商品房买卖纠纷（拆迁补偿）代理词

代  理  词

审判长、审判员：

黑龙江宝勤律师事务所依法接受本案原告侯某的委托，指派我担任其与被告讷河市华艺房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件的一审代理人。通过庭前了解案情和调查取证，结合法庭归纳的争议焦点，现依据事实和法律发表如下代理意见：

一、原被告之间是房屋拆迁安置补偿关系，不是买卖关系。

首先，从2008 年5月11日原被告签订《协议书》的内容来看，原告是将自己的房屋（利民旅社）折价，加上原告的红砖款顶抵原告欲回迁的第三层面积和一、二楼楼梯占用面积款。虽然双方商定了价格，但这不是买卖关系。被告既没有实际给付所拆迁原告房屋的价款，也没有收取原告回迁房屋的价款。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。本案协议的内容符合该条的规定，双方是产权调换的安置补偿关系。

其次，从该份协议签订的时间来看，该协议签订于开发建设之前，如果是被告购买原告的房屋，即应支付全部买房款，而开发的商品楼尚未设计施工，当然无法出售。所以此时双方不存在买卖关系。

第三，原告依据协议享有拆迁安置房屋人的合法地位，并且依法享有该房屋优先购买权 。被告代理人金耀忠与原告签订的《协议书》是合法有效的，被告应按照协议履行义务。原告与被告签署拆迁安置房屋认购协议的同时，以不领取房屋拆迁补偿款700465元和给付红砖顶抵房款的方式向被告履行了给付房款的义务，并按时腾出被拆迁房屋。因此原告已经完全履行了该协议项下的相应义务。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“ 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 ” 之规定，原告作为拆迁房屋购买人享有该拆迁安置房屋，即综合楼第三层的优先购买权。

最后，即使如被告答辩的是买卖关系，因被告未取得预售许可证进而导致买卖合同无效，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告房屋（利民旅社）折价和红砖款计八十余万作为已付房款，被告除应返还外，还应以一倍的价格进行赔偿。庭审中，被告作为开发商对如何取得商品房预售许可证以及出卖商品房必须有许可证的事实非常楚，但被告却违规操作，属于经营者对于消费者的欺诈行为，同样也违反了《消费者权益保护法的规定》。

二、被告应向原告交付整个第三层楼，而不是第三层中的300㎡。

原被告自拆迁开始，总共签订了三份协议和一份补充协议，分别是2007年12月24日、2008年1月23日、2008年5月13日和2008年5月15日。其中最后一份协议和补充协议中约定了原告回迁的是第三层楼，在三层楼的南侧由东至西与公共楼梯相通为原告修一条1.5宽的阳台。并且该协议中明确约定了以前的协议作废。所以，至此原被告之间已经不再有300㎡回迁的约定了。即使没有“以前协议作废”的约定，那么依据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，后签订的合同是对先签订合同的变更，也是应当按照变更后的合同履行的，因此，被告应交付的是整个第三层。证人马春风的证言说原被告是因为施工建设不能协商一致，才变更的合同，但整个协议的内容均未体现出与建设施工有关，该证言证明的内容与协议所证实的内容相矛盾，不能作为证据采信。且马春风只是依据原被告之间已经作废的协议中约定的300㎡进行推测为最后协议中的第三层是300㎡，对这种不确定的分析，就更不能作为证据使用了。

三、被告应当为其违反诚实信用原则之预期违约行为，承担相应的民事责任 。

2009年7月，被告在综合楼外墙张贴出卖第三层楼的广告，是预期违约行为。依据《合同法》第一百零八条：“ 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 ” 之规定，被告的行为构成预期违约，其违反诚信原则之预期违约言行已对原告的合法权益造成了实质侵害——导致原告不得不采取诉讼手段（并聘请律师）维护自己的合法权益。被告应承担原告为诉讼支出的费用。被告已经取得预售许可证，应向原告交付办理房屋产权登记所需的各种材料，并协助原告办理房屋产权登记；在取得相关部门的验收手续后，将房屋交付给原告。

四、被告履行合同不符合约定，应当承担继续履行的义务。

按照协议的约定，第三层结构设计由原告提出方案。但在建设施工的过程中，原告多次找被告提交结构设计方案，被告却均回避原告，不与原告见面。无奈，原告只得将结构设计方案交给其实际在工地的施工人。现在第三层楼，是整个的空旷空间，被告没有依照协议的约定，为原告购买的第三层楼格出设计要求的各个房间。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当继续履行合同义务，为原告以拆迁安置方式购买的第三层楼，按照设计的要求格出应有的各个房间；如果被告不能履行义务，可以按照实际施工价格向原告支付赔偿款。

综上所述，代理人认为依法成立的合同（协议），自成立时生效且受法律保护。该生效合同（协议）对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同（协议）。被告预期违约对原告的相关合法权益造成了实质侵害，理应为此承担相应的民事责任。 在此，我们恳请贵院依法支持原告的各项诉讼请求，以维护原告的合法权益。

代理人:黑龙江宝勤律师事务所

 单既才

二00九年九月十六日