居间人促成买卖合同成立后委托人不得以合同不能履行而拒绝支付中

一、问题实例

甲委托中介出售房屋，乙通过中介与甲商议买卖房屋事宜。后因乙的原因不能够办理银行按揭贷款，致使乙无法完成与甲的交易。乙遂提出：这种情况下，乙是否还需要支付中介费？是按中介合同约定的金额支付，还是只支付中介居间期间所产生的费用？

二、实务解析

房屋权利人委托中介机构对外发布房源出售信息，由中介寻找合适的房屋购买人，然后由中介促成买卖双方签订房屋买卖合同，或者委托方，或者双方向中介机构支付居间报酬（中介费），这种情形即是法律上所称的居间活动。

委托人与中介签订的合同属于合同法所规定的居间合同。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同具有以下特征：（一）居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；（二）居间人在合同关系中处于介绍人的地位；（三）居间合同具有诺成性、双务性和非要式性；（四）居间合同具有有偿性；委托人的主要义务为支付报酬；居间人的主要义务是如实报告订立合同的各项重要事实。

上述实例中，如果中介已经促成甲、乙双方签订了房屋买卖合同，中介的居间活动已经履行完成，甲方或者甲、乙双方则应当按约定向中介支付居间报酬。至于乙方贷不了款，无法完成房屋买卖交易，这只是买卖合同能否实际履行的问题，但并不影响买卖合同的成立。中介已经促成房屋买卖合同成立，完成了法律规定的居间活动义务，买卖合同不能履行的原因并非中介造成，甲方或者甲、乙双方不得拒绝支付约定的居间报酬；

当然，如果甲方、乙方与中介有特别约定：房屋买卖合同的成立，需以乙方的银行按揭借款成功为条件，则乙方无法办理到银行按揭借款而导致甲、乙双方的买卖合同尚没有成立，这种情况下，中介不能要求支付居间报酬；

至于中介在从事居间活动中所支出的必要费用，在促成甲、乙双方合同成立的情况下，由中介自行负担，居间报酬当中既包含了支出的费用；在未促成甲、乙双方合同成立的情况下，尽管中介不能请求报酬，但仍然可以要求甲方或者甲、乙双方支付居间活动支出的必要费用。

          （完成于2010年8月13日）

杨洋律师，专长领域：民事诉讼、合同实务

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