纠纷的处理并非为租赁纠纷解决的前置条件和程序。相反，租赁纠纷的司法裁判，是准确确定租赁房屋合法拆迁当事人的基本前提。本案租赁合同已经解除，甲公司的主要诉讼主张是要求乙公司支付无权占有房屋的使用费、以及房屋返还，本案完全不存在必须先解决拆迁纠纷，尔后才能解决租赁纠纷的事实情形。一审法院认为“本案租赁合同纠纷，在动迁关系尚未得到解决之前，人民法院不宜作为民事案件受理，当事人应按规定程序向有关部门申请裁决”的裁判理由系错误解释法律。

4、本案租赁合同约定的期限为2010年11月6日至2013年11月5日。2010年10月13日签订合同后，甲公司即将房屋移交给乙公司使用，乙公司于2010年10月16日收到动迁单位发给甲公司的动迁通知，但直到2010年11月16日才将该通知转交给甲公司。本来按合同约定，本案租赁合同在2010年10月16日即应当立即终止履行，但乙公司却有意隐瞒了这一事实，并仍旧支付了半年的租金，为获取承租人（拆迁当事人）的身份积极创造条件。显然，其目的系企图利用承租人的身份获取不应得的拆迁补偿。而这一事实却未得到应有的审理查明。

综上，笔者认为一审的裁判逻辑和裁判结论不能让人信服。

四、结语

以上述案情分析为基础，甲公司已向上一级法院提起上诉。

杨洋律师，2011年9月30日