律师在二手房中的作用

一、房屋权属调查，包括： 1、房屋是否已经领取产权证；  2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致；   3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人；   4、房屋是否有其他共有权人；  5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。   6、如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。   7、房屋有无设置抵押等他项权利；  8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。   9、审查二手房有无下列禁止买卖情形： （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的； （2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的； （3）权属有争议的； （4）未依法登记领取权属证书的； （5）列入动拆迁范围的； （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。   10、对土地使用权状况进行调查 （1）调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。 （2）调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。 （3）购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。   二、有无对买方的限制 对境外人士在中国购买房产的限制 律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。   三、对卖方的特别调查 （1）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 （2）二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。   四、律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能 为保证委托人的合法权益，律师要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。