优先权纠纷代理词

代    理    词

审判长：

我受当事人的委托，作为本案被告之一讷河市草原监理站的代理人参加本案的各项诉讼活动，现就本案的审理，发表如下代理意见：

一 、本案的原告与讷河市草原监理站没有直接利害关系，原告起诉讷河市草原监理站是主体错误。

首先，讷河市草原监理站与二建公司之间是一种工程承包合同关系。

二建公司因草原监理站拖欠工程款而侵占属于草原监理站所有的草原防火指挥楼，这本身即为不当占有。根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，二建公司可以催告草原监理站在合理期限内支付工程款，如果草原监理站逾期不支付，双方可以协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，二建公司得以优先受偿。但二建公司没有采取任何法律手段而直接占有该楼，本身就是一种违法行为

其次，原告与草原监理站之间没有合同关系。

原告向法庭提交的证据之一，其与二建公司的《协议书》可以证实：出租方二建公司是将楼租给原告并由原告帮助管理的，合同双方当事人一是出租方二建公司，二是承租方原告，而草原监理站不是该合同的任何一方。二建公司在未取得草原监理站任何授权和委托的情况下，擅自与原告签订的租赁合同，本身就是一种无效的民事行为，并且事后也未取得草原监理站的追认，所以草原监理站与原告没有合同关系

最后，二建公司与原告是一种违法租赁合同关系。

草原防火指挥楼的所有权属于讷河市草原监理站，二建公司在违法侵占的前提下与原告签订的房屋租赁合同当属无效。退一步讲，即使二者的合同有效，那么合同的出租方是二建公司，承租方是原告，而草原监理站不是合同的当事人。既然草原监理站不是出租方，原告也不是草原监理站对应的承租方，那么草原监理站出卖自己所有的房屋，就没有义务按照《民通意见》第118条的规定，履行提前三个月的通知义务，所以原告起诉草原监理站为被告实属主体错误。

二 、 草原监理站出售房屋已履行了全部注意义务，没有过错。

（一）、 虽然草原防火指挥楼属于草原监理站所有，但因其是国有资产，欲对其出售，必须通过严格的审批程序。草原监理站先与二建公司签订《处理在建工程〈草原防火指挥楼〉协议书》，然后报请讷河市国资办和市政府批准，按规定的程序进行了公示，并将该《竞买公告》于2004年11月8日起张贴在草原防火指挥楼房门西侧的墙上，所以做为住在该楼的原告又岂能不知？

（二）、 证人刘成芳当时是讷河市畜牧水产局发出的《竞买公告》的联系人，他证实：曾打电话通知原告和原告的父亲胡万春参与竞买。事实上当时有候振国、朱子海、秦树华、李桥等人报名竞买，而原告却没有报名，这就说明原告实际上已放弃了竞买权。基于国有资产管理的特殊性，如果不及时处理就会浪费很多的人力、物力，从而使国有资产的损失增大，所以在没有其他竞买人继续参加的情况下，由报名者中以优价竞买，就是最合理、合法的方式，是应该获得法律保护的。

（三）、 草原监理站对原告没有特别的通知义务。原告和其他的竞买人的地位平等，但基于原告实际上占用该楼的事实（姑且不论是从何人手中取得，是否合法取得），而对其特别的电话通知，已经是出卖人草原监理站对原告的利益进行了充分的考虑了。由于当时所处的市场环境，原告放弃了竞买权，但随着道路的修建、价格的提升，原告以所谓优先购买权的名义提起诉讼，旨在获取不当利益，如果这种行为得以支持，将有违公序良俗和法律的尊严。

（四）、优先购买权的行使受到“同等条件”的限制。

承租人的优先购买权是一种在行使上附有限制条件的形成权。一方面，优先购买权人依据自己的意思形成以义务人（出租人）与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。另一方面，该形成权的行使附有限制性条件，即承租人只有在符合同等条件的前提下才能行使对租赁物的优先购买权。优先购买权的立法目的和权利实质应当是：在不损害出卖人利益的前提下，给承租人一个买受的机会。如何做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守同等条件的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人完全一致。这里的认购条件不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、卖方迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。如果出卖人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比较优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有同样的特殊原因，才能视为“同等条件”。因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人的利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。作为国有资产房屋的出售，当然不同于普通民间房屋的买卖，其中公开竞价就是一种特殊的条件。这种条件不是可有可无的，而是必须遵循的，否则也只能走另一种程序，即拍卖。不论拍卖也好，公开竞价也好，一旦最终确定了买卖双方并签订了买卖合同，该合同就应获得法律的保护，而这里的公开竞买报名就是一种条件，竞买人必须满足这一条件，才可以主张是在同等条件下优先购买权问题，否则不能满足这一条件就丧失了优先购买权。

三 原告的起诉已经超过诉讼时效，不能获得胜诉权

根据现有的证据证实，2004年11月8日， 草原监理站根据国资办和市政府的批示将房屋《竞买公告》张贴在该草原防火指挥楼的外墙门西侧，并且由刘成芳在公示期间（2004年11月8日-----2005年1月13日）电话通知了原告父子，即使原告可以主张优先购买权，到2007年3月30日原告向讷河市人民法院起诉也已经超过诉讼时效了。根据《民法通则》第135条之规定，原告已经丧失胜诉权，其请求是不能获得法律保护的。

四、 原告的优先购买权已经消灭

优先购买权的性质为形成权，形成权的行使期限适用除斥期间而非诉讼时效制度，所以原告优先购买权的行使期间也应当适用除斥期间制度。我国《合同法》第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间都是一年，而这两种撤销权又同属形成权，因此关于原告行使优先购买权的除斥期间，可适用《合同法》第55条和第75条规定的一年期间，自出租人与第三人之间的买卖合同成立之日起开始计算。逾此期间，承租人优先购买权即确定地归于消灭。所以原告现在已经丧失了优先购买权

代理人：单既才

                          2007年5月28日