具体行为是判断行为人真实意思表示的根本标准

【法理逻辑】

    行为人的具体事实行为受其意思表示的支配，一般情况下，具体事实行为是意思表示的实现，两者应当前后一致。但如果出现具体事实行为与意思表示前后不一致的情况，就应当分析该具体事实行为体现的“意思表示”是否还是之前的“意思表示”，若两者不能对应、有矛盾，则应当以具体事实行为所反映的意思表示来认定行为人的真实意思表示内容。

 【案件简介】

 一起案情复杂的房地产确权纠纷案：讼争房屋所有权和土地使用权登记在被告名下，原告认为讼争土地是其母（已去世）生前出资购买、并在该土地上修建了讼争房屋，讼争房屋和土地的权属不属于被告。原告举证了其母亲签订的土地转让协议以及修建房屋的证人证言。原告之母与被告系同胞姐妹关系。

 被告对原告母亲购买讼争土地和修建讼争房屋的事实不持异议的同时，举证了原告母亲生前出具的一张字条，该字条载明“今借到被告2万元，用自己的房盘抵押（原、被告双方均确认房盘为本案讼争土地），被告有权随时来起房子”。被告反驳：原告之母亲已经将土地转让给了被告，字条上的“抵押”按当地的用语习惯是“抵给”之意，即转让。在原告出具字条后，被告出资4万元委托原告之母修建了讼争房屋。

 对于被告出资4万元的事实，法院予以认定。但在关于字条证据事实的认定上，即讼争土地是抵押还是转让，却是争议颇大。（注明：原告之母购买的土地系国有划拨土地，其生前与土地原权利人的土地转让行为未经政府批准，未办理土地使用权转移登记手续。字条中的抵押，也未办理任何法定登记手续，本案无法定抵押权。）

 【案件分析】

 字条上载明了三个内容：一、原告之母借到被告2万元；二、原告之母用房盘作抵押；三、原告之母同意被告随时有权在该土地上修建房屋。借条的文字表述存在一个事实、两个意思；一个事实为原告之母借到了被告的2万元；两个意思分别为用讼争土地做偿还借款的担保、被告随时可以在讼争土地上修建房屋；

 原告之母一方面表示用土地做借款担保，一方面又允诺被告随时有权在土地上修建房屋，这里就出现了意思表示前后有别的情形。在分析原告之母的真实意思表示内容之前，必须先讨论分析讼争房屋的资金来源以及房屋权属的事实。

 讼争土地被行政部门批准的用途为修建住房，出具字条当时，土地尚空闲，没有修建房屋。在字条出具之后，才发生了原告之母修建讼争房屋的事实。而讼争房屋的4万元资金出自于被告，法院予以认定。被告基于“原告之母允诺被告有权随时在讼争土地上修建房屋”之意思表示而出资修建的房屋，在民事权利权属上无疑属于被告。（有关原、被告的举证责任分配及各自的证据分析略）。

 接下来，继续进行上面未分析完毕的意思表示问题。

 原告之母同时作出了两个意思表示，但第二个意思表示却不完整，并没有进一步叙明如果在被告出资为自己修建房屋后，“抵押的土地”该如何处理？土地权利是继续保留还是发生变动转移？讼争土地性质为划拨国有土地，城镇国有土地的基本使用功能和价值功能是用于修建各类建筑物，这是权利人拥有土地的最根本民事权利。如果原告之母仅仅只是将土地用作2万元借款的担保，原告之母不可能无偿将土地交给被告占有使用；而原告之母同时又允诺被告有权在讼争土地上建房，如被告出资修建了房屋，房屋和土地连为一体，实质上会导致原告之母无法直接占有使用土地的后果，土地的实际占有使用主体发生变化，而且原告之母今后无法再按自己的意愿对土地进行实际使用！这样的后果和抵押担保的本意显然截然相反。

 而事实上确实发生了被告在该土地上为自己修建房屋的情形，如果原告之母的真实意思表示仅仅只是担保，在原告之母没有做出“即便被告建了房，土地仍然只是用于借款担保，不放弃对土地拥有的权利”的保留意思表示之情况下，只能从其生前的具体事实行为来判断其真实意思表示内容。

 原告之母在讼争房屋修建完毕后至去世期间，原告之母从未对讼争房屋的权属提出过异议；没有归还被告2万元借款；没有提出收回被告占有使用的讼争土地；没有要求被告归还土地转让协议（原告之母与土地原权利人签订）及建房的规划建设批准手续；去世前，没有嘱咐原告与被告协商如何归还借款及收回土地之事。原告之母生前的上述种种事实行为所体现的实际意思表示，与字条上记载的“用土地作抵押的意思表示”相比较，显然已经产生重大变化。原告之母既不偿还借款，也不对讼争房屋所占用的土地提出权利保留和权利主张？显然，答案已经很明确，被告关于讼争土地转让的陈述并非编造，原告之母的真实意思表示并非抵押，而是转让。

                             杨洋律师，2011年10月21日