李明日优先购买权损害赔偿纠纷代理词

原告李明日一审代理词

审判长、审判员：

受本案原告的委托，并受律师事务所的指派，担任原告的诉讼代理人，在开庭前，代理人向被代理人和本案证人详细了解了案件的事实情况，与原告一同收集了有关证据，刚才又参加了本案的法庭调查，为查明事实，分清是非，维护被代理人的合法权益，特发表如下代理意见：

一、被告出售房屋给他人时，原告和被告尚存在房屋租赁关系。

2008年5月26日原告即开始租赁被告的房屋开办KTV娱乐服务，租赁期至2009年5月26日止，期满续租，每年续签合同。2008年7月被告将该房屋拍卖，并且没有通知原告。由此可以看出，被告拍卖房屋给他人时，尚与原告存在房屋租赁关系，根据《合同法》第二百三十条以及《民通意见》第118条的规定，出租人出卖出租房，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

二、原告主张财产损害赔偿，有事实和法律依据。

首先，出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，比如本案，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将无法实现。此时，承租人只能以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。拍卖方式本身并不能决定优先购买权可否行使，从字面含义看，所谓“出卖”，应当包括拍卖的形式在内，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出“买卖”的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的“出卖”一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。当所有权人欲以拍卖方式出卖标的物时,优先购买权人的优先购买权正是在与相对于第三人的竞买人的关系平衡协调中实现的。确认承租人的优先购买权，既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。但拍卖究其本质来说是一种特殊的买卖方式,这种买卖方式行使的结果是使得承租人难以实现购买所承租的房屋。

其次，被告未履行通知义务，存在过错。被告仅仅在电视广告的小字幕中播了几天通知，但既没有直接通知原告，也没有在原告所承租的房屋处张贴任何的拍卖公告，针对原告这样的承租人，实际上是被告没有履行通知义务。被告未能提供证据证明原告有下落不明或者直接送达和邮寄送达不到，应当认定其仅仅在电视广告通知，在告知事项未穷尽的情况下的行为无效。原告不能行使优先购买权，是被告直接造成的，被告有严重过错，应当承担损害赔偿责任。

最后，优先购买权行使的结果是强制缔结房屋买卖合同，使承租人能以同等条件优先于第三人购买租赁房屋。本案被告擅自将房屋经拍卖出让并过户给善意第三人，使原告无法行使优先购买权，给原告造成的直接损失是迫使其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供经营所需，损失了所投入的对原房屋装潢费用，支出不必要的交易成本；间接损失则是使得原告丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。对直接损失，根据原告提供的证据（评估报告等）足以认定；对间接损失，即房屋涨跌损失的确定，原告在此没有进一步主张该权利，而仅仅是要求被告赔偿原告因丧失优先购买权所造成的直接损失    元

请法庭支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。

                      代理人：黑龙江宝勤律师事务所

                                 单既才

                             2007年8月23日